[摘要] 为了向购房者深刻剖析深圳豪宅市场的发展轨迹及前进之路，6月9日，深圳房天下携手观澜湖地产举办的“新形势下深圳豪宅市场发展论坛”圆满落幕。活动广邀行业、住宅开发企业、研究机构、房天下博客、代理商企业、媒体代表探讨深圳豪宅未来之路。
为了向购房者深刻剖析深圳豪宅市场的发展轨迹及前进之路，6月9日，深圳房天下携手观澜湖地产举办的“新形势下深圳豪宅市场发展论坛”圆满落幕。活动广邀行业、住宅开发企业、研究机构、房天下博客、代理商企业、媒体代表探讨深圳豪宅未来之路。
新形势下深圳豪宅市场发展论坛嘉宾合影（来源：房天下）
在每一座城市，豪宅往往代表着的居住追求，凝聚了城市当中顶层的购买力。豪宅在人们的心目中，不仅仅是高水准生活的标签，沉淀个人生活与情感的平台，更是身份与地位的象征。豪宅及豪宅区，受到了许多成功人士的追捧。
在深圳，豪宅及豪宅区更是伴随着改革开放30年的进程一路成长。在这里，豪宅与豪宅区牢牢隽刻着这座城市发展的印记，记录下深圳人民拼搏与创新的点点滴滴。无论是银湖、香蜜湖、华侨城、蛇口、盐田这些为老深圳人所熟悉的老牌豪宅区，还是新兴崛起的后海、观澜等独享定位及稀缺资源的新兴豪宅区，豪宅，在时光的雕琢中愈加夺目。豪宅市场，也在几轮楼市调控政策中走出了一条独特的发展之路。
在活动中，业内人士们认为，虽然目前豪宅在限购下市场较为冷清，但依然对豪宅的未来充满信心。深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁风趣地表示豪宅是“皇帝的女儿不愁嫁”；深职院房地产研究所所长邓志旺认为深圳豪宅出现区域成熟化的趋势，而谈到未来发展时各位嘉宾更是一致认为豪宅不仅需要高品质的产品，更需要关注豪宅的价值和人性化服务。正如观澜湖地产观澜湖地产营销总经理洪刚所说豪宅一种生活方式，它的气质不可磨灭。
主 题：新形势下深圳豪宅市场发展论坛
时 间：2012年6月9日（周六）下午14：00
地 点：观澜湖高尔夫球会-东莞会所-国际会议-松柏绿厅
主办单位：房天下www.SouFun.com
协办单位：观澜湖地产
主要议题：
1、大深圳豪宅的演变及目前深圳各大豪宅区的发展趋势
2、豪宅的定义及其必备的要素特征
3、当前宏观调控政策下，深圳豪宅市场所面临的机遇和挑战
4、当前深圳豪宅市场的走势及趋势预测
5、目前深圳在售豪宅业内交流
嘉宾：
房天下深圳新房集团总经理游洋彬；
观澜湖地产营销总经理洪刚；
深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁；
深职院房地产研究所所长邓志旺；
格致中和置业有限公司董事长青忠贵；
深圳资深地产评论人林晓华；
地产评论人、房天下名博 风语；
阅山华府营销总监 朱德中；
同致行地产顾问副总裁梁怀江；
深圳市室内装饰材料协会副会长、徽商高尔夫球会副会长、深圳家美乐装饰材料有限公司董事长烈勇；
名雕丹迪别墅设计事务所院长谢红伟。
以下为活动实录
主持人：各位来宾，下午好！首先欢迎大家参加“新形势下深圳豪宅市场发展论坛”。也感谢观澜湖地产提供的舒适优雅的活动场地。我们今天的活动主题是：新形势下深圳豪宅市场发展论坛。其实对豪宅我们大家并不陌生，豪宅在一个城市里面往往代表居住水平，也备受精英追捧。尤其在深圳豪宅不仅代表房子，也更多代表地位、圈层、人际关系，也代表着一种精神、一种文化。在今天这个大背景下，我们也要就豪宅市场这个主题进行探讨。今年7月份由中指研究院、中房指数系统联合主办，房天下承办的2012第九届中国别墅节将在北京、上海隆重开幕。在这个背景下我们举办了本次业内沙龙。邀请了对豪宅市场有深切见解的各位来宾一起探讨这个主题。
首先请允许我介绍今天到场的各位来宾：深圳房天下集团总经理游洋彬；观澜湖地产营销总经理洪刚；深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁；深职院房地产研究所所长邓志旺；格致中和置业有限公司董事长青忠贵；深圳资深地产评论人林晓华；地产评论人、房天下名博无风语；同致行地产顾问副总裁梁怀江；深圳市室内装饰材料协会副会长、徽商高尔夫球会副会长、深圳家美乐装饰材料有限公司董事长烈勇；名雕丹迪别墅设计事务所院长谢红伟。
首先邀请深圳房天下新房总经理游洋彬先生致辞。
