[摘要] 2011年五长假深圳楼市出现两种截然不同的景象，一边是春交会看客多成交少；另一边是中海两盘入市引发千人抢购潮。5月1日起实施的商品房销售明码标价政策到底作用几何？宝安乃至整个深圳楼市在新的政策背景下又该何去何从？特此，搜房网记者专访了深圳市宝利来集团副总裁俞磊。
背景：
2011年五长假深圳楼市出现两种截然不同的景象，一边是春交会看客多成交少；另一边是中海两盘入市引发千人抢购潮。5月1日起实施的商品房销售明码标价政策到底作用几何？宝安乃至整个深圳楼市在新的政策背景下又该何去何从？特此，搜房网记者专访了深圳市宝利来集团副总裁俞磊。
深圳市宝利来集团副总裁 俞磊 (来源：搜房网 摄影：谢水木生)
一、商品房销售明码标价政策治标不治本
搜房网：俞总，您好，很高兴您能接受搜房网的采访。自5月1日起，深圳将实施直接的调控政策，对单个楼盘的预售价格进行限制。请问您如何看待深圳这次商品房销售明码标价的调控政策？您认为这些楼市新政将会给深圳带来什么影响？
俞磊：我本身的观点是这是没办法的，政府要响应的宏观调控，我们认为这不是一个的办法。限价说通俗一点是头痛医头、脚痛医脚。他们无法从根本上来解决房价不断攀升，就像中医治病一样，他没有摸准这个脉，根本的症结在哪里？没有摸准。但是的政策是性的一刀切的政策，一定要限价，温总理也说了一定要取得明显的调控效果，地方政府也只能是跟着政府的步伐走。实际上我觉得地方政府可以发挥一些更聪明的领导智慧，我们不敢去评说政府或者所谓的调控政策的好与坏，但是我们认为这不是一个的办法。其实这个工程不是今天说怎么样，明天就能达到什么样目的的一个东西，就好像我们从改革开放开始就说要实现“四个现代化”，这个东西都是口号，真正“四个现代化”是什么概念？谁也搞不清楚。现在所谓调控真的要达到哪一个目的？谁也搞不清楚，房价降了一点就达到目的了吗？我看未必，就算是房价降了，其实也没有达到真正让老百姓满意的目的，这只是一种表象，这是一种系统，就好像整个社会的经济学一样，它是牵一发而动全身的系统工程，所以你从哪一个角度来切入这个工程？这是一个系统。
当然我说的不一定很正确，至少从我个人的观点看，比如调控一个城市的房价，在目前我们可以向周边香港、新加坡这些做得比较好的城市去借鉴，不一定完全照抄，但是可以借鉴。
，起码政府应该做好自己应该做的事情，这一点重要，政府不能总是像企业一样去管不应该是政府去参与的一些东西，具体的讲就是政府应该管好社会公共资源的供应。现在深圳1千多万人口，大部分都是属于基础劳动性人口，真正在的、在的毕竟还是少数，我们比上海要差很远的，中、层次的人口比上海要差很远。政府应该解决的是大部分劳动人口的居住问题，而不是解决他们的住房问题，这是他们基本的需求。我们的房价越调控，租金也涨了，这是我们周边的朋友们切身能够体验到的感觉，不但说没有降，反而涨了，房价也在不断的涨，租金也在不断的涨，那么我们的基础劳动人口怎么在这里生存？这是一个很大的社会问题，政府应该管好这一块，应该在不同的社区，每一个区根据人口的结构应该配置大量的廉租房，这是政府应该做好的事情。
第二，我认为真正的商品房不应该去限价，应该鼓励它发展，因为真正的豪宅是少数的有钱、富豪，甚至是一些外地的客，国内外、港澳台，他们愿意进来，愿意把钱拿进来，政府何乐而不为呢？政府只要按照我们的税收政策收税就好了，收到的税收反过来投入廉租房的建设，这是一个良性的循环。
二、政府应加强保障房力度 放开商品房
搜房网：比如说拿建豪宅的钱来建廉租房？
