大话地产：寻找深圳商业地产理性力量

房天下  2011-03-24 18:02

[摘要] 3月24日，深圳房天下特邀开发商、代理及商业地产行业人士一同聚首南山茂业时代广场21层，哈佛会议直播室，共叙“寻找商业地产理性力量”这一话题，把脉市场风向，为者指点迷津。

背景：

2010年，“国十条”出台，住宅受限，商业地产成新政受益者，房企“弃宅从商”；

4500亿险资入市；高楼转租为售；深圳城市更新加速；前海规划启动，特区一体化加快；各大房企纷纷跳转船头投身商业地产的开发，商业地产的热度。

2011作为十二五规划的开局之年，商业地产发展机遇与风险并存，警惕过热，切忌盲目引资进入商业地产领域。在看到商业地产可以预期价格上涨的同时，也应该理性地看到这一领域未来可能的发展趋势。

3月24日，深圳房天下特邀开发商、代理及商业地产行业人士一同聚首南山茂业时代广场21层，哈佛会议直播室，共叙“寻找商业地产理性力量”这一话题，把脉市场风向，为者指点迷津。

嘉宾合影（图片来源：房天下）

时间：2011年3月24日（星期四）下午2：00-4：30

地点：深圳南山区文化区海德二路茂业时代广场21层 哈佛会议直播室

主办：房天下

主持人：方

主要嘉宾：

华南城营销部营销总监 杨天兵

尊地地产深圳事业部总经理 高进

至祥置业商业管理公司 田添

中指院华南分院研究总监 林建晖

话题：

1、商业地产的“新周期 新格局 新成长”

2、深圳商业地产发展逻辑与理性力量

3、城市格局变化、商圈轨迹及经验交流

关键词：城市更新 十二五规划 扩大内需 理性 趋势 商业模式 业态分布 经济转型 城市化 消费 

 

 

直播实录：

【主持人：方】高兴今天邀请到四位，待会还有研究院的，就商业地产与大家交流。今天这种形式我们做过一次，叫大话地产衍生出来的节目。在上面没有沙发，希望做商业地产的人坐着沙发舒服一点。今年开年以来，3月份连续不断地参加上市公司、房企的媒体见面会，大家听到的万科、金地、招商，甚至包括华侨城都在提出来进入到商业地产，招商地产还说在蛇口做一个大型的项目。3月12日在美联广场启动了商业地产的公示，从此拉开了春季商业地产的序幕，今天邀请到三位朋友跟我们一起来探讨一下商业地产的理性力量。刚才大家都在说现在不如炒铺，铺是不是有点热？我们并不是说热不热的问题。而是说它为什么可以热，支撑商业地产的理性发展。

【主持人：方】

或者我们认为表面上比较热的原因是什么？这种力量对我们探讨商业地产的健康有必要。再加上很多者，很多人把枪口从住宅移到商业地产，可能很多地方都不是太熟悉，包括很多专业术语似是而非。不管怎么说，我们今年用一句古诗来说，满园春色关不住，一枝红杏出墙来，这是我们对商业地产的期待。首先请三位对网友打一个招呼，我提议大家拿出大家熟悉的商业地产的术语来跟各位网友打一个招呼，介绍一下自己。

【田添】大家好！我姓田，是深圳市至祥国际商业运营管理有限公司总经理。如果说商业地产用一个词来说明，我用购物，今后商业地产是比较热门的话题。

【高进】大家好！我今天代表尊地地产深圳事业部总经理与大家探讨，同时也代表尊地下面型的东门会商业项目做一些交流沟通，如果抽一个关键词汇，您所说的是术语，从项目而言很有代表性的是“铺”这个词，铺包括哪些内容，稍候可以详细聊一聊。

【杨天兵】我是深圳华南城控股有限公司营销部营销总监，华南城是界面有260万平米的专业市场，这些专业市场跟购物等业态不太一样。商铺里面有一个俗语，一铺富三代，怎么理解这个？我先抛出来。

【主持人：方】相信各位网友对在座嘉宾有了初步的了解，接下来真正的玉需要我们引出来，今天的话题当然是从理性的力量来说的。大家看到邀请函的个命题，我需要解释一下，这本身是我们近期房天下在北京举办的一个年会的主题词，为什么说商业地产到了“新周期、新格局、新成长”阶段？因为周期大家都认为房地产到了下一轮周期的一个点了，包括政府对保障房的重视，也到了住宅必须要调整的时间了。尤其是我们所处的南山，大家为什么来到这里？因为买房住，突然大家发现商业目前做得还不错，完全是因为我们住宅发展，有了一定的人气。新格局，因为现在出现了新一轮的竞争格局，包括万科提出要在深圳做综合体等等，用一句俗语是弃宅从商。新成长我们看到很多地产公司，包括在座的未来五年都乐观，甚至像金地提出未来五年再造一个金地，可见他对商业地产的期待大。大家不约而同认为城市化已经到了这个阶段，商业地产必须发展。在座的三位都是一线操作的，也都是业内人士，不知道怎么看待这种变化？所以个话题比较高一点，怎么看待商业地产的变化？还是先从田总开始吧。

 

【田添】我说一下，刚才主持人说到现在所谓的弃宅从商，很多传统的房地产开发企业开始介入到商业地产当中，在座的可能都是股民，多少接触一点股票，昨天或前天有一条消息，我没听清楚，不是金地就是招商地产，打算把30%的用于商业地产。在这之前像万科曾经说过，把20%拿出来商业地产。这一块将会是大的，所谓的几个龙头企业都在弃宅从商。这种“从商”更多的关注购物，为什么我刚才提到的关键词是购物？“新周期、新格局、新成长”在商业地产当中，新在哪里呢？是新成长，我感觉应该是购物发展快的时期，我正好有几个数据，可以让大家对购物有一个了解。在2003年，购物数量是236家。

到2008年变成1936家，平均年增长率是52%，现在我们大家都有体会了，购物已经成为大中城市主流消费的目的地，不管是海岸城、万象城，还有就近的京基百纳，蛇口的花园城都以购物为主要目的地，可以看到增长快，年均52%。发展这个主要动力是城市化、城镇化，这是毋庸置疑的。国际购物协会在中国是比较活跃的组织，在2008年的时候做了一个预测，说今后10年，也就是到2018年的时候，中国购物的数量将达到7000家。当时预测的时候是什么概念？1936，2008年是1936家，预测2018年达到7000家，让我们在场的人都觉得太夸张了，我当时底下做了测算，我的测算多到4000家，根据人口的数量计算出来的。现在看来实际情况是什么样呢？刚才说到年增长率是52%，我们不拿52%来算，如果拿20%的年增长率计算，到2015年就已经达到7000家了。也就是说几年以后就可以达到7000家，每年会增加800家购物，听起来觉得不可思议，但我们可以看看深圳，我自己做了简单的统计，深圳已经开业的大型购物超过20家，正在建设的大型购物也超过20家，有名有姓的。