游洋彬：首先感谢各位参加我们房天下举办的豪宅发展论坛。今天我们有中国别墅节这么一个主题，而观澜湖豪宅一直是深圳或者中国比较经典的豪宅。我们作为媒体、作为旁观者，是一个思考家。但是各位住豪宅的老师可能更有深刻的体会。从我个人来讲，深圳有这么好的气候、这么好的空气，香港这么好的国际环境，还有珠三角这么好的经济的支持，它的豪宅发展具有很好的土壤。而且从改革开放或者有中国房地产以来，深圳房地产是豪宅一直是中国的样板，但是现在可能深圳的开发量下来了，但是深圳豪宅又是另外一种发展态势。今天我们一起来探讨交流，也请到了我们一些、一些老师、一些同行，希望大家不吝指教，充分分享自己的观点和经验，谢谢大家！ 主持人：谢谢游总的致辞，接下来邀请协办方观澜湖地产营销总经理洪刚致辞。 洪刚：感谢大家光临。大家对观澜湖相对比较了解，今天来的是我们东莞会所，就是全球的高尔夫会所之一。我们今天所在的位置是国际会议，也就是在森林公园之内用国际会议、用大会所、用我们观澜湖酒店来去打造一个生活方式。观澜湖一直以来的豪宅形象在过去十年左右由观澜湖高尔夫大宅形象带动的，使观澜湖成为全球或者范围内受关注的豪宅项目之一，的别墅项目之一。东莞项目我们以酒店的形式，提倡的是一种生活方式，在8之外的一种生活方式。如果把豪宅说成一个名词的话，除了建筑外，它的具体表现应该是一种生活态度、生活方式。希望在今天下午论坛交流过程中能够激发出对深圳豪宅和对中国豪宅的一个理论或者一个指导方向。谢谢大家！ 主持人：刚刚洪总提到一个观点，豪宅是一种生活方式、一种生活态度，可能并不局限一种实体建筑。接下来宋丁老师会给我们作一个主题为“豪宅自述”的演讲。 宋丁：豪宅是“皇帝的女儿不愁嫁”限购政策肯定会取消 宋丁：深圳只有两个级，一个是华侨城，一个是观澜湖。我来到这儿感到很亲切。豪宅这个词让大家产生很多联想。豪宅就是房子，首先是住的，别以为豪宅就是。豪宅只不过宽大一点，环境好一点，144平米以上了，独栋、双拼、联排等等，独立性强一点，价格贵一点，也不过如此，不要把它想得天上地下。因为比别一点、价格贵一点，贵到什么程度呢？去年某一周均价突然上去了，我们业内人士说了肯定是天麓又卖了三套房，你一平米15万，我一平米才1万多。 人类把有钱有势有派称为“豪”。回顾早年，中国很穷，国家人均GDP就是400、500美元。穷人当政，用当年语言就是无产专政。 贫民窟、胡同、大杂院满大街都是，要是富人就没有地位和出路。所以早年没有豪宅概念。小平说得好，发展是硬道理，让一部分人先富起来。中国真有一部分人先富起来了，深圳1900多平方公里，怎么说也有几百万个有钱人，于是豪宅就精彩亮相了，豪宅是市场需求的结果。 人类有个经济学的二八律，20%富人占了人类80%的财富。钱在少数人手里，那些想挣大钱的房老板们当然要盯住这20%，盖了太多的大房子、贵房子、好房子。深圳的各地的均价都是所谓豪宅把价拉上去的。大嘴任志强说，穷人不要找房老板，去找政府要房住，可是十几年来从到地方政府根本没有管穷人住房的事情。所以首先检讨从做起。现在豪宅数量不少，限购之下卖的是有点慢，房老板着急。 但是豪宅身家不菲，皇帝女儿不愁嫁。原因有两点：一，现在普通住房大发展，未来供应相对减弱，东西少了就会抢手。二，越来越多的深圳人想改善住房，所谓改善就是想找豪宅，这种趋势挡不住。所以豪宅是待价而沽。限购这种政策终究是暂时性的，肯定有取消的。不过，如果开发商的资金有点紧张，就把豪宅身价降一降，现金为，物归新主，两全其美。 有人说等现在的豪宅存量处理完了，中国就开始进入住房的平民化时代，从此豪宅再也难重新抬头了。这样看问题真是肤浅，以为计划经济时代又来了。政府多管30%，不可能学新加坡、香港，剩下的70%还是由市场解决，这70%里少会有1/3是豪宅。而且到时限购取消了，或者用税制来替代。所以说谁愿意多交点税就可以买豪宅。这算是富人们的事了，穷人们有房住也就没有那么愤怒，井水不犯河水，这才是和谐社会。 讲讲豪宅未来。首先不要跟国家力量过不去，万科是对的，听党的话、跟党走。豪宅还是想在国家规定范围内生存，开发商们不要总把自己弄成国家政策枪的活靶子。其次不要把我们豪宅当成一块任意拿捏的泥巴，这几年我们发展过程中，搞太多的怪异玩意儿，加了太多专项成本，也承载了太多压力。 豪宅80%回归国家标准，剩下的部分因地制宜做一点创意，因为豪宅是住人的地方。这个应该是一个大趋势。05年到现在，做了太多花哨的东西，成本过高的东西，没有这个必要。豪宅未来仍然辉煌，但已没有了过去那种暴利的机会，所以房老板们不要指望继续成为暴利机器。 