俞磊：商品房的税收，我们是做商品房开发的，政府其实在商品房这一块拿的是大头，从卖地开始，从拍卖土地开始，一平方米楼面地价，从几千块钱上到万把块钱，甚至上到几万块钱一平米的楼面地价。首先是政府纳税了，然后你建，施工单位要交税，每一样参与施工和供应设备的这些单位都要交税。那么销售要做的就更厉害了，现在我们的销售代理商也要交税，销售收入的营业税要交，你销售1个亿也好，10个亿也好，反正百分之六点几的营业税是少不了，然后还有税、企业所得税等等。而且作为一手商品房开发来讲，一分钱的税都逃不了的，不像二手房买卖可以把房价签到原价，我记得南山大厦15万的商品房现在卖到280万了，它在过户的时候还是以15万、20万来过户，当然这个东西是一个公开的秘密了，大家都知道政府没有收这一块的税，等于说认可了这种交易。
从一手开发商的税收开始，几乎是一分钱都逃不了的，如果卖给一手的客户要从签合同开始，从预售、签合同，到办证、开，一分钱都不能少。至少我到现在认为一手开发商是没有机会逃的，也避不了税的。所以政府把这些税拿来的话，大量的建给基层人口，一个社会、一个城市的发展一定要有一个基层的劳动者，属于生产线的基础劳动人口。
搜房网：比如把新房这一块放开，然后收税，把税收的钱拿一部分来建保障房。但前段时间出现一个问题了，深圳的保障房出现有一些身价上百万的人也去买。
俞磊：我讲的是廉租房，廉租房顾名思义只是租，不卖。为什么政府应该管好自己该做的事情呢？政府就应该管好廉租房，因为廉租房是可以循环利用的，今天你是劳动者，你够申请廉租房的条件，这个廉租房就租给你。廉租房就是比外面租农民房或者商品房的租金要低很多的，不是说低一点点，政府总是做一些好听不好做的事情，你要廉的话就干脆廉到底。
搜房网：廉租房这里出现了问题，就是做不到公平性。
俞磊：这就是司法介入的问题，也就是司法公正和社会公平的问题。
搜房网：还有涉及到中国的一个传统理念，有房子才有家。我一直租房子的话，我会认为我一直是漂着的，购房者会有这样的概念。
俞磊：这是不矛盾的，您刚刚走入社会的时候一无，这个社会是一个和谐的社会，你刚刚走上社会，你的工资水平不高，也没有能力去买房，甚至所谓保障房的东西都没有，家庭又没有支柱。那么经过你的资格审核之后，这个东西是很公平的，就好像香港、新加坡，和我们现在查醉驾一样，如果你醉驾了，我已经可以判你刑事犯罪了，不是简单的治安拘留了，我相信大部分人没有这个勇气去冒这个风险，他可能会说我确实需要才会去申请，当然我们的法制监督一定要跟得上，杜绝所谓的廉租房领域的腐败、作假。在香港，你看人家也有，但是极个别做得天衣无缝，能够骗过政府，但一般情况下根本骗不过的，香港政府在这一点上做得好，到位，你如果是骗租的话就不得了了，抓到你的话，这一辈子你在香港就无法生存了。深圳本身就是在走在前面的城市，在法制建设等各方面都应该走在更前面一些。像我的一些朋友都是开发的人，很多人介绍到内地去都不敢去内地，说明内地的环境，其实主要是指内地的官场，关键是不透明，很多行为的一些不透明，导致不敢去那里。
三、二三线城市房地产环境恶劣
搜房网：它的环境相对深圳来讲更复杂一些？
俞磊：可以说还是比深圳要恶劣很多，深圳还算是走在比较前列的。
搜房网：您指的那些产业是房地产产业？还是其他的产业？
