[摘要] 3月24日，深圳房天下特邀开发商、代理及商业地产行业人士一同聚首南山茂业时代广场21层，哈佛会议直播室，共叙“寻找商业地产理性力量”这一话题，把脉市场风向，为者指点迷津。
【杨天兵】专业业态跟购物、步行街、主题商场不同，这基本上都是零售的业态，我们作为专业市场，主要以批发为主的多形态的商业业态。专业市场有几个要素，首先要有消费群体和产业群体支撑的，在我们比较成功的像义乌小商品市场比较成功，30%的产品都在义乌生产。另外的70%里面有40%也是在浙江生产的，所以市场里面70%的东西是浙江自己生产的，其中30%是义乌生产的，所以有一个产业的支撑，才容易形成产地批发的业态。另外，产品必须要有，产品有别人才会到你这里来采购，产品要有。还有一个要素就是刚才高总所说的，要有一个很好的运营团队。成功的专业市场在广州等一线城市有很多，不成功的也有很多，不成为在广佛路上。
很多专业市场的寿命3-5年，所以要有一个很成功、成熟的商业运作团队。另外，还有一个很重要的要素，要有一个很完善的配套，因为采购的吃住行、餐饮、居住、酒店等配套，还有金融结算、网络支持等配套重要，所以要有一个要素。另外一个，刚才我们谈到的购物等零售业态，现在的开发商转变作为商业，土地性质做什么首先要有规划，还有这个城市的关系，是否在核心商圈？如果核心商群零售业态的机会比较大，如果非核心商圈做专业市场的可能性更高。还有区域的消费模式，居住的人群个消费结构这些都有很大的关系。所以专业市场的操作相对来说难度高一些。
珠三角长期就是一个制造基地，深圳天生就具有做专业市场的基础。在金融风暴以前，几乎劳动力密集型的产品像玩具、电子、服装、鞋帽这些都在广东或珠三角，所以自然而然形成了很多专业市场。金融风暴以后，新兴的专业市场像数码产品，数码产品也异军突起，像个人电脑、个人PC，我们深圳出名是赛格，华强北的自发型专业市场，它的体量很大。专业市场从者的角度看专业市场也有几个要素，一个要素是交通，因为我们讲地产，地段、地段还是地段，李嘉诚先生说的。还有在这个领域的度，比如说做玩具的，在玩具领域的度，比如说做手机通讯设备的，在通讯设备领域的度。还有租金的稳定性，还有的高低，你要和其他产品比较，跟其他的金融产品比较，跟住宅和股票等产品做比较，算一算。如果这几个要素你觉得都符合你的预期，投入专业市场的发展还是很大的。
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