纯粹单一的豪宅小区模式可能渐行渐远，更多的豪宅可能要在商业地产旅游地产项目中实现。所以深圳特色的城市更新也给豪宅带来很多机会。豪宅是私密的商业生态旅游之类都是公共性的，可见未来豪宅更多要“傍”公共性项目的“大款”。 对豪宅前景有信心，不可能人均GDP达到P8000美元、10000美元、15000美元时反而没有人买房子了。所以开发商要坚定信心，努力工作，诚信操作，豪宅就一定有前途，谢谢大家！ 主持人：刚才宋老师表达了个人对豪宅的观点、看法，里面有气愤、有建议，也有期望。接下来我们另外一位嘉宾，邓老师。他的主题是机遇与挑战。 邓志旺：深圳豪宅出现区域成熟化的趋势 邓志旺：豪宅面临三个的机遇：，人为的稀缺化。现在由于调控政策导致我们豪宅市场资源越来越稀缺，因为从温总理去了新加坡考察后，调控政策发生了比较大转变。政策从原来学香港模式，逐步转向学新加坡模式。新加坡模式就是商品房贵的离谱。在新加坡，70%以上的人住在保障性住房里，而且都有自有产权。剩下30%住在所谓的商品房，也就是豪宅，那个价格相当高。同一个地段，商品房高出保障房3-4倍。在中国三分天下，低端市场、中端、。低段用廉租房来解决，中端用经济适用房、安居房解决。市场完全按照市场方式定价。将来做普通住宅确实没有前途，更多要做市场才会有更大前途，因为政策已经使住宅用地会越来越稀缺。在这里是人为制度化造成豪宅资源的稀缺。 第二个机遇就是财富的集中化，近国际上作了统计，中国人均GDP排全球100多位的国家，但是它的富豪已经排到全前三位。这两个数据对比就知道，中国这个社会是一个财富高度集中的国家。80%财富集中在20%人手里。20%的人消费需求无外乎就是车、房等等这些产品，必然会使他们住宅需求不断膨胀。土地资源稀缺，我们需求不断增长情况下，豪宅市场会有更光明的未来。 第三个机遇，从深圳来看，豪宅出现区域成熟化的趋势。我们说豪宅都是一个点一个点，一个项目一个项目，后来就是一个一个。据我观察豪宅可以放在一个大视野来看。从大深圳形成了三个豪宅带，东部主要是大梅沙一直延伸到惠东，海景为主的豪宅。西部本身也是以海为主，红树林、后海，包括宝中那边，都可以形成豪宅。值得期望的是中部的豪宅带，这个豪宅带元素丰富。就是从我们宋老师家开始，从星河国际开始，这个属于城市景观豪宅，以城区为主的，一直从南区到北区延伸到梅林这一带。接下来再往下就是到了星河丹堤，再往北就是观澜高尔夫这边。这条中轴线值得期待，因为元素比较多，也比较大。整个中部崛起已经成为深圳未来发展一个重要的事情。前海崛起是没有问题的，但是真正对深圳人造成实惠的还是中部崛起。豪宅区域的成熟化也会使豪宅市场不断增长，带来一个新的机遇。 当然同时我们豪宅发展也面临一些挑战。个挑战，客户逐渐成熟。以前的人说豪宅就是大户型，房子大就可以了。现在客户摆脱了低档次需要。更多的是关注到服务，服务是一个很复杂的东西，真正的服务是你想要他出现的时候就出现，不想他出现就不存在，这才是的服务。 第二个挑战，目前深圳的豪宅还是缺乏灵魂。我们跟上海相比，上海有海吗？其实上海没有海，上海也没有山，的一座山也就是一个土包。但是我们还是能想到上海的豪宅。比如在静安区一个地方，那个地方以前是宋庆龄住过的，大家觉得这个地方确实是豪宅，这么的人住过，国母住过的。深圳豪宅缺乏一种灵魂的东西，深圳豪宅还没有形成一个故事。你千言万语不如一个好的故事。 第三个挑战，豪宅营销方面也存在误区。豪宅的产品发布会的PPT感觉气势很大，但是真的能让你感动吗？不会。相反它只会让你感觉很压抑。相反国外或者港台一些作品确实不一样。包括台北101，北京潘石屹的项目，用一种亲切方式娓娓道来。能不能打动人，这是关键的，而不是产品本身的质量。领导都是孤独的，富人更孤独，更没有安全感，情感更需要沟通，但是我们还是以产品主义讲述出来，而不是动情的方式，这是营销方面存在的误区。 如何面对这些机遇和挑战呢？我提出三条小的建议： 个建议，市场的细分。富人也不是千篇一律的，如果豪宅打造出来真正集聚某一个类型的富人，形成富化，比如IT界、物流界等等。这样这个豪宅区域就成熟了。第二个建议，情感关怀。奔驰梦想成真的广告，虽然是一个1系列的产品，但是也算一个中产品，没广告就是一个小孩看看爸爸的车子以后，把自己模型车埋到家里院子里，给它浇水，期望有他的车可以长大。 第三个建议，公益性。一定要加强公益性的结合。这个公益性不是说开发商捐几十万、几百万的问题。这还是比较粗糙的做法。能不能开发商把区域的人口，把富人纳入我们公益事业当中。