俞磊：各种产业。我们作为深圳人，也确实是挺热爱深圳这个城市的，而且也希望这个城市能够发展得更好，希望能够不只是走在前列，我觉得应该走在前列。前面有一个报道，当然是不是科学的报道，是哪里的一个数据说的，是福布斯还是什么数据，说中国现在27%的富人已经办好了移民，已经移民了，还有47%的富人正在办理移民，那么这两项数据加起来就是74%了，相当于3/4了，一个国家3/4的富人都已经移民或者正在办移民，这是一个很恐怖的事情，赚到钱的人，至少大部分人是这个社会的中坚力量，算是精英吧，不敢说全部，但是我想能赚到那么多钱的人，大部分都不是普通人吧？里面有3/4都已经移民或者正在移民，这是一件很恐怖的事情。从宏观上来讲，应该引起国家层面的政府高度重视。当然现在讲回地方的事情，我们也不敢说的，我们只说一下身边的这个城市，应该去想一下怎么样为大部分老百姓更有效的做一些事情，做一些政府方面的导向。简单的限购就是头痛医头、脚痛医脚，或者是为了临时的拿出一些所谓的政府数据去应付国家的调控、限购，但是它起不到真正的作用。
搜房网：深圳的房价在这方面有有效的控制吗？
俞磊：我敢断定是没有，因为它没有解决根本的问题，根本的问题就是政府应该去做它应该做的事情，解决切实的、有效的，一步一步的，你现在来不及做的话，至少把这个规划要做出来，给大家看到一种希望。当然我们国家的传统是要有房，要拥有住房。
搜房网：保障性住房是不是一个希望呢？
俞磊：我认为这是下一步的事情，应该先保障到基础的劳动人口的需求，像我们的基础劳动者，现在很多工厂招不到工，这不是开玩笑的，一个城市的基础工业要麻烦的话，那么这个城市是一座空城。
嘉宾女：我看新闻上面说很多老板已经不是在深圳这种地方招工了，直接性的下乡下去了，在乡下办工厂，在当地招工。
搜房网：这是涉及到产业转移。
俞磊：不能简单的说是产业转移，你以为这是产业转移，我们应该发展服务产业、第三产业。但是你要想一想，一个城市还没有到那个程度，尤其是宝安、龙岗，甚至原来深圳的特区内都还没有完全具备这样的第三产业的实力，你不能杀鸡取卵啊，这个转移是一种潜移默化的、自然而然的反映，你不能去用政府的手段说我们要发展第三产业，要把这些工业踢出深圳，那么你踢出深圳的结果是什么呢？我敢说如果是人为的来搞的话，那么深圳可能就有点脱节了，有些环节上面就会造成一种脱节，受影响的就是宝安、龙岗，意味着大量的人口流失，基础工业都没有了，那么宝安、龙岗等很多地方都变成空城，大量的厂房租不出去，那你拿来做什么？拿来改成商场？改成写字楼？都没有人来消费了，变成商场也没有用啊。
像下面各个镇的大型商场，其实主要还是靠周边大量的劳动人口的消费，包括开着小店、小餐饮，的就是酒店，的是靠厂的高层人员，老板、厂长等这些高收入的人员来消费，而且还有各个厂外面的客户，到酒店后我们到处看到都是外国人，这些外国人来干什么？都是到这些工厂来参加广交会、交易会，有些只是来看订单，有些是来洽谈业务，没有这些东西的话你做什么？这就变成是一个空城，这个产业的转移是一步一步来的，不是领导说转移就转移的。
四、桂景园别墅均为现售房源
搜房网：您刚才说到人才，我想到前段时间市政府提出“孔雀东南飞”的计划，我想到政府吸引的只是海外、高层次的人才。你说到产业工人基础的人员，像龙岗、宝安的很多工厂的基础工人的缺乏，一方面是物价上涨，还有房租上涨，这一块的深刻，而且工资保持在一定水平的话没有同步上涨。保障房主要是拿来卖的，今年的保障房和廉租房加起来是7.2万套，你觉得怎么样？
