[摘要] 为了向购房者深刻剖析深圳豪宅市场的发展轨迹及前进之路，6月9日，深圳房天下携手观澜湖地产举办的“新形势下深圳豪宅市场发展论坛”圆满落幕。活动广邀行业、住宅开发企业、研究机构、房天下博客、代理商企业、媒体代表探讨深圳豪宅未来之路。
主持人：刚刚洪总提到一个观点，豪宅是一种生活方式、一种生活态度，可能并不局限一种实体建筑。接下来宋丁老师会给我们作一个主题为“豪宅自述”的演讲。
宋丁：豪宅是“皇帝的女儿不愁嫁”限购政策肯定会取消 宋丁：深圳只有两个级，一个是华侨城，一个是观澜湖。我来到这儿感到很亲切。豪宅这个词让大家产生很多联想。豪宅就是房子，首先是住的，别以为豪宅就是。豪宅只不过宽大一点，环境好一点，144平米以上了，独栋、双拼、联排等等，独立性强一点，价格贵一点，也不过如此，不要把它想得天上地下。因为比别一点、价格贵一点，贵到什么程度呢？去年某一周均价突然上去了，我们业内人士说了肯定是天麓又卖了三套房，你一平米15万，我一平米才1万多。 人类把有钱有势有派称为“豪”。回顾早年，中国很穷，国家人均GDP就是400、500美元。穷人当政，用当年语言就是无产专政。 贫民窟、胡同、大杂院满大街都是，要是富人就没有地位和出路。所以早年没有豪宅概念。小平说得好，发展是硬道理，让一部分人先富起来。中国真有一部分人先富起来了，深圳1900多平方公里，怎么说也有几百万个有钱人，于是豪宅就精彩亮相了，豪宅是市场需求的结果。 人类有个经济学的二八律，20%富人占了人类80%的财富。钱在少数人手里，那些想挣大钱的房老板们当然要盯住这20%，盖了太多的大房子、贵房子、好房子。深圳的各地的均价都是所谓豪宅把价拉上去的。大嘴任志强说，穷人不要找房老板，去找政府要房住，可是十几年来从到地方政府根本没有管穷人住房的事情。所以首先检讨从做起。现在豪宅数量不少，限购之下卖的是有点慢，房老板着急。 但是豪宅身家不菲，皇帝女儿不愁嫁。原因有两点：一，现在普通住房大发展，未来供应相对减弱，东西少了就会抢手。二，越来越多的深圳人想改善住房，所谓改善就是想找豪宅，这种趋势挡不住。所以豪宅是待价而沽。限购这种政策终究是暂时性的，肯定有取消的。不过，如果开发商的资金有点紧张，就把豪宅身价降一降，现金为，物归新主，两全其美。 有人说等现在的豪宅存量处理完了，中国就开始进入住房的平民化时代，从此豪宅再也难重新抬头了。这样看问题真是肤浅，以为计划经济时代又来了。政府多管30%，不可能学新加坡、香港，剩下的70%还是由市场解决，这70%里少会有1/3是豪宅。而且到时限购取消了，或者用税制来替代。所以说谁愿意多交点税就可以买豪宅。这算是富人们的事了，穷人们有房住也就没有那么愤怒，井水不犯河水，这才是和谐社会。 讲讲豪宅未来。首先不要跟国家力量过不去，万科是对的，听党的话、跟党走。豪宅还是想在国家规定范围内生存，开发商们不要总把自己弄成国家政策枪的活靶子。其次不要把我们豪宅当成一块任意拿捏的泥巴，这几年我们发展过程中，搞太多的怪异玩意儿，加了太多专项成本，也承载了太多压力。 豪宅80%回归国家标准，剩下的部分因地制宜做一点创意，因为豪宅是住人的地方。这个应该是一个大趋势。05年到现在，做了太多花哨的东西，成本过高的东西，没有这个必要。豪宅未来仍然辉煌，但已没有了过去那种暴利的机会，所以房老板们不要指望继续成为暴利机器。 纯粹单一的豪宅小区模式可能渐行渐远，更多的豪宅可能要在商业地产旅游地产项目中实现。所以深圳特色的城市更新也给豪宅带来很多机会。豪宅是私密的商业生态旅游之类都是公共性的，可见未来豪宅更多要“傍”公共性项目的“大款”。 对豪宅前景有信心，不可能人均GDP达到P8000美元、10000美元、15000美元时反而没有人买房子了。所以开发商要坚定信心，努力工作，诚信操作，豪宅就一定有前途，谢谢大家！ 主持人：刚才宋老师表达了个人对豪宅的观点、看法，里面有气愤、有建议，也有期望。接下来我们另外一位嘉宾，邓老师。他的主题是机遇与挑战。 邓志旺：深圳豪宅出现区域成熟化的趋势 邓志旺：豪宅面临三个的机遇：，人为的稀缺化。现在由于调控政策导致我们豪宅市场资源越来越稀缺，因为从温总理去了新加坡考察后，调控政策发生了比较大转变。