【秦虹】尽管美国政府，无论从金融系统的注资、减税、降息，采取这些措施，以及对购房者的保房措施是有力的，因为我7月底回来的，回来之前，我感觉美国业界或者老百姓，对美国房地产市场的恢复没有信心，尽管美国政府采取了救市之后，美国从第二季度开始，房屋成交量不再继续下滑，但是大家普遍对美国未来房地产市场没有信心，他们判断，美国未来经济增长缺乏新增的动力，美国一位经济学家演讲，说这次次贷危机根源是由于美国经济出现了经济下滑、通货膨胀、油价上涨，造成失业率提高，美国能不能解决好自己的经济问题呢？他们认为美国经济问题的根源不在美国，在哪呢？甚至认为在中国、印度，在东南亚，理由是由于全球化，美国经济发展的问题不是美国自身的问题了，说美国跨国公司在各地建立了工厂。尽管美国国民生产总值可以提高，但是并不代表美国就业可以提高，尽管美国劳动生产率可以提高，但并不代表美国人的工资收入可以提高，美国靠什么来发展，我在美国的时候，那时候油价涨的快，失业率提高，经济下滑，通货膨胀。我感觉市场前景不看好。
【秦虹】简单说，我也对这种现象做了思考，比较中国和美国方面的市场，我的一点体会，粗浅的体会，作为房地产本生来讲有自生的规律，有相似和相同的，但是由于我们国家和美国国情不同，市场发展阶段不同，也有不同点值得我们关注。个不同点，中美两国都经历了相当长时间的房地产繁荣期，美国繁荣期长达十一年，中国住房制度改革后，我们也经历了繁荣时期。但是市场繁荣的结果和我们所处的繁荣期环境不同，美国市场繁荣的结果导致是资产、信用膨胀和负债扩大，于美国金融体系有关。本来美国住房抵押贷款是比较严格的，但是由于房地产市场持续繁荣，房价涨的好，曾经在2003年到2006年，平均房价涨了50%以上，市场好。加上金融创新和金融手段的丰富，使美国各个方面都对房价上涨有很好的预期。这时候金融机构以当前的为上，以房价上涨为赌注，开发出了各种各样的高风险贷款品种，除了给客户提供固定利率贷款后，还给一些低信用家庭，有不良还款记录的家庭，发放了贷款。本来这部分贷款是租房子的，信用不够银行不给贷款买房子的，但是现在说可以买房子，银行采取的办法就是提高基准利率来保障风险。
【秦虹】另外对于信用比较好，没有欠款记录，但是没有稳定收入和稳定的资产证明家庭也发放了贷款，这部分家庭本来也是不符合贷款条件的，银行发放贷款怎么免除风险呢？就采取了浮动利率贷款。还有买房者可以通过房价后再抵押贷款，可以通过美国家庭再融资来套现资产。比如我住的老太太家，他前买的别墅，当时30多万美金，现在大概值70多万，然后重新抵押给银行，重新套现。不但把银行贷款和首付还了，的可以买汽车、消费等，同时这种抵押贷款，对于原来高利率家庭，美国911后连续十一次降息，在利息低的时候再融资再贷款，这种丰富多样的手法使美国家庭在房价上涨情况下资产加快，同时来来债务规模扩大。正是美国金融自由放任，使美国房地产市场跌入深渊，房地产市场繁荣无法掩盖金融体系本生固有的风险，这有深刻的体会。
【秦虹】我们国家虽然也经过了七八年的房地产市场繁荣，我觉得我们这段市场繁荣的结果，使我们在这段时间有支付能力的有效需求得到了充分释放，满足了很多需要买房家庭的愿望。中国当前住房发展速度比美国快的，我们国家人均住房面积在20年里提高了三倍，美国住房市场用了六十年提高了三倍，也就是我们发展速度是美国的四倍。我们当前发展速度快主要是满足了基本改善需求的家庭。在市场繁荣这些年来，面对主要购房者，是高收入家庭，首先在房地产市场发展初期得到改善，大量低收入家庭还没有大量进入到我们的市场，这是我们面临的市场环境。
【秦虹】我们下一步所面对的市场发展，面对的新增的收入不是很高，但是又面临着住房需求的家庭，我们要提供什么样的产品，如何使我们的供给满足他们的需要，而不是脱离实际创造一些市场供给。另外我的体会，美国房地产市场总的供求关系并没有发生变化，市场变化主要在租房买房之间发生变化，原来房价上涨时，在各种刺激下，在银行机构的诱惑鼓励下，在美国政府的帮助下，那些低收入家庭原来是租房，开始买房，现在市场发生了变化，还不起贷款这部分家庭，房子被银行收走，开始租房，所以它的市场总量不缺房，市场变化是买房租房的变化，我感觉房屋资产属性特性明显，大家通过资产获得，一旦市场下行，利率提高，还不上款，资产缩水。所以我觉得这点和我们国家也不同，我们国家仍然处于城市化发展阶段过程中，我们和美国房地产市场不同，美国房地产市场总量不缺，我们可能在总体上，在发展阶段中还存在供给缺口。美国政府在干预美国市场时，主要是从需求端进行干预，比如通过降息，通过帮助失房者，通过减税、降息、贴息，延长贷款期限，来帮助他解决住房，措施都是在需求端，而我们除了关注需求端的需要外，还要关注供给端，来保证我们在城市化发展过程中，对住房需求仍然很大的阶段，保证供给量，才能长期稳定住房供求关系，我们不完全是资产属性，除了资产属性外，我们还是房屋的实用性，这方面供求关系也起了很大作用。
【秦虹】一点体会，无论是美国还是中国，房地产市场毕竟不是孤立的发展，它的变化和经济变化密切相关，它的变化幅度，它上升和下降波动幅度一定大于经济体系的变化，这是共同规律。美国次贷危机，如果美国经济仍然保持良好，没有发生通货膨胀，没有出现油价过度上涨，政府没有连续十七次升息，美国次贷危机不会发生，美国次贷危机主要是经济下滑、通货膨胀，连续十七次升息，导致借款者无法偿还还款利息造成的。我们在关注未来我们房地产市场走势和变化，我们首先要看经济指数变化。在市场变化的情况下，是在市场低迷情况下，我们房地产企业，无论资金也好，土地也好，技术也好，各种资源一定向企业聚集，我们也衷心希望获得高品牌价值的企业能够在市场中，能够发挥它更好更积极的作用，也希望的企业在城市化发展过程中，能够分享自己的，也贡献出应该所贡献给社会的力量，谢谢大家！
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