俞磊：远远不够。包括现在每一个镇、每一个街道，可以说所谓的统建楼又叫小产权，小产权是一种很好听的名字，实际上它是无产权，再严厉地讲，它都是一些违法建筑。你没有经过规划的认可，城市规划没有经过认可，没有交过任何一分钱的地价，没有经过正规的报件，没有经过正规专业部门的验收，没有这些前面的前提，又在销售，有些是在销售的，有些是打着分配给村民住房的旗号。我说现在的村民可能一家都有好多套房，还要分配给他们做住房，其实这些东西都是打着这些旗号在做非法的房地产开发，尤其是像沙井这个地方，你们可以去看一看，沙井的所谓小产权房已经比正规的房地产开发规模大10倍都不止，到处都是这个房子，而且建得漂亮，已经形成了一种良性，它可以形成一种产业化，甚至可以说是良性循环，建了卖，卖了再建，越来越规模，越来越大，这对于政府的管理来讲我觉得是一种悲哀，但是他们的价格卖得也不低，跟着市场走的，首先他们不用交税，这是的一个利润点，他们卖的房子可以比正规商品房很多倍，他们还有丰厚的利润。所以政府的各方面缺失，导致社会产业的乱象。各个部门的这些人，老百姓都知道的事情，社会精英们能不知道吗？他们应该更清楚，但是好多事情都想不明白。
搜房网：刚才涉及到限价，基层普通民众的居住房问题。回到豪宅和别墅，还有一个消息是说深圳以后建豪宅、别墅，规定只能够现房销售，不能够预售。是桂景园是一个别墅项目，对我们的影响大不大？
俞磊：我们已经转现房了，从去年的6月1日已经转现楼了。
搜房网：从预售状态已经转为现楼了？
俞磊：因为我们的销售期拖得比较久，我们都已经把验收、产权的出售登记都做完了，产权出售登记做完了之后它就是现楼了，等于我们不是预售了。预售还按照预售面积来销售，我们是按照终的竣工的面积来销售，而且每一套都已经办了证在我们公司底下，每一套房都办了房产证。
搜房网：你们自己先把它买下来？
俞磊：不是买下来，因为我们开发商不用买，它就是我们的，办了整个项目的产权出售登记之后，我们可以把每一套房都办到自己公司名下，而且交80块钱登记费就可以了。
搜房网：现在桂景园的房源基本上都属于现房销售了？
俞磊：对。
搜房网：那咱们桂景园是不是处在一个安全的状态了？
俞磊：不是，你刚才说豪宅、别墅，它应该是做现楼销售比较好，因为它的价格确实是高，现楼销售在深圳目前来讲是不计入新房销售的价格统计里面的。原来全部预售的话，它没有分开来的，它把整个深圳市的房价走势没有分开说，我们这个房子在国土局的手续上面也不叫别墅，叫做多层住宅。
搜房网：比如以前它把别墅和商品房高层放在一块儿卖的话，可能无形当中就拉高了房价，现在出现这一个政策，它肯定想把这一块抽出来。
俞磊：它不计入深圳新房销售的价格统计数据里面。
搜房网：如果把豪宅这一块撤出来的话，差不多把房价的水平下降了很多点。
俞磊：其实这一点倒不是很重要，我赞同也不是出于哪一个，本身作为深圳一个比较科学的房价体系，你应该把它细分出来。否则的话，这个月别墅销售多一点，普通住宅消费少一点，这个房价一下就上来了，给人家错误的引导，以为这个月房价涨了，但是你也知道现在几乎每一个区都有所谓的别墅，其实政府是没有往外批别墅的。你看他们所谓的那些批文，每一个项目的批文上面，规划许可证、建设用地规划许可证或者用地合同上面，没有说允许你建别墅的。实际上深圳已经严格控制了，开发商打擦边球，原来就90、70，你这个项目里面70%的户型要做成90平方米以下的户型，那么还有30%就是可以做大户型，而且可以做成连排住宅。主管部门也认可的，这叫连排住宅，但是在销售的时候广告上就打成连排别墅，实际上在政府文件里面没有任何“别墅”两个字出现的，叫连排住宅或者是多层住宅。实际上在销售上它把这种产品弄成了连排别墅，其实我们很多产品都被消费的东西误导了，真正的别墅应该是独栋的，有独立占地、独门独院的，也不要说三层，原来政府界定是独栋的、三层的才叫别墅，难道四层的就不叫别墅了吗？难道两层的就不叫别墅了吗？难道两户拼在一起的，双拼的，但这两户也是独立占地的，我把这两户一起买下来，我把中间一打通，不也是独栋别墅吗？所以对于有些东西，政府的界定出了问题，给开发商找到了很多孔子可以钻，找到了很多擦边球可以打。
