[摘要] 3月24日，深圳房天下特邀开发商、代理及商业地产行业人士一同聚首南山茂业时代广场21层，哈佛会议直播室，共叙“寻找商业地产理性力量”这一话题，把脉市场风向，为者指点迷津。
【高进】田总所说的有一种感觉，就像唱歌一样，商业地产的发展就像从独唱到大合唱，以前做一个超市，一个沃尔玛、家乐福搞定了，现在发现光有超市解决不了，买了以后想看看电影，就像媒体一样，需要整合，商家也希望整合，真正做出一个大合唱才是理性发展的道路。一开始不太明白，后来仔细一想代表一种趋势，理性也相对感性一点，更符合规律，更与市场相契合。从理性可以从几个方面来看，这个理性不是谁理性，而是大家都理性，大家都理性分三类、甲方、乙方、丙方都理性，甲方是开发商，乙方是代理商，丙方就是方，买货的人或商铺本身甲乙丙三方理性了，我们才能把大合唱唱好，大家都成功。如果符合商业理性和逻辑的话，自己感觉是两块，一个是区域至上，一个是品牌至上。说区域至上的原因，商业地产的存在必然代表这个城市未来发展很核心，或者大部分商业的消费人群集中的地方，在一个鸟无人烟的荒芜之地造一座城，华南城可以，但不是每个人都可以，所以要在基础区域条件的情况之下才能做好，并不是说随便在哪建商业都可以的。品牌至上，万达也在跌倒当中爬起来的，代万达产品是5万平米以内，后来是10万平米，现在动不动就是50-100万平方米的体量，万达的商业体是多年积累得到的。包括他们的核心理念有几点重要，也是其他开发商很难做到的。像他们早提倡的定单地产模式，很多大主营店和旗舰店，在规划阶段就进行产品的接洽，包括做出来的商业体和硬件需求与消费需求、经营需求相一致。在定单模式的基础之上建立了与这么多家商铺零沟通的洽谈合作，不需要跟你沟通了，很清楚沃尔玛的要求，也清楚万达影院的要求，也清楚很多跟他一起合作的众多各种消费品和商铺之间的需求，已经实现了零沟通，成为个关键词。
另外是多业态互补，很多开发商零星做商业，希望商业弥补住宅，而万达不同，希望住宅补贴商业，增加资金循环和资金积累的量，保证商业能够很好的经营，这跟纯粹卖几套房子的开发商的出发点完全相反，这也是他们长期积累当中得到的经验。他们大部分的集中商业都是自营，保证自主权在自己手上，不需要对接小散户，这也说明了他们的商业可以做得比别人更多。深圳比较有代表性的是中航地产，天虹商场是中航地产下属的全资的品牌，就像万达有自己的影院。但不是每个地产公司都具备这样的整合和全资辅助自己团队的能力，这个要求很高的，所以对于甲方而言长期形成的品牌积累，如果能够在区域和品牌方面做得比较好，商业发展是理性的。乙方更多趋于运营方面，这对团队的要求高，我们自己感觉在项目的经营、销售方面需要很好的，如果我们能够真正在运营至上方面把团队建立起来，同时真正在现有市场更多、更专业的商业经营和运营的人才整合起来，才使我们的核心战斗力和理性发展的轨道。乙方强烈拥有的资源是人才，而不是有商铺的名单，在信息社会发达的情况之下名单很容易搞到，但容易商业操作的人才重要。丙方的理性，像媒体的房天下，今天的核心目的就是希望给者提供一个理性选择商铺，或者商户选择做经营的渠道，他们如何理性做，作为者对商铺有一个很明晰的预判，要以消费者的角色去体会商业体，发现未来这里是否具有这样的消费空间？跑到华强路上跑一圈，知道在这里租一个铺做电子产品没有问题，哪怕一个几十万租金的条柜都没有问题，如果改到深惠公路，这就需要做一些调研。所以自己要以消费者心态体会未来商业体前景的状态，才能实现理性和经营。做生意是大学问，别人给你做生意，自己在后面收钱这更是大学问了。只有甲乙丙都在理性的道路上，才能把大合唱唱起来，独唱是不能成功的，这是我的体会。华南城单独成立一个城，体会比我们更多。
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