其实很多人都有公益之心，但是不知道怎么做。其实他们力量比我们更大，也许会比什么阿拉善会做得更好。因为富人有钱，有这个资源。这也是可以考虑的方向。改善我们豪宅不良的印象。 我有这三点小的建议，都不太成熟。仅供大家参考。 主持人：感谢邓老师的精彩演讲。接下来我们进入活动下一个阶段，自由讨论。由游总主持现场的沙龙，大家可以畅所欲言。 游洋彬：我个人认为能称得上豪宅一定有一些不一样的因素，或者地段、或者资源、或者配置、或者产品，或者它有一定的历史文化、或者它有很多故事在里面。每个人理解都不一样。我们先破题，讲讲豪宅这个事情。第二个话题，落实到深圳也好、当前形势也好，宋老师、邓老师给大家提出了一些很好的思路。接下来我想听听各位嘉宾的看法。首先有请深圳室内装饰材料协会副会长、深圳家美乐装饰材料有限公司董事长烈勇。 烈勇：城的豪宅进入大众视野 烈勇：豪宅首先是城市的名片，对个人来讲它是一个身份、地位和财富的象征。很多城市很好的地理位置没有做好规划，做成一个很普通的甚至很丑陋的住宅体，这是对资源的浪费，更不用说成为一个城市的名片。杭州西湖有那么多豪宅，武汉东湖边上就没有一栋让人可以记忆深刻的豪宅。我觉得这是跟一个城市的规划有一定关系。 从行业的角度谈谈对豪宅的一些看法。我觉得豪宅首先它有它的一些独特性，有很多一些的要求。正在建的深圳湾1号建成后，在深圳一定是一个豪宅。首先它的地理位置。 第二，发展商对它的品质不断地追求。我通过它又对豪宅有一个深层次的理解。我本人前一段想重新换一套别墅，首先想到的就是观澜湖，首先我比较喜欢高尔夫，住在这个地方空气又好，打球很方便，而且早早起来打完球马上可以去上班了，这是一个很不错的地方。但是又有很多我住在观澜湖豪宅的一些朋友们给我建议，说要慎重。你打球的时候，尤其是夜场，你有没有看到你的头上跟着你走的就是一群蚊虫、苍蝇。大门不能开、窗户也不能开，一到晚上就出出不去了。而且周边消费配套、商业配套，虽然观澜湖安静，但是你在城市繁华圈生活惯了，那个地方很方便，你需要超市、你需要很好的医疗设施。因为住豪宅的人，很多都有老人，万一家里有一些急事就比较不方便了。所以说现在城的豪宅概念就慢慢也进入了一些购买豪宅人的视线。 其实对富人来讲，他们的豪宅消费观不是钱的概念，他就是追求生活的一种品质。对他们来讲，买豪宅是对社会的贡献，高房价不能把责任归咎建豪宅的地产商，因为他们在打造城市的明鉴，他们在打造未来生活的标杆。至于城市收入的，应该有不同的政策导向去引导他们去建不同标准的房子。 第二方面，建豪宅、住豪宅的人应该从文化、从精神考虑。豪宅跟超五酒店，甚至五酒店学习，学习服务、配套，学习对顾客至上的这种精神。我曾经做过政府麒麟山庄一栋小楼项目，这里接待的一般都是政府要员、国外政要。他们对居住的环境就像我们豪宅别墅一样，要求安静。在装修的时候，他们考虑的好，警卫员半夜上洗手间是免不了的，你不能说你用的那个马桶，一冲把楼上的首长都吵醒了，这是很不负责任的。所以他在选择卫生器具的时候就要求静音。他在设计选择室内排水管道这块也要求静音，现在有这种静音管。这些都是科技含量稍高的东西。它用在豪宅配套建筑里面，会给人的生活更加理性化，给人感觉住在这里是真正的安静、舒服。这些都是豪宅从精神层面去理解主人的需求。一些很好的位置建了很豪华的楼，这么宽大的房间里面坐着很有身份地位的一个老板在里面，但是一进他的房间后，就闻到不该闻到的异味，从洗手间出来的。这就是他在考虑建筑装饰材料选型的时候没有考虑地漏隔气、防止臭气进入房间。这都会影响到豪宅的使用，以及豪宅居住的理念。 我就是从我这种专业角度谈谈我对豪宅两个方面的理解，谢谢！ 谢红伟：室内和室外的延伸打造有内在文化品质的居所 谢红伟：目前来看深圳很多豪宅，就像银湖、龟山这一地都是以山为主，现在慢慢发展为海。作为居所就是需要方便。作为第二居所可能就是度假，像观澜湖豪宅这种。第三个，企业做的会所。这三大类型我们接触的多。居所肯定以实用为主。第二居所是度假为主。第三居所，会所，真正体现从给企业带来价值这方面来做的。 综合看这三类产品，如果没有很好延伸产品内涵的话，可能就会把产品做得比较差。很多人没有从专业角度来规划，合理地实现室内和室外的延伸，做一个产品上的互动、产品之间的价值提升。从室内角度更加的把它合理化、人性化入手，把功能发挥合理。材料方面一定要选上等的，材料产品会给室内带来更好的空间档次品质。