【杨天兵】界面在多少以上算大型的？

【田添】少6、7万，因为购物是综合消费的，有餐饮、影院、百货等等，我这里记下的，开业的购物有花园城、海岸城、保利广场、益田假日广场、京基百纳、深国投、万象城、喜会城等等，还有宝安的鸿隆园，南油的来福士广场，海雅国际购物，海雅搞了巨大的一块地，号称是30万平米，直接商业面积17、18万平米，合政汇一城，龙岗的coco park，还有华侨城的，宝龙·太古城，还有大冲的改造，东海正在建的，岗厦的，城的京岛国际等等，超过20家了。包括我们代理的，在横岗的，就是振业城旁边的。这应该是有意思的mall，名字暂时不便透露，在建的也超过20家。规划中的我没有办法统计，也统计不了，我相信规划中的岂止20家？算一下这样的话，会不会说购物太多？其实不会多，现在每一个购物如果算10万平米的话，未来就算是60个、80个也是800万平米，对于深圳1000万人口不算多。至于原来已经有的商业，我们经常提到的人均商业面积这个会不会受到影响呢？正好在房天下上有一篇文章是《关于人均商业面积》的，实际上国际商的人均商业面积指的是购物的面积，而不是商铺面积，可以看到发展的迅速和市场规模的前景。按照深圳现在的规模，现有和规划中的购物数量是没有问题的，是符合发展的规模。但问题是什么呢？的问题在于购物自身前期定位和规划，包括选址。同质化只是一个方面，实际上有些购物并不大适合建购物，但由于各种各样的原因没有办法，只能建一个购物，也建了，建了以后会存在很多问题，效益比较差。比如说有一家购物其中的百货，在整个系统中倒数、第二位。就包括我们所在这个位置，保利那边的天虹百货，营业额占整个天虹系统里面是排在后面的。所以你很难想象，在这么旺的位置为什么？有很多前期规划和定位的问题，还有后期经营和管理的问题，实际上是这个问题，而不是数量上的问题。我先大概说一下购物现在的现状和未来发展的前景。为什么开发商不说一窝蜂吧，反正有兴趣的大规模在做购物，实际上我也是刚刚在网上看到，鸿隆园在宝安的项目也在做了，挖的很多人。对于开发商来说，未来商业地产的真正重点确实在做购物，而不是做一些商铺，这中间有很多问题，刚才我们都提到了。

 

【主持人：方】接下来把球踢给高总。

【高进】现在是商铺和住宅裙楼比较有代表性，田总抛出来的话我们有深刻的体会，购物的确能够代表现在商业状态中普遍的形态，接着田总的话我有一些补充，刚才我提到的关键词是铺，再大的购物有价格实现，大家看到值钱的铺，卖给人，值多少钱，引人关注的不是华润、万象城，而是某个商场当中的某一间铺。我们做东盟会就有这个核心体会，具有很优越交通地理位置的，也有很好积累的大铺和好铺，还是商场和商业裙楼当中的业态。我总结一下主持人提到的话题商业地产的“新周期、新格局、新成长”与“铺”有什么关系？我个人认为有规律的，从商业发展的角度来看。首先从规模和量有很大的向大走的趋势。

像刚才田总讲到了，我们招商地产，包括金地地产这些深圳拳头开发商都有加大商业地产的战略，在南山招商地产600亿建连通西部通道的大型商业，这对南山在商业方面的标杆还是很强的示范作用。在国内有很强的追逐的感觉，所以前一段在网上有新闻讲到，武汉绿地集团要建第三、中国第几的高楼，在以前是不可想象的，这些事情要被广州、深圳、上海这些发达的沿海城市承担这样的使命，但现在一个内家不太关注的，或者经济不那么发达的城市都有这样的追求，建设商业体的规模化需求，这代表了大规模化和大体量成为目前商业新周期当中的特征。

除了这个以外，形态方面接着田总讲的专业市场，形态上有很深的体会。早的商业形态是自然形成的，或者刻意形成的区域化街铺，随着商业经营的成熟，还有开发商实力的增量出现了百货商场，像友谊百货里面买东西觉得不错。随着趋势的逐渐往前发展，我们出现的新名字shoppingmall，翻译过来是购物，但大家不关注shopping，而是mall，大家关注一流的mall、购物，这是从规模上走的方向。近商业周期有一些改变，出现了一个新名词，按英文翻译是生活性广场，或者全生活广场，这个区别于shoppingmall相比，更适合中国的国情和现有发展的状态，目标不是锁定在城际消费当中。我们做了一个shoppingmall都是华南、珠三角、人民来这里消费，但这种可能性在现有国情下很小。大多数的商场面对的客群都集中在周边2公里或者5公里范围内进行消费。华南城这样超级大市场不同，做专业市场就可以在这个角度进行一些消费的弥补。但目前的大多数消费集中在生活广场方面，这也是这么多商场当中的消费趋势。大家去益田假日广场能够解决的问题不一定考虑到万象城，有太大的区域跨度。我们做我们的项目，包括在东门做项目也是在生活广场的前提之下做的消费，依托东门的商圈把这个区域做透，就可以做够了，“铺”可以也是停留在价值的基础上，可以吸引外部客，但不一定扩大到城际。

第三，“铺”带来的价值和关注度。现在卖楼、住宅有，卖铺有“铺”，土话说枪打出头鸟，或者人怕出名猪怕壮，价格很高的备受关注。在东门会也有代表性，铺标价是78万元/平方米，一般的街铺是48万元/平方米，目前成交的街铺，临街面和口的街铺，平均价是19万元/平方米，这个价格代表一个趋势，“铺”的稀缺价值更加凸现。结合社区型消费的规模更加受人关注，价值更被人看到。因此从规模、商铺的形态、发展，还有从价格几个角度都可以体现商业发展的新周期和发展状态。的的确确存在刚才嘉宾们提到的问题，很多开发商在现有的商业开发当中盲目扩大自己的规模，觉得建的商业越多，我们赚的钱越多。但实际上带有一定的盲目性，这个地方是否能够承受这么大的商业？有些地方是有疑问的，这个地方值得考量。还有商业的运营，现有的状态有运营得成功的，自营的状态之下有很成熟的商业运营团队，田总做商业运营管理感觉到很多细节。如果团队不具备的前提之下，这个商场会被做死或做散。没有很好的团队支撑情况下做商业会带来很多的后遗症，这也是商业开发当中要面临的问题。我想借这个机会，听听杨总专业市场上的见地，的确我们比较陌生，也是操作难度更大的操作形式。

 

 