后来政府也纠正了，双连排都不批了，至少是三连排、五连排、七连排这样的。但是它还是在销售上叫连排别墅，你看现在很多楼盘有一部分是高层，有一部分是独立占地，搞得比较漂亮一点，建成了连排，有的是三连排，有的是五连排，有的是七连排。
搜房网：还有一些叠加。
俞磊：对，还有一些叠加，它在宣传上也叫连排别墅或者叠加别墅。其实从根本上又回到开始讲的，真正的商品房，政府不应该去干涉才对，你让它走市场，让它跟随着市场经济规律去走，政府一年推出几块地拍卖，那个价格拍到天上去都不会乱，这些房子是给那些超级有钱的人准备的，我们老百姓凭什么去买那种房子？根本就买不起，你作为炒家也要有一定的本钱去炒，炒到天上去都没问题，那是有钱人玩的游戏，政府应该管好这个城市大部分的这些基础人口的居住问题，而不是住房问题。当然它是一个再生资源，是可循环利用的，你现在有钱了，你的社会地位提高了，像我们社会层级评估，你的银行卡、收入一般来讲都可以了解得到的，一个社会真的想了解你的话，再加上举报机制健全的话，如果你真的买得起房的话，你也不好意思再住在廉租房里面了，那么有一个退租机制，你的收入达到多少的时候就不能住廉租房了，但是这个阶段你可能还买不起房，但是你可以去租市场的房，去租社会上拿出来租的房子，当然那个环境也好很多啊，你不用租廉租房，可能卫生间都是公用的，几十户人家才公用两部电机的，房价又很狭小的，这就可以解决很多问题了。政府有大量的可以循环利用的资源，在保障了这个城市基础人口的居住问题后，这个社会就可以认为是稳定了、和谐了。
搜房网：但如果回到豪宅别墅，现在是现房销售，过几年的房源才可以现房销售，而我们桂景园目前已经都是现房销售了，这对我们的项目来说是一个利好的消息。
俞磊：这也不叫利好。
搜房网：比如说几十套房子、几十套现房就成为稀有资源了，因为以后开发商还要开发别墅的话，如果只能现房销售他的资金链一定会出问题，他可能会比较谨慎再开发一些好的豪宅。
俞磊：首先，按照深圳目前土地利用的政策来讲，它不批也不推出纯别墅、纯低密度的住宅用地，因为现在土地越来越紧张，一般来讲都是推出一些容积一些，但又不是很高的，基本上有一定的容积率。容积率太高的话就保障不了居住的环境，包括春风、栋与栋之间的间距，我觉得是适中，适合人居住的一个密度，政府应该多推出这样的房子。当然像我刚才说的建廉租房，你可以建在公共交通比较方便，我指的是公共交通，配套也要好一点，因为这些人都是低收入人群，出行大部分都要搭或者公共汽车。高密度可以配在这种资源上面，一般普通住宅就可以密度稍微低一点，如果是推出地段很好的，确定是住宅了，密度稍微低一点，也未尝不可啊。我觉得一个城市一定要有一个城市的模样，不可能说一个城市连一个别墅区都没有，那也不现实。但是政府要控制总体供应的规模。
至于刚才说到经济保障房和经济适用房，我认为政府推这种东西首先要把将来各种配套的政策完善以后谨慎推出经济保障房。
五、保障房须谨慎推出
搜房网：有些开发商也说过，今年政府一下子推出1000多万套，政府在这一块可能没有想好。比如建这些保障房的钱由谁出，谁来建？后期谁来管？配套谁来建？谁住进来，住进来住多少年再退出去，它还要有很多相关的配套。
