[摘要] 3月24日，深圳房天下特邀开发商、代理及商业地产行业人士一同聚首南山茂业时代广场21层，哈佛会议直播室，共叙“寻找商业地产理性力量”这一话题，把脉市场风向，为者指点迷津。
【田添】我说一下，刚才主持人说到现在所谓的弃宅从商，很多传统的房地产开发企业开始介入到商业地产当中，在座的可能都是股民，多少接触一点股票，昨天或前天有一条消息，我没听清楚，不是金地就是招商地产，打算把30%的用于商业地产。在这之前像万科曾经说过，把20%拿出来商业地产。这一块将会是大的，所谓的几个龙头企业都在弃宅从商。这种“从商”更多的关注购物，为什么我刚才提到的关键词是购物？“新周期、新格局、新成长”在商业地产当中，新在哪里呢？是新成长，我感觉应该是购物发展快的时期，我正好有几个数据，可以让大家对购物有一个了解。在2003年，购物数量是236家。
到2008年变成1936家，平均年增长率是52%，现在我们大家都有体会了，购物已经成为大中城市主流消费的目的地，不管是海岸城、万象城，还有就近的京基百纳，蛇口的花园城都以购物为主要目的地，可以看到增长快，年均52%。发展这个主要动力是城市化、城镇化，这是毋庸置疑的。国际购物协会在中国是比较活跃的组织，在2008年的时候做了一个预测，说今后10年，也就是到2018年的时候，中国购物的数量将达到7000家。当时预测的时候是什么概念？1936，2008年是1936家，预测2018年达到7000家，让我们在场的人都觉得太夸张了，我当时底下做了测算，我的测算多到4000家，根据人口的数量计算出来的。现在看来实际情况是什么样呢？刚才说到年增长率是52%，我们不拿52%来算，如果拿20%的年增长率计算，到2015年就已经达到7000家了。也就是说几年以后就可以达到7000家，每年会增加800家购物，听起来觉得不可思议，但我们可以看看深圳，我自己做了简单的统计，深圳已经开业的大型购物超过20家，正在建设的大型购物也超过20家，有名有姓的。
【杨天兵】界面在多少以上算大型的？
【田添】少6、7万，因为购物是综合消费的，有餐饮、影院、百货等等，我这里记下的，开业的购物有花园城、海岸城、保利广场、益田假日广场、京基百纳、深国投、万象城、喜会城等等，还有宝安的鸿隆园，南油的来福士广场，海雅国际购物，海雅搞了巨大的一块地，号称是30万平米，直接商业面积17、18万平米，合政汇一城，龙岗的coco park，还有华侨城的，宝龙·太古城，还有大冲的改造，东海正在建的，岗厦的，城的京岛国际等等，超过20家了。包括我们代理的，在横岗的，就是振业城旁边的。这应该是有意思的mall，名字暂时不便透露，在建的也超过20家。规划中的我没有办法统计，也统计不了，我相信规划中的岂止20家？算一下这样的话，会不会说购物太多？其实不会多，现在每一个购物如果算10万平米的话，未来就算是60个、80个也是800万平米，对于深圳1000万人口不算多。至于原来已经有的商业，我们经常提到的人均商业面积这个会不会受到影响呢？正好在房天下上有一篇文章是《关于人均商业面积》的，实际上国际商的人均商业面积指的是购物的面积，而不是商铺面积，可以看到发展的迅速和市场规模的前景。按照深圳现在的规模，现有和规划中的购物数量是没有问题的，是符合发展的规模。但问题是什么呢？的问题在于购物自身前期定位和规划，包括选址。同质化只是一个方面，实际上有些购物并不大适合建购物，但由于各种各样的原因没有办法，只能建一个购物，也建了，建了以后会存在很多问题，效益比较差。比如说有一家购物其中的百货，在整个系统中倒数、第二位。就包括我们所在这个位置，保利那边的天虹百货，营业额占整个天虹系统里面是排在后面的。所以你很难想象，在这么旺的位置为什么？有很多前期规划和定位的问题，还有后期经营和管理的问题，实际上是这个问题，而不是数量上的问题。我先大概说一下购物现在的现状和未来发展的前景。为什么开发商不说一窝蜂吧，反正有兴趣的大规模在做购物，实际上我也是刚刚在网上看到，鸿隆园在宝安的项目也在做了，挖的很多人。对于开发商来说，未来商业地产的真正重点确实在做购物，而不是做一些商铺，这中间有很多问题，刚才我们都提到了。
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