【杨天兵】专业业态跟购物、步行街、主题商场不同，这基本上都是零售的业态，我们作为专业市场，主要以批发为主的多形态的商业业态。专业市场有几个要素，首先要有消费群体和产业群体支撑的，在我们比较成功的像义乌小商品市场比较成功，30%的产品都在义乌生产。另外的70%里面有40%也是在浙江生产的，所以市场里面70%的东西是浙江自己生产的，其中30%是义乌生产的，所以有一个产业的支撑，才容易形成产地批发的业态。另外，产品必须要有，产品有别人才会到你这里来采购，产品要有。还有一个要素就是刚才高总所说的，要有一个很好的运营团队。成功的专业市场在广州等一线城市有很多，不成功的也有很多，不成为在广佛路上。

很多专业市场的寿命3-5年，所以要有一个很成功、成熟的商业运作团队。另外，还有一个很重要的要素，要有一个很完善的配套，因为采购的吃住行、餐饮、居住、酒店等配套，还有金融结算、网络支持等配套重要，所以要有一个要素。另外一个，刚才我们谈到的购物等零售业态，现在的开发商转变作为商业，土地性质做什么首先要有规划，还有这个城市的关系，是否在核心商圈？如果核心商群零售业态的机会比较大，如果非核心商圈做专业市场的可能性更高。还有区域的消费模式，居住的人群个消费结构这些都有很大的关系。所以专业市场的操作相对来说难度高一些。

珠三角长期就是一个制造基地，深圳天生就具有做专业市场的基础。在金融风暴以前，几乎劳动力密集型的产品像玩具、电子、服装、鞋帽这些都在广东或珠三角，所以自然而然形成了很多专业市场。金融风暴以后，新兴的专业市场像数码产品，数码产品也异军突起，像个人电脑、个人PC，我们深圳出名是赛格，华强北的自发型专业市场，它的体量很大。专业市场从者的角度看专业市场也有几个要素，一个要素是交通，因为我们讲地产，地段、地段还是地段，李嘉诚先生说的。还有在这个领域的度，比如说做玩具的，在玩具领域的度，比如说做手机通讯设备的，在通讯设备领域的度。还有租金的稳定性，还有的高低，你要和其他产品比较，跟其他的金融产品比较，跟住宅和股票等产品做比较，算一算。如果这几个要素你觉得都符合你的预期，投入专业市场的发展还是很大的。

 

【主持人：方】刚才进来的一位是今天特约的嘉宾，是研究院华南区的研究总监林健晖先生，跟大家分享一下他专业的看法。我们开始有一个小环节，商业地产热的关键词是什么？以这个来说一下个问题，您个人怎么看待商业地产？今年以来除了限购以外，开发商也主动转向商业地产，您怎么看？

【林健晖】个议题，商业地产的“新周期、新格局、新成长”，做房地产百强企业研究的时候口号，用在商业地产也比较合适，大家提到了整个目前的城市住宅的限贷和限购，所以很多会从住宅地产转到商业地产，大家注意到商业地产目前没有限制条件。对商业地产来说，今年也是新的周期，面对一个新的格局，刚才杨总提到了新的成长机会。我们注意到今年我们做房地产的研究，注意到2009年的时候销售额过百亿的房地产企业只有27家，2010年实际上已经上涨到35家，我们看到住宅开发的开发商模式也在发生变化，像万科现在也在做一部分的商业地产。金地上周刚刚成立商业置业公司，我们注意到很多开发商的运营模式是住宅+X的模式，纯住宅发展的

里面有商业、商铺，还有旅游地产这一块。对于开发企业我们发现，运营模式不仅是住宅模式，是住宅+X，有些通过集团的业务和资源，除了住宅以外还有相关性的。像天虹是中航下面的，进入各个城市也有中航城的模式，会加入天虹的业态，这就是住宅+X。

为什么是这样的模式？因为商业地产带来稳定的现金流，因为资金对于开发商来说是重要的，资金相当于血液，如果资金不够供血不足，开发商就没有活力。刚才提到了，商业地产对开发商的要求高，不光是前期的，首先个的回收期比较长。第二需要一个专业化的运营团队，这对后续的管理重要。我们看到在深圳运营得比较良好的，还有城从2008年之前，整个城比较冷清，2008年之后经过一系列的改造，包括加入以后城是逐步上升的。但也有失败的，益田的中港城，中港城是的公务员小区，但去年整个商场撤掉了，说明开发商的运营团队和商业地产的操作要求比较高。开发商的格局发生了变化，消费者也发生了变化，很多也会转向商业地产，像华南城会把商铺分成小的，卖给个体的人。对于者来说，像做物流的，做电子的，还有做玩具等等，个人者不具备整体的运营，所以需要有一个商场招租的时候会有整体的招租承包，这样对他带来未来的。

 

【主持人：方】轮我们先聊到这里。第二个话题，单就深圳来说，比如说前海，包括城市更新这一块，包括特区一体化等等，怎么样看待商业地产的发展逻辑和新的力量？这种力量一方面是我们开发商，或者我们作为顾问，本来就是自己的使命，怎么把它做好。究竟我们整个市场的消费这一块理性的逻辑到底是什么东西？大家在一线的感受明显，说白了他怎么就买了这个单？田总这边讲了，海岸城怎么就起来了，有些地方就不行，比如说您提到的天虹。我们如何看待市场需求的力量，它到底是什么样的？请大家深入进去探讨一下。还是轮着来，从田总这里开始吧。

【田添】这个问题我不太理解清楚，说商业地产发展逻辑和理性力量。我看这个题目，我的理解您是不是指商业地产，或者开发商为什么要转向商业地产？

【主持人：方】也可以这样理解，买单的家用钞票，并不是说开发商有钱猛投，投进去也不知道什么结果。我们从市场需求的角度，就像刚才高总这边讲的，像mall也有一个发展阶段，大家到拼的是什么东西？以前有些mall没有电影院，后来每个mall都有电影院。我们研究市场、研究需求群体，包括商家的扩张能力，做商业完全跟住宅不一样，完全是依靠社会经济发展。像写字楼，金融危机之前空置率高，但现在好像感觉没什么问题。

 