政策从原来学香港模式，逐步转向学新加坡模式。新加坡模式就是商品房贵的离谱。在新加坡，70%以上的人住在保障性住房里，而且都有自有产权。剩下30%住在所谓的商品房，也就是豪宅，那个价格相当高。同一个地段，商品房高出保障房3-4倍。在中国三分天下，低端市场、中端、。低段用廉租房来解决，中端用经济适用房、安居房解决。市场完全按照市场方式定价。将来做普通住宅确实没有前途，更多要做市场才会有更大前途，因为政策已经使住宅用地会越来越稀缺。在这里是人为制度化造成豪宅资源的稀缺。 第二个机遇就是财富的集中化，近国际上作了统计，中国人均GDP排全球100多位的国家，但是它的富豪已经排到全前三位。这两个数据对比就知道，中国这个社会是一个财富高度集中的国家。80%财富集中在20%人手里。20%的人消费需求无外乎就是车、房等等这些产品，必然会使他们住宅需求不断膨胀。土地资源稀缺，我们需求不断增长情况下，豪宅市场会有更光明的未来。 第三个机遇，从深圳来看，豪宅出现区域成熟化的趋势。我们说豪宅都是一个点一个点，一个项目一个项目，后来就是一个一个。据我观察豪宅可以放在一个大视野来看。从大深圳形成了三个豪宅带，东部主要是大梅沙一直延伸到惠东，海景为主的豪宅。西部本身也是以海为主，红树林、后海，包括宝中那边，都可以形成豪宅。值得期望的是中部的豪宅带，这个豪宅带元素丰富。就是从我们宋老师家开始，从星河国际开始，这个属于城市景观豪宅，以城区为主的，一直从南区到北区延伸到梅林这一带。接下来再往下就是到了星河丹堤，再往北就是观澜高尔夫这边。这条中轴线值得期待，因为元素比较多，也比较大。整个中部崛起已经成为深圳未来发展一个重要的事情。前海崛起是没有问题的，但是真正对深圳人造成实惠的还是中部崛起。豪宅区域的成熟化也会使豪宅市场不断增长，带来一个新的机遇。 当然同时我们豪宅发展也面临一些挑战。个挑战，客户逐渐成熟。以前的人说豪宅就是大户型，房子大就可以了。现在客户摆脱了低档次需要。更多的是关注到服务，服务是一个很复杂的东西，真正的服务是你想要他出现的时候就出现，不想他出现就不存在，这才是的服务。 第二个挑战，目前深圳的豪宅还是缺乏灵魂。我们跟上海相比，上海有海吗？其实上海没有海，上海也没有山，的一座山也就是一个土包。但是我们还是能想到上海的豪宅。比如在静安区一个地方，那个地方以前是宋庆龄住过的，大家觉得这个地方确实是豪宅，这么的人住过，国母住过的。深圳豪宅缺乏一种灵魂的东西，深圳豪宅还没有形成一个故事。你千言万语不如一个好的故事。 第三个挑战，豪宅营销方面也存在误区。豪宅的产品发布会的PPT感觉气势很大，但是真的能让你感动吗？不会。相反它只会让你感觉很压抑。相反国外或者港台一些作品确实不一样。包括台北101，北京潘石屹的项目，用一种亲切方式娓娓道来。能不能打动人，这是关键的，而不是产品本身的质量。领导都是孤独的，富人更孤独，更没有安全感，情感更需要沟通，但是我们还是以产品主义讲述出来，而不是动情的方式，这是营销方面存在的误区。 如何面对这些机遇和挑战呢？我提出三条小的建议： 个建议，市场的细分。富人也不是千篇一律的，如果豪宅打造出来真正集聚某一个类型的富人，形成富化，比如IT界、物流界等等。这样这个豪宅区域就成熟了。第二个建议，情感关怀。奔驰梦想成真的广告，虽然是一个1系列的产品，但是也算一个中产品，没广告就是一个小孩看看爸爸的车子以后，把自己模型车埋到家里院子里，给它浇水，期望有他的车可以长大。 第三个建议，公益性。一定要加强公益性的结合。这个公益性不是说开发商捐几十万、几百万的问题。这还是比较粗糙的做法。能不能开发商把区域的人口，把富人纳入我们公益事业当中。其实很多人都有公益之心，但是不知道怎么做。其实他们力量比我们更大，也许会比什么阿拉善会做得更好。因为富人有钱，有这个资源。这也是可以考虑的方向。改善我们豪宅不良的印象。 我有这三点小的建议，都不太成熟。仅供大家参考。 免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任 宋丁
深职院房地产研究所所长 邓志旺
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