[摘要] 2011年五长假深圳楼市出现两种截然不同的景象，一边是春交会看客多成交少；另一边是中海两盘入市引发千人抢购潮。5月1日起实施的商品房销售明码标价政策到底作用几何？宝安乃至整个深圳楼市在新的政策背景下又该何去何从？特此，搜房网记者专访了深圳市宝利来集团副总裁俞磊。
四、桂景园别墅均为现售房源
搜房网：您刚才说到人才，我想到前段时间市政府提出“孔雀东南飞”的计划，我想到政府吸引的只是海外、高层次的人才。你说到产业工人基础的人员，像龙岗、宝安的很多工厂的基础工人的缺乏，一方面是物价上涨，还有房租上涨，这一块的深刻，而且工资保持在一定水平的话没有同步上涨。保障房主要是拿来卖的，今年的保障房和廉租房加起来是7.2万套，你觉得怎么样？
俞磊：远远不够。包括现在每一个镇、每一个街道，可以说所谓的统建楼又叫小产权，小产权是一种很好听的名字，实际上它是无产权，再严厉地讲，它都是一些违法建筑。你没有经过规划的认可，城市规划没有经过认可，没有交过任何一分钱的地价，没有经过正规的报件，没有经过正规专业部门的验收，没有这些前面的前提，又在销售，有些是在销售的，有些是打着分配给村民住房的旗号。我说现在的村民可能一家都有好多套房，还要分配给他们做住房，其实这些东西都是打着这些旗号在做非法的房地产开发，尤其是像沙井这个地方，你们可以去看一看，沙井的所谓小产权房已经比正规的房地产开发规模大10倍都不止，到处都是这个房子，而且建得漂亮，已经形成了一种良性，它可以形成一种产业化，甚至可以说是良性循环，建了卖，卖了再建，越来越规模，越来越大，这对于政府的管理来讲我觉得是一种悲哀，但是他们的价格卖得也不低，跟着市场走的，首先他们不用交税，这是的一个利润点，他们卖的房子可以比正规商品房很多倍，他们还有丰厚的利润。所以政府的各方面缺失，导致社会产业的乱象。各个部门的这些人，老百姓都知道的事情，社会精英们能不知道吗？他们应该更清楚，但是好多事情都想不明白。
搜房网：刚才涉及到限价，基层普通民众的居住房问题。回到豪宅和别墅，还有一个消息是说深圳以后建豪宅、别墅，规定只能够现房销售，不能够预售。是桂景园是一个别墅项目，对我们的影响大不大？
俞磊：我们已经转现房了，从去年的6月1日已经转现楼了。
搜房网：从预售状态已经转为现楼了？
俞磊：因为我们的销售期拖得比较久，我们都已经把验收、产权的出售登记都做完了，产权出售登记做完了之后它就是现楼了，等于我们不是预售了。预售还按照预售面积来销售，我们是按照终的竣工的面积来销售，而且每一套都已经办了证在我们公司底下，每一套房都办了房产证。
搜房网：你们自己先把它买下来？
俞磊：不是买下来，因为我们开发商不用买，它就是我们的，办了整个项目的产权出售登记之后，我们可以把每一套房都办到自己公司名下，而且交80块钱登记费就可以了。
搜房网：现在桂景园的房源基本上都属于现房销售了？
俞磊：对。
搜房网：那咱们桂景园是不是处在一个安全的状态了？
俞磊：不是，你刚才说豪宅、别墅，它应该是做现楼销售比较好，因为它的价格确实是高，现楼销售在深圳目前来讲是不计入新房销售的价格统计里面的。原来全部预售的话，它没有分开来的，它把整个深圳市的房价走势没有分开说，我们这个房子在国土局的手续上面也不叫别墅，叫做多层住宅。
搜房网：比如以前它把别墅和商品房高层放在一块儿卖的话，可能无形当中就拉高了房价，现在出现这一个政策，它肯定想把这一块抽出来。
俞磊：它不计入深圳新房销售的价格统计数据里面。
搜房网：如果把豪宅这一块撤出来的话，差不多把房价的水平下降了很多点。