俞磊：不管是保障房也好，廉租房也好，我们认为一定要谨慎推出。为什么一定要谨慎呢？你首先要把它可能出现的各种问题考虑到，而且应对出现的各种问题的政策，包括相关的法规都要制定完善，因为之前已经出现了这么多问题，现在制定这些相关的政策和法规来得及，也可以说是必要，也可以说是迫切。我反对所谓经适房五年以后可以上市、十年以后可以上市的这种做法，这种做法我是坚决反对的。保障房和经济适用房可以买卖，可以卖给申请者，但是终身不得上市，终身不得买卖，我可以卖给你，你终身可以使用，产权也是你的，但是你不能买卖。也要建立一套完善的退出机制，因为这是政府拿着纳税人的钱建的东西，为什么出现这么多骗购？经济适用房，据我所知，在特区内的低端行业大概是6千块钱左右一平米，有些地方可能是4千块钱一平米，我们不说这个多少了。但是跟它层级一段的商品房比较起来，差不多有4倍到5倍，甚至有6倍的价差，这就产生了一个巨大的利润空间，三年、五年对我来讲是无所谓的，它一上市更好，十年以后可能价格涨了10倍，那时候我的空间不是更大？我这几年不住还可以出租，而且是呈倍数的放大。
因为这些人没有违法的代价，甚至可以说违法的代价小到已经可以忽略不计了，可以说违法根本就没有惩罚你的任何手段。政府说你没违法吗？这也就是说你违法。比如40万，经济保障房大概一套房是40万到60万，如果他拿得起40万—60万来买经济保障房的人，政府还要保障他干什么？他值得保障吗？都能够拿得起40万—60万来买经济保障房，这种的人其实是不符合我们去保障他的条件的，这是点。第二，针对骗购者，他可以用40万或60万得到300万甚至400万的利润，这在司法上和法律意义上是属于诈骗行为，是诈骗罪，而且数额巨大，在法律上讲就是巨大。按照我们国家的刑法是可以判重型入狱的。
数额巨大，如果数额巨大可能是诈骗罪三年到五年，但数额巨大有可能是五年到十年，这属于诈骗罪嘛。另外，政府相关主管部门，住建局等这些部门出台了一个不痛不痒的所谓的惩罚措施，20万，这20万罚款还是在社会舆论包括很多代表不停的在抗争的情况下，没办法才搞了一个应付老百姓的措施，这20万对他的违法成本来讲很低。然后还有一个更可笑的，骗购者终身出局，以前叫五年内不能再申报，我们读大学起码有点文学常识，有点逻辑思维，他们可笑到不能再可笑了，让人感觉到他们是在愚弄深圳市市民，愚弄广大老百姓的智慧。今天你骗购了，我没发现你就骗购成功了，我发现了以后你五年之内不准再骗购。同样用这个逻辑推理，你今天强奸了妇女，被我发现了，而且政府相关部门说不判你入狱，你五年之内不准再强奸就行了，同样的道理是不是这样？现在是终身出局，那就更可笑了，你这个强奸犯，我判定你终身不能再强奸妇女，他明明是一个刑事犯罪了，那么我只是说判你不得再犯，这个小偷，我判定你五年之内不准再偷人家的东西，愚弄我们广大市民的智慧啊。我觉得这个要重点记下来，在媒体上要好好的去发挥一下。因为很多人对政府的一些东西麻木了，他没有反过来去好好思考一下出台的这些政策，出台的这些所谓的措施，真正在愚弄我们的智慧，你说这是不是很可笑？
你骗购了，我判你五年之内不能再骗购，五年之后你可以再过来骗购，再可以来博一博，不就是这个意思吗？现在没办法了，在很多代表的强烈质疑下，他又出了一个说骗购者不要再骗了，算了，这次发现了以后别再骗了。
嘉宾女：在思想下加上一点点小小的经济措施，让老百姓看我在做这个事。
俞磊：这个还不叫，的话起码说这次骗购，我们一定要把你的思想扭转过来，一定要批评。他现在是连和批评都没有，只是简简单单的，你以后再别骗购了，就这么简单。目前出现这个问题的深层社会原因也值得我们深思，从改革开放到现在，彻底抛弃了以前思想上的道德信仰，以前我们在毛泽东时代，大家还有一种所谓为共产主义事业而奋斗的信仰，我们都受过这种的，包括那时候入少先队的时候都是时刻准备着为共产主义事业而奋斗。起码那个时候的人还有一点信仰，思想上有一点寄托，对于比我们更前辈的人，毛主席就是心中的神，共产主义事业是一种理想。现在你看改革开放之后，邓小平也是一个伟大的人物，但是我觉得他有一句话现在要值得反思了，不管黑猫、白猫，抓到耗子就是好猫，这就造成了让人们觉得不管是违法的也好，还是守法的也好，只要我赚到钱了，我就是好样的，我就是的，我就是人上之人。