大话地产：寻找深圳商业地产理性力量

【田添】我觉得商业地产，您说到消费者实际上要真金白银的掏出钱来，所谓商业地产的成败通过消费者的投票。我前面提到的几个例子，购物协会在预测中国购物数量的时候，为什么当初预测的时候我们大多数的人不理解，为什么会提出这么大胆的方式？因为他们走过这个路，当收入水平达到这个程度的时候，购物肯定是这么发展的。高总刚才谈到在百货公司买东西，一个小县城集中得比较热就是供销社和百货，我今天进城奔着某一些东西过来的，买二尺布等等。但生活水平提高了加入休闲，纯粹块肥皂、一包洗衣粉，不好意思我在就近的超市里大堆就行了，在购物中有了休闲需求才形成了这样，购物为什么增加了电影院。开发商中做商业地产做得比较好的是万达，万达广场的模式基本上固定下来了，万达也是拿钱换来的经验和教训，前期做过很多弯路，而且早期按照他们的计划上市，始终上不了市，走了很大一段弯路，甚至搞得者上街行走，出现这种事。他们在做的时候，有些东西是被迫做，从被迫中慢慢找到规律，比如说他的招商，百货公司招不进来，或者招进来的条件不好，他自己成立百货公司。电影院也成立了万达院线，成立以后万达院线排在前三位，收入好。很多迫于压力而做的改变慢慢也摸出经验了，现在万达的这种模式做得。包括万达自己成立了商业地产学院，和国际的指明公司新玛、GGP，国际500强公司一样有自己的万达商业大学，在培养人才，他也在摸索，中间不断进行业态的调整、配置。目的只有一个，就是要让消费者在这里停留的时间再长一些，钱掏得越多一些，这个业态越来越符合消费水准。所以刚才提到发展的逻辑就是随着生活水平提高，只是说我们在中国因为城市化进程太快，从住宅转到商业地产的开发也太快，很多东西跟不上，所以才形成了这种缺陷。包括现在一些大型的，刚才我们提到的一些房地产上市公司在大规模商业地产的时候已经遇到了很大的瓶颈，甚至有些做出来的项目已经出现了很大的偏差，实际上都是在变化的，我认为还是市场在推动商业地产往正确的方向在走。大概是这样，与理性力量一样。

【主持人：方】从这个方面讲，可能很多开发商朝着这个方向走，整个市场我们不是说消费达到这个层次大家才为你买单，现在市场是不是已经具备了？万达是自己掏钱购买教训，包括像您这边商业服务的力量，是不是中国市场已经具备了？或者说国外的，您刚才讲到的合作伙伴等等，有没有一些比较成熟的研究？也包括服务。

【田添】我是这样理解的，首先目前在这一块开发整个系统不成熟，不成熟怎么办？怎么弥补不成熟？万达我刚才说了，万达自己有百货、影院，甚至还有餐饮等等，类似于超市这样的东西都在做，并不是说每一个开发商都有这个能力。而且你有这个能力现在也来不及，没有这个时间给你再去摸索。那怎么办呢？因为国外是美国的开发企业，比如说西玛下面有很多个商铺，商铺有几百个Mall，包括美国的GGP在一个城市做开发的时候会根据这个城市的消费水平、人口的数量、具体的位置决定这个mall大约处在什么水平？在1万个、2万个商家挑一些出来，所以这些商家相信他们。只是从这个库里面挑选出来，从菜里面挑出来配一盘很漂亮的菜，这个没有问题，完全符合市场，只是说找当地特色的做锦上添花的事情。但我们的开发商不是的，没有这一套系统，没有商家的铺，你有商家的名单没有用，你甚至有商家的联系方式都没有用，他没有跟你合作过。如果这个mall里面有200个商铺，你需要跟200个商铺谈水、电、合同条款等等一系列东西，太复杂了。实际上我们缺的是这个东西，怎么办？

现在已经有人做这个尝试，包括我刚刚看到的报道，宜家家居我们觉得做得不错，在金融危机之前大规模在中国买地，不租了，买地，一买占地面积不能小于20万平米，干什么呢？要做购物，因为金融调整了战略，不做了，还是以家居为主。但家居这种单独的已经强烈的认识到，对人们的休闲购物是无法满足的。我们看到去欧洲城，一个宜家的餐厅，吃饭的时候人山人海，而且创造出一个单店餐厅的销售奇迹，小小的餐厅不足2000平米的餐厅，平均每天的营业额难以想象，10万块钱，一年3600万的营业额。现在就是怎么组合起来，跟三家结盟，欧尚、苏宁电器、金影院加宜家整合起来，在武汉的桥口区做一个超大的购物，当时我们正在做桥口区政府的策划、定位报告，把四家拉过去。在无锡也是如此，这四家构成一个基本的、核心的主力商铺，然后再配置其他的。这是谁在做，商家主动做这个事情，对于我们开发企业来说，不管是招商地产还是金地，其实也在做这样的事情，他完全有能力这样的事情。因为你现在没有数据库、商家库，没有合作，但我可以先整合做战略联盟，实质性的战略联盟，我觉得这样才是一种理性发展，或者说为以后的发展少走弯路。我们现在看看，深圳的房地产企业，像京基做得比较好，有京基百纳和kk Mall，也是新开以后，这些商铺不足以满足它，他要重新调整，需要花很大的精力，一家商铺不管花钱还是花精力，用巨大一点都不夸张，他们都在做这个尝试。

【主持人：方】谢谢田总分享了他深入、精彩的经验，也提出一个建议给一些开发商，不仅了解消费者，也了解商家的需求，市场需求重要，并不是说你要我来我就来，不是那么简单，接下来有请高总。

 

【高进】田总所说的有一种感觉，就像唱歌一样，商业地产的发展就像从独唱到大合唱，以前做一个超市，一个沃尔玛、家乐福搞定了，现在发现光有超市解决不了，买了以后想看看电影，就像媒体一样，需要整合，商家也希望整合，真正做出一个大合唱才是理性发展的道路。一开始不太明白，后来仔细一想代表一种趋势，理性也相对感性一点，更符合规律，更与市场相契合。从理性可以从几个方面来看，这个理性不是谁理性，而是大家都理性，大家都理性分三类、甲方、乙方、丙方都理性，甲方是开发商，乙方是代理商，丙方就是方，买货的人或商铺本身甲乙丙三方理性了，我们才能把大合唱唱好，大家都成功。如果符合商业理性和逻辑的话，自己感觉是两块，一个是区域至上，一个是品牌至上。说区域至上的原因，商业地产的存在必然代表这个城市未来发展很核心，或者大部分商业的消费人群集中的地方，在一个鸟无人烟的荒芜之地造一座城，华南城可以，但不是每个人都可以，所以要在基础区域条件的情况之下才能做好，并不是说随便在哪建商业都可以的。品牌至上，万达也在跌倒当中爬起来的，代万达产品是5万平米以内，后来是10万平米，现在动不动就是50-100万平方米的体量，万达的商业体是多年积累得到的。包括他们的核心理念有几点重要，也是其他开发商很难做到的。像他们早提倡的定单地产模式，很多大主营店和旗舰店，在规划阶段就进行产品的接洽，包括做出来的商业体和硬件需求与消费需求、经营需求相一致。在定单模式的基础之上建立了与这么多家商铺零沟通的洽谈合作，不需要跟你沟通了，很清楚沃尔玛的要求，也清楚万达影院的要求，也清楚很多跟他一起合作的众多各种消费品和商铺之间的需求，已经实现了零沟通，成为个关键词。