豪宅装修首先是空间、然后是材料、色彩，真正打造成一个有内在文化、内在品质，适合自己本身置业自己的身份，包括特定的产品，不要盲目去跟风。 首先产品一定要看清楚定位，然后才从设计角度出发，真正把产品从建筑、室内、室外延伸为一体，成为一个真正的豪宅。还有超前化，如果产品很快就过时，就达不到真正的理想概念。 洪刚：豪宅是一种生活方式，豪宅的气质不可磨灭 洪刚：刚才大家讲的我个人认为是豪宅比较表象的东西，我个人认为，豪宅是一种生活方式，当达到条件，按照自己的喜好和我对生活品质的要求来进行购买、装修。豪宅是一个态度，是一个生活方式的选择。生活方式的选择没有什么是的。当你选择这个生活方式，随之而来的是这个生活方式为你带来的你作为传统生活中所没有的东西。以前你可能没有意识到这个问题。当你选择这个生活方式后，你发觉这是一个问题，但是从真正你进入这个生活方式后，你又发现这不是一个问题。 比如刚才总提到的我们有一些业主也问购买观澜湖别墅，我住在这里很不方便，出去个菜、开一个奔驰车出去买菜。但是一周有几次在家吃饭，一个月有几次去了菜场买菜。买菜一般都是保姆做的。我们会安排保姆车定时出发带着保姆去菜场买菜。同样在自然环境这个问题，我们有一个业主从拉斯维加斯回来，他在那边买的就是球场边的物业，三天两头会有球打坏他们家的玻璃。他投诉管理处。他们邻居说了一句话，你选择了这种生活方式，这就是带来的后果，你要接受他。但是观澜湖的房子，不会被球打到。因为与球场有一个安全的距离，包括球洞设计的时候，与住宅的方向是两个方向。 但是豪宅带来生活方式的好处是什么？有一个业主从加拿大回来，他提出一个观点，小孩放学后早点接回家，跟自然多接触，人会自信很多，人会阳光很多。小孩有他的圈子，他从而接触，他的耳闻目睹，会形成他的个性培养。有一些在军区长大的孩子，在那个年代算是一个受保护的。当我们有条件的时候，也希望自己孩子在一个院子里长大，这个院子就是环境。其实这个院子的概念在某种概念来讲，我个人认为是一个大的，不是自家的院子，是生活小区的院子。为什么大家喜欢上名校，首先是硬件品质。更多的是从这里长大的一种情怀。所以豪宅是一种生活态度，也是一种生活方式。 我在这里把观澜湖发展历程跟大家说一下，早观澜湖是打高尔夫。观澜湖并不是当年的高尔夫球会，但是随着发展，成为全球影响力的球会。因为刚开始我们定位很高。1993年从深圳市到观澜湖大概需要3个，选择这个地方，我们定位打造一个高尔夫球会。观澜湖在1995年承办杯，让国际人群认识深圳。这个在当初是一个很大的。因为承办95年杯，把梅观高速提前通车。观澜这个形象转成一个是人群聚会的地方，是赛事举办的地方，是成为全球关注的地方，从这个角度讲，每一场赛事、每一次名人到访都是一次。93年时观澜湖的地价是半买半送，当敢不敢是一个问题。那个时候也会请一些国际明星设计球场，深圳观澜湖五个球场，请了五个不同的明星逐步逐步来设计。这个时候酒店、会所逐步配套跟上。同时大型的赛事在这里举办，包括我们首先在911之后邀请了伍兹次到中国、次到深圳，打01年的伍兹邀请赛。这一系列概念是我们在努力把这块地拿到后，为这个土地附加，做了一个豪宅必须具备的一个根本条件，就是。 上海之所以被大家认识，解放前20年代的时候，上海就是金融核心城市之一，它的地位是巴黎之前。纽约、伦敦、上海。这个概念为上海缔造了不可磨灭的，或者在中国没有的价值，这个价值成就了上海。北京是，中国的历史，皇权成就北京。什么成就了深圳呢？年轻、创新成就了深圳。谁成就了观澜湖，是的赛事、明星成就了观澜湖。从这个角度来讲，我们说豪宅是价值，豪宅的气质不可磨灭。按照刚才总所说，确实豪宅分为几类，一个是城市郊区。其实深圳没有什么郊区了，深圳再郊区就是东莞了。深圳1400万人口，1900平方公里，扣掉东部山海区之外，可居住、可发展空间并不大。在这个里面，豪宅会分为城豪宅和城市郊区的豪宅，城豪宅在美国也有，第五大道也好、曼哈顿也好，但是它有价值。每个区域它的价值和资源决定了豪宅应该具备的品质。 我们说豪宅的发展，刚才宋老师说了豪宅很有发展前途，毕竟稀缺。很多人问我买楼买哪里？我的建议是要买开发的项目，它可以形成统一的规划，它可以形成统一的，而不是让你觉得在这个圈子里纷杂。为什么华侨城值钱？一个是深圳。当年它也不是，当年到华侨城，出了上海宾馆就是农田。到华侨城，万一碰到下雨，沙河桥一冲，你还过不去。到华侨城也要一个多。我记得从深圳坐中巴到深圳大学要两个，到蛇口要三个，候春游到蛇口海上，碧海蓝天，那个水是清的。