[摘要] 为了向购房者深刻剖析深圳豪宅市场的发展轨迹及前进之路，6月9日，深圳房天下携手观澜湖地产举办的“新形势下深圳豪宅市场发展论坛”圆满落幕。活动广邀行业、住宅开发企业、研究机构、房天下博客、代理商企业、媒体代表探讨深圳豪宅未来之路。
深圳资深地产评论人 林晓华
林晓华：不要以高成本打造豪宅
林晓华：没有理由深圳人均GDP4000美金豪宅卖的那么好，现在人均GDP1万美金了，豪宅价格还是那样。今年很多豪宅入市，定价还是那样，也印证了一句话，好花不常开。未来会怎么办呢？点，豪宅利润率下降的话，我们成本减少在哪里。给开发商一个建议，开发商不要太注重往豪宅里面注入很多高成本元素，尤其是材料。因为豪宅是有地段价值和资源属性是它的基础，这是占了大部分，因为价值不断，土地的资源。在深圳如果一味强调你是一个百年建筑，卖的都不是很好。因为客户不会为了开发商多花了产品成本而去购买。客户到底需要什么东西？这一点深入去研究后，发现就是不要以高成本打造豪宅。
开发商做住宅的时候，要重视周边和业主配套的产业。这个产业有可能是一个高尔夫球会，像观澜湖一样。有可能是一个七的酒店，有可能是一个国际性的，有可能是一个游艇会。这些不是加在产品建筑成本上，而是增加了附加值。同时也带来了很好的软性服务。软性服务对于客户居住舒适度的提高有很好的好处，而不是在材料上拼命堆砌。
第三点，代理商给开发商做了很多策划，这些策划就是一些堆砌，简单的堆砌并不是带来很好的成绩。像湛江一个项目为什么卖的好？点，当地人确实到了改善型换房的阶段，第二，当周边竞争对手有四五个都是卖公园概念、豪宅概念的时候，当对手拼命做营销、或者产品拼命往里堆钱的时候，他把货源一次性开放了。很多开发商，就跑到这个项目里头全部把大户型吃光了，难卖的户型反而全卖掉了，而且价格高，在湛江这样一个四线城市达到了9000多。并不是你简单说豪宅就好卖了，而要做很多深入的市场分析。
梁怀江：开发商做豪宅要有心境 要有一种状态 梁怀江：开发商做豪宅要有心境，要有一种状态。有些开发商心境不成熟，看到一条河渠、看到一个水库，就想做一个豪宅，可不可以？可以。我回想08年后海有几个楼盘在市场并不好的时候，卖的也很好。后来我们跟业主交流的结果，我们把它称为资源掠夺，这里能看到海，后面都看不到海。我先掠夺。现在行情不好，我这个就先掠夺走。有了这个东西，让消费者一下就来了。但是开发商拿到这个东西反而状态没了，反而是快餐性的东西。个是用一点好材料，的堆砌并不需要。没有灵魂的东西就是一个躯壳，这反而带来我们另外一个产业兴旺，开发商没有做出灵魂，我们业主加上我们室内装饰单位把它完成一种灵魂。 现在深圳豪宅找到一块好地，发展商心态不平和，状态找不到，根本不去用心做一个豪宅。比如现在离香蜜湖远一点也说香蜜湖。但是香蜜湖作为一个整体而言，从环境各方面并没有到位。 第二，咱们做豪宅也是一种品。流水线消灭了品。房地产不管豪宅还是普通住宅，都是手工的，都是工人一点点建起来的。我说手工的片传递了精神的细致在我们豪宅中应该作为一个考量单位放进去，除了有精神、，还要有精细化的东西。 第三，从国外发展来看，豪宅真正走到一个状态，它的定制产品越来越多。在澳大利亚做室内装饰，他们选择住宅对装饰的需要、对定制的需求，应该是高过了。他们的超市门口是一个大空场，是摆着别墅的模型。你要这个东西你可以去盖。完全根据客户主张提出定制要求。这样的豪宅，在深圳未来发展中是不是也应该有一种需求。 豪宅也有刚需，别老说刚需就是90平米。生活到一个状态后，他自然就变成了一种相对刚性需求。当然咱们地产界对刚性需求也有认可、也有不认可。总而言之，从豪宅角度来说，不妨在深圳豪宅中如果具备这样乐观条件可以应该让它更豪一点，或者更有一点、更有精神一点，不要简单做材料的堆砌。 豪宅的方方面面它的需求是存在的，未来一定是好的，因为人均收入在增加。但是一旦人均收入增加，它对豪宅的需求，定制化的产品、个性化的张扬一定会随之而上涨，作为代理商也希望深圳的开发商未来能够让深圳豪宅开发重新回到中国样板房这个地位。谢谢！ 免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
同致行地产顾问副总裁 梁怀江
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