另外是多业态互补，很多开发商零星做商业，希望商业弥补住宅，而万达不同，希望住宅补贴商业，增加资金循环和资金积累的量，保证商业能够很好的经营，这跟纯粹卖几套房子的开发商的出发点完全相反，这也是他们长期积累当中得到的经验。他们大部分的集中商业都是自营，保证自主权在自己手上，不需要对接小散户，这也说明了他们的商业可以做得比别人更多。深圳比较有代表性的是中航地产，天虹商场是中航地产下属的全资的品牌，就像万达有自己的影院。但不是每个地产公司都具备这样的整合和全资辅助自己团队的能力，这个要求很高的，所以对于甲方而言长期形成的品牌积累，如果能够在区域和品牌方面做得比较好，商业发展是理性的。乙方更多趋于运营方面，这对团队的要求高，我们自己感觉在项目的经营、销售方面需要很好的，如果我们能够真正在运营至上方面把团队建立起来，同时真正在现有市场更多、更专业的商业经营和运营的人才整合起来，才使我们的核心战斗力和理性发展的轨道。乙方强烈拥有的资源是人才，而不是有商铺的名单，在信息社会发达的情况之下名单很容易搞到，但容易商业操作的人才重要。丙方的理性，像媒体的房天下，今天的核心目的就是希望给者提供一个理性选择商铺，或者商户选择做经营的渠道，他们如何理性做，作为者对商铺有一个很明晰的预判，要以消费者的角色去体会商业体，发现未来这里是否具有这样的消费空间？跑到华强路上跑一圈，知道在这里租一个铺做电子产品没有问题，哪怕一个几十万租金的条柜都没有问题，如果改到深惠公路，这就需要做一些调研。所以自己要以消费者心态体会未来商业体前景的状态，才能实现理性和经营。做生意是大学问，别人给你做生意，自己在后面收钱这更是大学问了。只有甲乙丙都在理性的道路上，才能把大合唱唱起来，独唱是不能成功的，这是我的体会。华南城单独成立一个城，体会比我们更多。

 

【杨天兵】我赞同高总的意见，甲乙丙功能的分化、专业的分工重要。因为开发商现在不可能说谁都去做大而全的东西，谁都做运营，个是不现实，你也没有这样经验。所以委托专业的公司做专业的事情。运营里面难的，200个商铺可能就有200个租赁条件，200个商业条款，200种收款模式，这是运营里面头痛的事。这一块应该理性，开发商应该是理性的分工，理性的分工对开发商来说是很好的规避风险的战略。

【主持人：方】从华南城本身的经验给大家介绍一下。

华南城营销部营销总监 杨天兵

【杨天兵】从华南城的体会来说，商业地产应该是多元化的东西，不仅仅是shoppingmall、购物或专业市场、主题商场，应该有写字楼、、酒店，应该是一个很广泛的东西。以华南城来说，把的综合体打包在一块，因为一个城建筑面积260万的城，规划的就业人口超过20万，在里面经商的企业超过3万个商铺，这些商铺和就业的人首先就要有一个居住的需求、餐饮的需求、休闲的需求、娱乐的需求，这就为商业提供了广泛的需求，为住宅、、写字楼、酒店、餐饮、卡拉ok，或者是全方位的商业需求。这里面运营对于开发商来说是头痛的，办不好的商场、办不好的商业，的问题就是出在运营商。招商的时候很容易，你可以提供一些很优厚的条件就可以把商铺招来，如果商铺在这里赚不到钱，不能实现自己的经营目的就抽身走人了。所以运营是重要的，也是商业运作的难点，我很同意高总和田总的观点，以后的商业分工在商业地产会体现得更加紧密。

【主持人：方】林总继续分享一下吧。

中指院华南分院研究总监 林建晖

【林建晖】我主要讲三点，我个人认为商业地产重要的依托因素是人流，我们所说的地段主要有人的流动，才能为商业地产带来。我也去了宝安看汇一城做了mall的概念，建在地产上面，住宅卖得好，当天就售謦了，很多者看到了未来的利好，因为有的人流和住宅。包括深圳很多成功的案例，像万象城也在上，刚才我提到的城，原来应该有人流的，但没有做好定位，没有把人吸引到这个地方来，就没有办法让商业地产成功的运作，这个主要是我对商业地产的看法。第二个，包括我研究了一下，我觉得商业地产未来的趋势，接下来发展有两种趋势，一种是华南城，在空白的地方开发的项目，我们现在看到很多商业项目都在空白的地方建起来的。接下来在深圳这种地方，更多的是更新改造的商业项目，这部分有人流需求，但这个地方无法达到，所以把有些地方改造。我这里讲一个案例大家也知道，美国有一个成功的案例是改造的，之前这个项目比较奇怪，原来作为冰球场，形状是五角形的，当时在举办活动的时候，市政府建了这个东西，但会开完以后这个地方闲置下来。政府引入了商业公司对他进行更新改造。因为五角形有五个角，把的主力店放在的位置，让其他商铺均匀分布，让的人在五角形流动，把商铺都均匀分配了。这个案例成功，作为一个改造的案例，现在他们也在这之前我了解到，他们准备做二期的开发，这是好的案例。深圳目前的岗厦和京基在旧改项目上做的，但不排除未来有可能做的更新和改造的项目。

我觉得未来商业地产的趋势会出现刚才大家提到的shoppingmall，包括万达的项目模式也是很趋同的，未来发展的趋势会出现很多个性化的商铺，以主题的，包括华南城做物流这一块，做电子或服装等等。我去过马来西亚的云顶是做赌场的，海拔高，把人拉上去以后就会住一晚，除了赌场以外还有主题乐园，不愿意去赌场就在主题乐园游玩，周边也有很多商铺，包括国际一线品牌，以旅游为主的商业地产比较个性化的，在深圳未来会出现比较个性化的商业地产。我们去到香港也可以发现业态已经发展得成熟了，经过20多年、30多年，包括餐饮、购物、滑冰等等，shoppingmall早设计的概念，一家人在shoppingmall里面可以待，的功能都可以满足，包括小孩、老人个性化的需求。像香港这种模式未来会越来越成熟，在这个成熟模式上会产生个性化的商业地产，我认为这是未来商业地产的趋势。

 

【萨丁】我听了以后以网友的身份拍两块砖，块砖拍给高总，你们的东门会项目在东门商圈，你们有一些都在做儿童体验的，为什么在繁华的的东门商圈里面做这样的构思？为什么会选择儿童体验？