现在华侨城已经成为，它的豪宅具备了它的。往北就只有观澜湖，具有独立个性的、独立的气质的豪宅区。深圳的发展，东西发展到头了，再下去，深圳湾变成深圳沟。往东被梧桐山所拦住，再过去就是大梅沙。但是大梅沙发展又有它的局限性，就在一个山坳里，可发展用地很少。 我们看华侨城当年从上海宾馆为来看深南大道向西的拓展，现在看深圳向北，梅观高速变成梅观快速，深圳大外环也在动工了。整个交通会改变深圳北的格局。深圳北还有一个版画基地，这个版画基地是一个文化的场所，需要培养，它的文化也需要沉淀。30多个国家、80多位版画家在那里留下了作品。 豪宅的有它的价值，这是的，配套是必须的。另外深圳向北、观澜湖一定是将来整个深圳豪宅区，因为南北比较窄，形成一个三角，蛇口、华侨城、观澜湖，其他豪宅区只是散状分布在深圳市区范围内。东部算一个真真意义的第二居所。观澜湖当整个商业完成后，它也会成为居所。 青忠贵：豪宅品高质优境美价高 青忠贵：一个是对豪宅到底怎么去界定。现在有限购限贷，以前更早的调控政策把住宅分为普通住宅、非普通住宅。当时的标准是144平米以上。既然说豪，肯定跟一般的不同或者表现在财富方面，或者表现在地位方面，或者表现在家庭出身方面。点首先是品高，要有品位、要有档次。要有内涵，要有豪宅的气质。反映在豪宅的精神层面。 马斯洛有一个需求层次理论，人重要大概有五个层次，个层次是生理的需求，然后是安全的需求、社交的需求。豪宅重要是满足后面两个需求，尊重的需求、自我实现的需求。后两个层次更多的是自我价值的实现、社会地位。满足这样的需求，品位要高。 第二点，质要优。表现在物质层面上，比如说户型要大、配套要完善，用材用料很重要。这也是豪宅客户的需求。更重要的是服务，在物业管理方面，在目前这种水平上把它提升再升华。 第三，境美。首先地段必须是一流的。如果在除了城区的其他位置，环境首先是考虑。像观澜湖，东部华侨城，它的环境是其他物业无法比拟的。 第四，价格要高。至少应该是在房价平均水平在1.5倍以上才能算得上豪宅。豪宅简单分为两类，一种叫品质型的，在1.5倍到2.5倍之间这个差不多是品质型豪宅。如果2.5倍以上，是型豪宅。 在2000年之前深圳是没有深圳人自己的豪宅。比如说我们早期的豪宅区，像银湖、华侨城、蛇口，这些区域当年外销。所谓的外销就是向香港销售。我们当年华侨城、银湖很多别墅都是香港人买的。像蛇口主要是一些老外在住。所以2000年之前其实深圳没有自己的豪宅。 第二个阶段，2000年到2005年，如果说深圳曾经是中国房地产标杆的话，也就是这个时期是标杆。2006年开始，深圳已经不是标杆了。包括现在，其实我们在豪宅这个层面跟北京、上海已经不是一个层面了。2005年，香蜜湖、红树湾、区，这是大发展时期。2005年之后又出现一些新进区域，像后海、大梅沙等等区域。谢谢大家！ 林晓华：不要以高成本打造豪宅 林晓华：没有理由深圳人均GDP4000美金豪宅卖的那么好，现在人均GDP1万美金了，豪宅价格还是那样。今年很多豪宅入市，定价还是那样，也印证了一句话，好花不常开。未来会怎么办呢？点，豪宅利润率下降的话，我们成本减少在哪里。给开发商一个建议，开发商不要太注重往豪宅里面注入很多高成本元素，尤其是材料。因为豪宅是有地段价值和资源属性是它的基础，这是占了大部分，因为价值不断，土地的资源。在深圳如果一味强调你是一个百年建筑，卖的都不是很好。因为客户不会为了开发商多花了产品成本而去购买。客户到底需要什么东西？这一点深入去研究后，发现就是不要以高成本打造豪宅。 开发商做住宅的时候，要重视周边和业主配套的产业。这个产业有可能是一个高尔夫球会，像观澜湖一样。有可能是一个七的酒店，有可能是一个国际性的，有可能是一个游艇会。这些不是加在产品建筑成本上，而是增加了附加值。同时也带来了很好的软性服务。软性服务对于客户居住舒适度的提高有很好的好处，而不是在材料上拼命堆砌。 第三点，代理商给开发商做了很多策划，这些策划就是一些堆砌，简单的堆砌并不是带来很好的成绩。像湛江一个项目为什么卖的好？点，当地人确实到了改善型换房的阶段，第二，当周边竞争对手有四五个都是卖公园概念、豪宅概念的时候，当对手拼命做营销、或者产品拼命往里堆钱的时候，他把货源一次性开放了。很多开发商，就跑到这个项目里头全部把大户型吃光了，难卖的户型反而全卖掉了，而且价格高，在湛江这样一个四线城市达到了9000多。并不是你简单说豪宅就好卖了，而要做很多深入的市场分析。 