俞磊：其实这一点倒不是很重要，我赞同也不是出于哪一个，本身作为深圳一个比较科学的房价体系，你应该把它细分出来。否则的话，这个月别墅销售多一点，普通住宅消费少一点，这个房价一下就上来了，给人家错误的引导，以为这个月房价涨了，但是你也知道现在几乎每一个区都有所谓的别墅，其实政府是没有往外批别墅的。你看他们所谓的那些批文，每一个项目的批文上面，规划许可证、建设用地规划许可证或者用地合同上面，没有说允许你建别墅的。实际上深圳已经严格控制了，开发商打擦边球，原来就90、70，你这个项目里面70%的户型要做成90平方米以下的户型，那么还有30%就是可以做大户型，而且可以做成连排住宅。主管部门也认可的，这叫连排住宅，但是在销售的时候广告上就打成连排别墅，实际上在政府文件里面没有任何“别墅”两个字出现的，叫连排住宅或者是多层住宅。实际上在销售上它把这种产品弄成了连排别墅，其实我们很多产品都被消费的东西误导了，真正的别墅应该是独栋的，有独立占地、独门独院的，也不要说三层，原来政府界定是独栋的、三层的才叫别墅，难道四层的就不叫别墅了吗？难道两层的就不叫别墅了吗？难道两户拼在一起的，双拼的，但这两户也是独立占地的，我把这两户一起买下来，我把中间一打通，不也是独栋别墅吗？所以对于有些东西，政府的界定出了问题，给开发商找到了很多孔子可以钻，找到了很多擦边球可以打。
后来政府也纠正了，双连排都不批了，至少是三连排、五连排、七连排这样的。但是它还是在销售上叫连排别墅，你看现在很多楼盘有一部分是高层，有一部分是独立占地，搞得比较漂亮一点，建成了连排，有的是三连排，有的是五连排，有的是七连排。
搜房网：还有一些叠加。
俞磊：对，还有一些叠加，它在宣传上也叫连排别墅或者叠加别墅。其实从根本上又回到开始讲的，真正的商品房，政府不应该去干涉才对，你让它走市场，让它跟随着市场经济规律去走，政府一年推出几块地拍卖，那个价格拍到天上去都不会乱，这些房子是给那些超级有钱的人准备的，我们老百姓凭什么去买那种房子？根本就买不起，你作为炒家也要有一定的本钱去炒，炒到天上去都没问题，那是有钱人玩的游戏，政府应该管好这个城市大部分的这些基础人口的居住问题，而不是住房问题。当然它是一个再生资源，是可循环利用的，你现在有钱了，你的社会地位提高了，像我们社会层级评估，你的银行卡、收入一般来讲都可以了解得到的，一个社会真的想了解你的话，再加上举报机制健全的话，如果你真的买得起房的话，你也不好意思再住在廉租房里面了，那么有一个退租机制，你的收入达到多少的时候就不能住廉租房了，但是这个阶段你可能还买不起房，但是你可以去租市场的房，去租社会上拿出来租的房子，当然那个环境也好很多啊，你不用租廉租房，可能卫生间都是公用的，几十户人家才公用两部电机的，房价又很狭小的，这就可以解决很多问题了。政府有大量的可以循环利用的资源，在保障了这个城市基础人口的居住问题后，这个社会就可以认为是稳定了、和谐了。
搜房网：但如果回到豪宅别墅，现在是现房销售，过几年的房源才可以现房销售，而我们桂景园目前已经都是现房销售了，这对我们的项目来说是一个利好的消息。
俞磊：这也不叫利好。
搜房网：比如说几十套房子、几十套现房就成为稀有资源了，因为以后开发商还要开发别墅的话，如果只能现房销售他的资金链一定会出问题，他可能会比较谨慎再开发一些好的豪宅。
俞磊：首先，按照深圳目前土地利用的政策来讲，它不批也不推出纯别墅、纯低密度的住宅用地，因为现在土地越来越紧张，一般来讲都是推出一些容积一些，但又不是很高的，基本上有一定的容积率。容积率太高的话就保障不了居住的环境，包括春风、栋与栋之间的间距，我觉得是适中，适合人居住的一个密度，政府应该多推出这样的房子。当然像我刚才说的建廉租房，你可以建在公共交通比较方便，我指的是公共交通，配套也要好一点，因为这些人都是低收入人群，出行大部分都要搭或者公共汽车。高密度可以配在这种资源上面，一般普通住宅就可以密度稍微低一点，如果是推出地段很好的，确定是住宅了，密度稍微低一点，也未尝不可啊。我觉得一个城市一定要有一个城市的模样，不可能说一个城市连一个别墅区都没有，那也不现实。但是政府要控制总体供应的规模。
至于刚才说到经济保障房和经济适用房，我认为政府推这种东西首先要把将来各种配套的政策完善以后谨慎推出经济保障房。
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