大话地产：寻找深圳商业地产理性力量

【高进】我们还是有一点补充的，以打造国际儿童城为主题，不代表仅仅只有关于儿童的，像一楼的街铺还有铺，包括一楼的内铺，的“铺”位置是多元的，一楼会多元考虑，不仅仅停留在这个位置。5、6楼都是迪可可国际儿童城购买下来自营，我们希望在商场运营上面与旗舰店基本相似，但不一定完全相同，我们有延伸出来的业态也不会影响主题性质。我们现在重要的原因是这一块，因为迪可可的存在，希望能够往这个方向走。

我们还是有一点补充的，以打造国际儿童城为主题，不代表仅仅只有关于儿童的，像一楼的街铺还有铺，包括一楼的内铺，的“铺”位置是多元的，一楼会多元考虑，不仅仅停留在这个位置。5、6楼都是迪可可国际儿童城购买下来自营，我们希望在商场运营上面与旗舰店基本相似，但不一定完全相同，我们有延伸出来的业态也不会影响主题性质。我们现在重要的原因是这一块，因为迪可可的存在，希望能够往这个方向走。

另一方面我们觉得东门商圈有代表性的是太阳百货、天虹商场，还有隔壁的茂业，茂业从一楼一直到十一楼业态成熟了，经过这么多年的经营和管理，以女装、美食等业态为主，占领了强烈的品牌认可度和商业认知，深圳没有哪几个女人没去过茂业逛街了，天虹也是不错，太阳百货占据了东门步行街的秤杆核心位置，以服装、鞋帽等等，包括苏宁电器也在那里做得很好。我们在东门商圈将商圈的范围变大，同时以三足鼎立一起成为第四支比较稳妥的脚站稳东盟商圈有一定的差异化，从差异化的角度而言我们希望在这个深圳有一些不同的地方。像儿童职业体验能够形成一个差异化，以儿童为主题的包括早教、益智，还有儿童衍生出来的服装鞋帽，还有消费品，还有由于儿童延伸出来的母婴用品都是产业链，形成差异化，所以会以这个为主题但不代表会被束缚住，其实也是复合型的产业和业态形式。结合这两个，一个是客观原因，一个是找差异化的角度而言找这个方向。另外，我们不仅仅是从性上面满足业态，也会有一些补充，成为相对的购物，有两出入，东门商圈的人流量大。3号线开通以后展示面和人流量大，保守估计每天的人流量超过百万。商业想做成功就要有人流，所以交通条件已经提供了好的先天，这一块还是能提供很好的信心的。

 

【萨丁】我的第二块砖抛向杨总，华南城过去是物流，做的是专业市场，为工业产品提供一些原材料，为这些客户建立一些桥梁。就我现在在网上的观察，你们逐步在走大而全的，包括shoppingmall，据的消息你们做奥克莱斯的折扣店。我记得没错的话，2002年在龙岗就有提出做精品折扣店，做奥克莱斯的业态，但做得不是很成功，全品牌商进行采集、采购的过程中也会遇到很多问题，华南城如何处理这个问题？

大话地产：寻找深圳商业地产理性力量

【杨天兵】我借着这个问题介绍一下华南城的情况，华南城在平湖，深圳市政府把平湖打造成物流基地，他是三条铁路京九、厦深等铁路交汇处，在华南城的东面是三条铁路的货运站，所以有得天独厚的，也是水滚高速、清坪快速、南坪快速的交汇处，所以深圳市政府把平湖打造成为物流基地，华南城就在这样的背景之下产生的。在前期调研过程中，深圳作为制造业的先驱基地有上万家三来一补的企业，还有两头在外的代工企业，这些企业需要原材料的补给。从2003年、2004年，华南城打造精工产品的原辅料交易平台。经过4、5年的沉淀和发展，事实证明这个市场有得做的，一期商铺的出租率超过95%也证明了这一点。我们有一个皮革基地，龙岗有1600家家私厂，整个这一片有800家手袋厂，这些家私厂、手袋厂需要皮革的原辅料。2008年金融危机以后整个深圳的城市、产业都在转型，随着产业转型我们开发更多的业态，现在开发成品业态，成品业态刚才各位谈到的，需要有人流，因为终端消费者变成了个人，人流就重要了，以前的采购模式都是订单式的，接订单产和供都不用管，我只要面对经销商和采购商都可以了。如果往成品方向走，其中一部分的终端客户变成了个人消费者。怎么样拉动个人消费者群体呢？需要有相应的消费模式。把东门那种模式搬到那边去现不现实？东门是很旺的地方，商家必争之地，显然不现实，我们需要以点带面找一些与生活相关，但相关程度不是那么高，跟日常的消费又相关的，我们选择了几个业态，一个是奥克莱斯品牌折扣店，我们借鉴万达的经验自己经营这个业态。我们还开发了家居建材广场，现在我们看到主题商场办得比较成功的宜家、红星美凯龙，还有吉盛伟邦都不需要在城市的核心商圈里。消费半径可以是半或一的，现在我们在引进家居建材的业态，还有汽车整车销售的业态。因为深圳这个城市汽车进入家庭已经不是辆车进入家庭了，而是第二辆车了，但深圳真正经营汽车，汽车卖场都是临时用地，一旦政府有其他的规划就要变迁，所以我们拿出一个项目专门做汽车超市，有20多万的界面，可以有若干家4S店进驻，包括汽车整车销售、零配件销售、二手车销售，汽车精品的销售。

我借着这个问题介绍一下华南城的情况，华南城在平湖，深圳市政府把平湖打造成物流基地，他是三条铁路京九、厦深等铁路交汇处，在华南城的东面是三条铁路的货运站，所以有得天独厚的，也是水滚高速、清坪快速、南坪快速的交汇处，所以深圳市政府把平湖打造成为物流基地，华南城就在这样的背景之下产生的。在前期调研过程中，深圳作为制造业的先驱基地有上万家三来一补的企业，还有两头在外的代工企业，这些企业需要原材料的补给。从2003年、2004年，华南城打造精工产品的原辅料交易平台。经过4、5年的沉淀和发展，事实证明这个市场有得做的，一期商铺的出租率超过95%也证明了这一点。我们有一个皮革基地，龙岗有1600家家私厂，整个这一片有800家手袋厂，这些家私厂、手袋厂需要皮革的原辅料。2008年金融危机以后整个深圳的城市、产业都在转型，随着产业转型我们开发更多的业态，现在开发成品业态，成品业态刚才各位谈到的，需要有人流，因为终端消费者变成了个人，人流就重要了，以前的采购模式都是订单式的，接订单产和供都不用管，我只要面对经销商和采购商都可以了。如果往成品方向走，其中一部分的终端客户变成了个人消费者。怎么样拉动个人消费者群体呢？需要有相应的消费模式。把东门那种模式搬到那边去现不现实？东门是很旺的地方，商家必争之地，显然不现实，我们需要以点带面找一些与生活相关，但相关程度不是那么高，跟日常的消费又相关的，我们选择了几个业态，一个是奥克莱斯品牌折扣店，我们借鉴万达的经验自己经营这个业态。我们还开发了家居建材广场，现在我们看到主题商场办得比较成功的宜家、红星美凯龙，还有吉盛伟邦都不需要在城市的核心商圈里。消费半径可以是半或一的，现在我们在引进家居建材的业态，还有汽车整车销售的业态。因为深圳这个城市汽车进入家庭已经不是辆车进入家庭了，而是第二辆车了，但深圳真正经营汽车，汽车卖场都是临时用地，一旦政府有其他的规划就要变迁，所以我们拿出一个项目专门做汽车超市，有20多万的界面，可以有若干家4S店进驻，包括汽车整车销售、零配件销售、二手车销售，汽车精品的销售。