梁怀江：开发商做豪宅要有心境 要有一种状态 梁怀江：开发商做豪宅要有心境，要有一种状态。有些开发商心境不成熟，看到一条河渠、看到一个水库，就想做一个豪宅，可不可以？可以。我回想08年后海有几个楼盘在市场并不好的时候，卖的也很好。后来我们跟业主交流的结果，我们把它称为资源掠夺，这里能看到海，后面都看不到海。我先掠夺。现在行情不好，我这个就先掠夺走。有了这个东西，让消费者一下就来了。但是开发商拿到这个东西反而状态没了，反而是快餐性的东西。个是用一点好材料，的堆砌并不需要。没有灵魂的东西就是一个躯壳，这反而带来我们另外一个产业兴旺，开发商没有做出灵魂，我们业主加上我们室内装饰单位把它完成一种灵魂。 现在深圳豪宅找到一块好地，发展商心态不平和，状态找不到，根本不去用心做一个豪宅。比如现在离香蜜湖远一点也说香蜜湖。但是香蜜湖作为一个整体而言，从环境各方面并没有到位。 第二，咱们做豪宅也是一种品。流水线消灭了品。房地产不管豪宅还是普通住宅，都是手工的，都是工人一点点建起来的。我说手工的片传递了精神的细致在我们豪宅中应该作为一个考量单位放进去，除了有精神、，还要有精细化的东西。 第三，从国外发展来看，豪宅真正走到一个状态，它的定制产品越来越多。在澳大利亚做室内装饰，他们选择住宅对装饰的需要、对定制的需求，应该是高过了。他们的超市门口是一个大空场，是摆着别墅的模型。你要这个东西你可以去盖。完全根据客户主张提出定制要求。这样的豪宅，在深圳未来发展中是不是也应该有一种需求。 豪宅也有刚需，别老说刚需就是90平米。生活到一个状态后，他自然就变成了一种相对刚性需求。当然咱们地产界对刚性需求也有认可、也有不认可。总而言之，从豪宅角度来说，不妨在深圳豪宅中如果具备这样乐观条件可以应该让它更豪一点，或者更有一点、更有精神一点，不要简单做材料的堆砌。 豪宅的方方面面它的需求是存在的，未来一定是好的，因为人均收入在增加。但是一旦人均收入增加，它对豪宅的需求，定制化的产品、个性化的张扬一定会随之而上涨，作为代理商也希望深圳的开发商未来能够让深圳豪宅开发重新回到中国样板房这个地位。谢谢！ 朱德中：深圳区域已经被豪宅化 豪宅一定要具备人性化 朱德中：深圳这个区域已经被豪宅化了。所以探讨什么叫豪宅已经失去意义了。因为豪宅像洪总说的那样就是对生活态度的一种观点。作为深圳开发商，我们认为房子是豪宅，事实上已经泛化了。实际上豪宅等同的代名词，它是一个很有品质的房子。但是房子是分三六九等的，大家提到的有拥有城市核心资源的，有拥有自然生态资源的。通过很多材质这样的堆砌也能使它高品质。作为开发商对产品有了清晰认识后，就要为客户打造高品质的房子。 在目前市场情况下，市场经过所谓的大浪淘沙，经过轮番这样的调控，市场比如说再也不建大房子了，这种个人的定位都没有关系，但是作为我们拥有土地资源的开发商，当知道土地属性的时候，对未来的产品要有很清晰的定位，而且要引导客户来认知自己的产品。比如说阅山华府，项目在龙岗城，它的旁边有自然公园。旁边有一个20平米的别墅区，这个项目虽然不大，但这是个高品质的地段。在认清土地价值后，要把产品做到满足客户物理、生理上的需求。比如阅山华府做到了地上生态车库，花园架在16米高台之上。我们做成深圳一个五社区大堂。包括电梯直接入户的设计，这些标志推出来后，都代表着客户身份的标签，包括用材上这也是豪宅不可或缺的。 我的第三个观点，你的房子如果在设计上、在品质上没有达到一个更好的层次，说自己是豪宅只是一厢情愿。珠三角某一个城市的市长来参观项目的时候，他给我们项目六个字：小项目、大气势。作为我们，我们树立豪宅意识并不是不价格拔到多高，而是一定要具备人性化的产品。 只有做到了上述几点，无论形势如何变动，我们有很强烈的价值观的体现，对于趋势看得很清晰，这样就和未来客户站在同样一个价值观上，跟客户达成双赢。谢谢！ 风语：开发豪宅项目要更加贴近市场 更多要以人为本 风语：接下来谈谈我的看法。点，我提醒业内开发商接下来开发豪宅项目的要更加贴近市场。我们一个别墅有三个房产证，在“90、70”政策情况下，这样做可能是没有问题的。但是没有人想到接下来有一个限购。如果我们不做贴近市场的产品，可能会把项目做死，未来销售存在很大风险。 第二，豪宅的开发更多要以人为本。以前开发商做豪宅的时候，更多是把园林搞漂亮一点、户型大一点、价格更高一点。以前开始在深圳买豪宅的这批人跟现在买豪宅的人完全不一样。以前在深圳比较早有钱的一批人基本是潮汕人，他们的家庭结构跟现在新富起来的人的结构不一样。以前很多人买220平米的房子，要求有5房、6房，因为他小孩很多。现在在我们蛇口以及深圳几个项目，他们定位是180平米的两房，现在这一批财富有钱，他们家庭结构很单一，他们能够买得起大户型房子，但是他们需要舒适的空间，而不需要更多的房。这个要以人为本，根据现在需求调整产品设计。 第三，现在土地供应格局会改变豪宅产品形态。以前早几年的时候，豪宅开发是比较好开发的，因为，容积率低，给开发商很多空间操作、项目，但是现在、区项目越来越少，并且越来越小。要学会在比较小的空间里开发好的项目。刚才有嘉宾提到一个观点，我们深圳是中国房地产产品样板。但现在我们深圳有一个项目开发的时候要去上海、成都、北京参观。我们深圳样板已经失去了。为什么会失去呢？我以前觉得是土地结构的变化。像北京、天津、成都有很多很大块的土地。现在我去上看很多楼盘，我发现不是，上海很多售价十几、二十万的项目并不是靠很大一块地来实现，他们通过产品打造、产品研发实现了新豪宅的定位。 第四，我们在新形势下开发商应该练好内功，要提升自己的实力，做好各种准备后再开发房地产项目。刚才宋老师讲了深圳房地产四个限，限购购、限贷、限价、限外，其实还有一个限，没有明确说出来，但是事实存在的，限卖。很多产品政府觉得你如果预售，十几万的价格会把房地产数据推的很高，你必须要限售。房地产有一个政策经济影响的大背景下，开发商应该练好产品打造的内功，再去开发项目。 主持人：刚才很多嘉宾都谈了很多观点，比如朱总讲了深圳已经豪宅化。2万多、3万多，哪能说是普通住宅呢。洪总也讲的豪宅是一种生活态度、是一种生活方式。 商报记者朋友有一个问题要问。 现场提问：调控对开发商开发豪宅的心态有些什么样的影响？ 记者：刚才谈了新形势下豪宅市场，我想问一下各位，包括甲方代表，现在调控以来，对于开发商开发豪宅这块心态的变化有些什么样的影响？ 朱德中：现在房地产市场在调控，归根到底是商品房市场调控。开发商在商言商，它是一个盈利单位。这个盈利肯定是符合国家政策要求下获得利润，这没有任何的错误。股东以及建设的产品来实现城市优美的天际线，这本身就是开发商的责任所在。当市场形势发生变化的时候，我认为作为一个成熟的开发商不是投机取巧、偷工减料、坑蒙拐骗，所能选择的路径就只有加强客户细分，因为客户收入不同，这样就会产生出不同的产品。 第二，产品重新塑造的细分。比如汽车，客户会更加注重它的安全性、会更加注重它的安静性、提速性以及它的品牌带来的心理暗示。这个对开发商而言同样如此。在激烈市场竞争环境下，带给消费者是的一个结果，就是他出来的产品越来越好了。 回答记者朋友这个问题，事实上一个房子，开发商要在一块土地上建房子，既不是根据消费者的需求，也不是根据政策的要求，我认为它是根据土地属性。为什么会有双拼房出现，会有三房证出现，因为开发商对土地属性很清晰。政策可能会产生一些畸形产品出来，但是这种是短暂的。对于一些地段，就是稀缺的产品，可能两本证还是要建的。因为很多政策是短视的，开发商很强烈的责任感，要为这个城市发展作贡献的。 因为开发商的智商不像以前那样了，深圳开发商经过30年成长，肯定是大学毕业了，应该是这个阶段了，而不是暴发户了。从这个角度，作为我们不同消费者也要看，大家都会理性分析土地的价值。 洪刚：开发商心态很正常，通过宏观经济发展出台，对于范围政策的引导性，是一个经济政策。地产商在宏观经济政策里面去冷静对待，而不是说该跑了，清货，或者说不售。开发商要泰然处之，很清晰自己市场定位。任何一个政策是一个双面性，看你发展商准备好没有。这个调控政策让购房者冷静，让发展商也冷静，不要盲目开发，也让消费者冷静，让大家不要盲目相信一些营销概念。每一个阶段的调控政策是一个大浪淘沙过程，优者自优。在这个过程中应该是泰然处之。 
房天下深圳新房集团总经理 游洋彬
观澜湖地产营销总经理 洪刚
深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任 宋丁
深职院房地产研究所所长 邓志旺
深圳家美乐装饰材料有限公司董事长 烈勇
名雕丹迪别墅设计事务所院长 谢红伟
洪刚与嘉宾们分享对豪宅的看法
格致中和置业有限公司董事长 青忠贵
深圳资深地产评论人 林晓华
同致行地产顾问副总裁 梁怀江
阅山华府营销总监 朱德中
地产评论人、房天下名博 风语
现场记者提问
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