随着零售的深入，我们还会建自己的shoppingmall，这就可以带动周边的消费。我们的shoppingmall有自己的特色，为了避免同质化的东西，像刚才林总所说的，有些个性化的消费，我们在那个区域就有两个很好的业态，一个是台湾产品。我们现在在做区域场馆，这个十几万平米全部做台湾产品，现在大陆政府和香港政府签署了协议，台湾产品在大陆地区销售零关税，把台湾的精工、食品、副食品打包放在一个场馆，就可以在这里既面对终端个人消费群体，也面对的采购商和经销商。接下来华南城将是一个十几个业态并存的结合体，这个形态基本形成，也欢迎大家到华南城。

 

【主持人：方】在线有网友提到一个问题，他的意思就是讲的问题，问题比较大，在哪些商业物业的率比较可观？我记得人经常说一句话，怎么？到哪里起码有三个标准，首先是人口流入，人流是不是很多，是流入而不是流出；二是周边工作机会多不多。三是资金流，钱有没有流进来，三个条件是我个人的引用，不代表大家的观点。谈到这个话题比较大，深圳也在不断地变化，比如说我们看到华强北、东门人多，已经为患了，尤其是节假日，还要有武警在那里维持秩序。像这种情况我突然发现其他地区的商业崛起会起到分流作用，也会影响商圈不断地变化。包括整个关内像南山这边的商业，一直到蛇口慢慢成了气候，同时也会影响早期的罗湖。我们一个问题比较杂了，城市化包括商圈，甚至包括从个人眼光来看，在方面给者什么建议？或者你们觉得现在值得分享的东西是哪些方面？或者是哪些业态，或者类型。大家可以PK一下，东门和华强北的人很多，但涉及到另外一个问题，为患是一个方面，可能需要一个升级，中航城在华强北也是升级的概念，中航城升级比区还牛。关内已经有了这个大趋势，关外也要有变化。龙华成为新的交通枢纽可能会产生一些变化，可能也是者要看的东西。我想请杨总和高总先开一个头，后面请田总和林总从研究的角度给我们谈一谈。

大话地产：寻找深圳商业地产理性力量

【高进】主持人不说不觉得，一说了我觉得东门路径和华南城路径差别很远，一个是城市核心区，百年积淀的大商圈，一个是不毛之地到现在成为原子弹的商圈。我说得简单一点，之前房天下做过这样的主题，谈到这样的话题，大家很理性的去做很系统的分析，进而得出一个量化和数据性的表格之后，觉得这里可以或不的机会比较少，买楼和买铺的人更多的时候有一种感觉，这个生意能做不能做？有一种感觉，看到华南城有那么多厂，就有这个需求，有一个初步的判断，很多者依靠初步直觉做判断的，所以我认为应该有一些因素和元素做初步判断，简单有两个，一个是是否能够通达？我个人觉得商业代表未来城市发展的大趋势，凡是有的地方房子卖得贵不用说，商铺卖得贵不用说，人流多、生意好不用说，带给我们的福利是房价提高了很多，倒不是说方便到哪里去，这是偏激的话了，当然为商业发展带来大的契机。如果买铺跟着站走，错不了太多，这是个商圈优先，是3号线和其他线开通以后，其他站也成为核心辐射点。

主持人不说不觉得，一说了我觉得东门路径和华南城路径差别很远，一个是城市核心区，百年积淀的大商圈，一个是不毛之地到现在成为原子弹的商圈。我说得简单一点，之前房天下做过这样的主题，谈到这样的话题，大家很理性的去做很系统的分析，进而得出一个量化和数据性的表格之后，觉得这里可以或不的机会比较少，买楼和买铺的人更多的时候有一种感觉，这个生意能做不能做？有一种感觉，看到华南城有那么多厂，就有这个需求，有一个初步的判断，很多者依靠初步直觉做判断的，所以我认为应该有一些因素和元素做初步判断，简单有两个，一个是是否能够通达？我个人觉得商业代表未来城市发展的大趋势，凡是有的地方房子卖得贵不用说，商铺卖得贵不用说，人流多、生意好不用说，带给我们的福利是房价提高了很多，倒不是说方便到哪里去，这是偏激的话了，当然为商业发展带来大的契机。如果买铺跟着站走，错不了太多，这是个商圈优先，是3号线和其他线开通以后，其他站也成为核心辐射点。

二是传统商圈优先，做生意除了人流是一方面的说法，重要还得有一个积淀，多少年积累下来的商业街，东门从清炒开始就有市场交易，经过多年的积累演变成现代消费群体，这里云集了各色人等，保持这里长期的人头涌涌，不是星期六、星期天，随便都是人流相当大，茂业、太阳百货做活动，都可以使深南大道塞车。所以买铺沿着传统商群走不会有很多错误，深圳的传统商圈不多，我觉得暂时新兴的几个，一个是东门商群，华强北商圈，宝安区、龙岗城商圈，还有天虹、海雅的商圈，跟着这些走在大方向上肯定不会出错。所以沿着优先和传统商圈优先，对初级者没有什么问题的。

【杨天兵】我刚才一开始就谈到了专业市场的几个要素，首先是交通，第二个是商业氛围，三是租金的。因为你买铺，买来是两种，一种是自买自营，一种是租给别人。还有租金，租金属于的金额、率。在专业市场要考虑专业市场的度，还有运营的能力。专业市场像华南城，或者广州一线的专业市场有什么特点呢？对大众者来说门槛比较低，因为传统商业地方的门槛不是一般的中小者可以介入的，拿近的后海几个楼盘住宅下面的底商，每平米都接近20万元/平方米，00平米的铺就要2000万元。而专业市场的商铺只要几十万，门槛比较低，这也为中小者提供一个渠道。做股票波动性很大，而且透明度不是很清楚；做住宅现在国家的条例是大政方针，几年之内我估计政策不会有松懈的可能。所以专业市场，从广州成熟的专业市场的经验来看，专业市场一旦成型以后很有爆炸意义的。像广州中大、芳村，某一类产品的集散地。比如说文具的集散地，茶叶的集散地，芳村茶叶的集散地可以做到10平方公里。商铺的门槛低，租金很稳定，这跟传统商圈是一个互补。

【高进】从价格角度还真是，我们以前还有3、40万的小铺更多是条柜，现在起步都是200万以上，而且大多数可以选择的都在1000万左右，这一块感觉有点PK失败。这考验大家口袋的承受力。

【杨天兵】有不同的消费群体、不同的群体。

【高进】选择城区和郊区有很大的区别，这需要者做一些测算，自己衡量自己的能力，我觉得都有机会。

 

【田添】我对于商铺真的没有什么经验，会前10接到一个电话准备会后答复，他问我周六在木棉湾一站，万科红就要开盘，他看中了一个铺，让我无论如何帮他看一看，值不值得买，我真没有什么太大的经验，，他说要我务必开完会给他答复一下。看未来发展是的方式，未来这个区域的发展，或者商业的发展，刚才两位老总，包括高总和杨总，一个是新兴业态，一个是传统老商圈，老商圈我知道商铺贵得不得了，但人们还是在买，预期着未来还有，还有好的。我觉得是这样，作为者刚才杨总说到，看一看吧，看自己的经济能力怎么样，如果经济实力雄厚就奔着几千万的去，没有问题。如果作为一般者其实有很多选择，包括社区商业暴富不了，但很稳定。像专业市场，如果已经成型的专业市场也是很稳定的。实际上我觉得看看未来的发展，再根据自己的情况。但前提一定要看清楚未来的发展，如果说这个地方将来的发展偏移了，要移到其他的地方去，深圳有这样的地方了，罗湖这些老的地方慢慢迁移了，这得到若干、若干年整个全部改造以后才有新机会，但同样那个铺多少年了价格还是那么多，也同样临街店铺，所以需要看发展。

大话地产：寻找深圳商业地产理性力量

【林建晖】都讲到商铺，刚才提到区和交通便利，我们之前参加过很多论坛主要讨论住宅，今天主要讨论商铺。除了深圳之外还包括二、三线城市都有很多要素机会了，不仅仅是在深圳，包括整个珠三角，根据研究院的数据，今年一线城市的价格比较平稳，交易量是下跌的，二线城市的量价平稳，三线城市的价格会平稳上涨，所以谈到了一些商铺的经验，除了一线城市以外，二、三线城市也是不错的选择，这是我个人的观点。商铺也是有集群效应的，像华南城的集群效应就像我们所说的像原子弹一样，会逐渐爆发。刚才杨总提到的芳村茶叶批发一样，集群量逐渐放大了。像罗湖老的包括笋岗，宝安北有服装、玩具批发，笋岗原来定位是物流园的，但目前没有起来，就集中在几个点上。宝安北边上还有人才市场，会带来一定的人流，很多人来到深圳站是去人才市场，知道宝安北。未来深圳是不是具备集群效应，需要者重视的。一点，我们一开始提到了，商铺如果住宅铺是单个经营的，如果到shoppingmall和商场，背后的运营团队需要考量的，是专业化的，不是你个人所能决定整个的定位和发展，这就需要你去考察背后整个运营管理团队是否有国际化、区域化的操作经验，这对你的购买会有很大的影响。

都讲到商铺，刚才提到区和交通便利，我们之前参加过很多论坛主要讨论住宅，今天主要讨论商铺。除了深圳之外还包括二、三线城市都有很多要素机会了，不仅仅是在深圳，包括整个珠三角，根据研究院的数据，今年一线城市的价格比较平稳，交易量是下跌的，二线城市的量价平稳，三线城市的价格会平稳上涨，所以谈到了一些商铺的经验，除了一线城市以外，二、三线城市也是不错的选择，这是我个人的观点。商铺也是有集群效应的，像华南城的集群效应就像我们所说的像原子弹一样，会逐渐爆发。刚才杨总提到的芳村茶叶批发一样，集群量逐渐放大了。像罗湖老的包括笋岗，宝安北有服装、玩具批发，笋岗原来定位是物流园的，但目前没有起来，就集中在几个点上。宝安北边上还有人才市场，会带来一定的人流，很多人来到深圳站是去人才市场，知道宝安北。未来深圳是不是具备集群效应，需要者重视的。一点，我们一开始提到了，商铺如果住宅铺是单个经营的，如果到shoppingmall和商场，背后的运营团队需要考量的，是专业化的，不是你个人所能决定整个的定位和发展，这就需要你去考察背后整个运营管理团队是否有国际化、区域化的操作经验，这对你的购买会有很大的影响。

【主持人：方】有一个问题是网友想了解的，记得刚开始的时候杨总提到一句话，一铺富三代，现在提到电子商务对商铺的影响大不大？对实体铺有没有影响？

【杨天兵】这个话题我比较有发言权，因为华南城就是一个实体商的平台，跟我们对应的就有虚拟的平台阿里巴巴，这段时间这两个企业正在谈合作，它是一个互补的，不光是互补而且是放大的作用。网商在虚拟提供产品也需要落地，网商很想落地，你看每年阿里巴巴在杭州、广州召开的网商产品交易大会是一票难求的，所以网商也有想落地的需求。我们华南城的商铺60%是阿里巴巴的用户，他的业务扩张几乎就是依靠互联网。有一个商户60岁退休了，在华南城租了一个商铺专门做钮扣、小五金这些服装上的小配件，现在做得40多个国家，他的生意几乎都在互联网上完成的。所以这两个不光是互补，还有放大的作用。

【主持人：方】行，我也听明白了，现在互联网不仅不会对实体铺产生影响，反而会更加促进。其实时间差不多了，我这边做一个小结吧，刚才林总没来之前，我让大家都提了一个关键词，我觉得比较有意思，我跟网友分享一下，田总说的是购物，未来会热的关键词，很多开发商都会进入这一块；高总这边就很直接说了“铺”；杨总这边提到专业市场，越专业吸引力越强；林总这边也给我们一个看地产的思维，住宅+X，X更具有话题的延展性，X有很多想象的空间，这是商铺未来的发展形态。有一部电视专门探讨公司力量，里面有一段话，公司为什么那么伟大、那么厉害，就因为他能够创造一些商业需求。本来上没有香皂的，因为有狐臭，牙齿需要洗，就发明了牙膏和香皂，商业地产也是这样，需求随着人们收入的增加，说大一点是市场经济，说小一点是深圳的前海战略包括深圳一体化，无论从业态发展和支柱产业，包括个性化的创意性产业需求，我相信会很强劲的推动商业地产的发展。是不是我们今天已经找到了商业地产的理性力量，现在还不敢说，请网友和业内人士继续与我们在网上探讨。包括从今天开始，我们会在未来一个月之内通过面采访的形式跟大家一起探讨理性的商业力量，感谢今天参与活动的各位嘉宾。