当然邓小平的初衷并不是这个意思，他是指社会改革的体制，那时候他是针对社会改革的体制问题提出的，很多人总是抱着旧的观念，说这样又不行，那样又是走资本主义的道路。邓小平的本意是说我们不要有条条框框，只要是改革开放能够促进老百姓的生活，我们抓到耗子就是好猫。但是这个口号被无限制的放大了，被应用到各个领域了，就变成现在只要是赚到钱，只要是我发达，我可以不计任何后果，可以用任何卑鄙的手段，甚至是杀人放火、犯罪都可以。所以现在社会的道德底线出了很大的问题，这是我们担忧和忧虑的一个问题，又回到刚才说的富豪为什么都跑出去了，他觉得在这里没有安全感。你去国外，你看人家的法制多健全。
我觉得媒体真的应该说一些真正良心上的事情，包括我对深圳的一些媒体也很钦佩，包括一些媒体上出现代表或者政协委员的话，他们敢说、敢想，敢指出社会上的一些不良现象，包括杨剑昌、吴天明这些人，我觉得他们都是深圳这座城市的骄傲，可以说是我们这座城市的信任。
搜房网：像地产行业里面也有一个象征性的就是任志强，他敢说敢做。
俞磊：他在某一个领域没有涉及到一些不良的东西，他只是去说一些局限在地产方面的。当然他也说了很经典的话，政府整天让你们不要买房，但是从调控开始到现在，我没有一个朋友说买房的时候买亏了，听了政府的话没买房的人各个都后悔得要死，不听话的买了房的现在各个都赚了，我到现在还没有发现哪一个是买房买亏的，这个东西也过激。因为我从1990年参加工作，到现在经历了几次社会经济的发展，也有低谷的时候，但是我深刻的一次是朱镕基收紧银根，收紧经济软着陆。然后又到了2000年的9.11，那段时间前后那么几年，没经历过的人不知道什么叫痛，经历过的人才知道，当经济往下滑坡的时候，那真的叫排山倒海。
搜房网：和2008年相比的话，那个时候更严重？
俞磊：我一直很相信经济规律，它一定是按照这一条曲线来走的，那时候我认为任何人都无法去左右经济自然发展的规律。辩证法上也讲了否极泰来，也就是不好的东西到了极点的时候就慢慢向下发展。当然到了顶峰的时候，危险的时候，就好像股市在2008年到了6000多点，我身边90%以上的人都乐观的在说这次可能冲过10000多点，结果掉到3000点的时候，很多人又乐观的说都跌到一半了，是买进的时候了，很多人又买进了。买进了以后，没想到又跌到2000多点。跌到2300点左右的时候，大家都说一定见底了，都跌了差不多2/3了，结果又有很多人奋不顾身的进去了，又套进去了，结果跌到1680点了。然后大家都绝望了，那个时候有国土、政府部门都是3000点左右、2000点的时候奋不顾身的进去了，都被套得死死的，连股票都不看了，各个都没精打采了。到了这个时候否极泰来，开始往上走了，一下涨到3400多点了，它肯定有一个惯性，实际上它应该调到2800左右，就是到半山腰再偏下一点，应该是在缓慢的不停的撤离，像牛皮糖一样的，就这样积蓄力量，是平的阶段，平台期。但是它往上冲的时候有一个惯性，冲到3470点了，然后又回到2000多点，反正就是这样上下的浮动。股市是5到8年一个周期，比如从2008年跌到，2008年年尾跌到，到五年之后是2013年，那就有可能又是一个牛市。如果经济正常的话五年是差不多的，如果经济不好的话可以再延缓三年，5—8年，这是一个经济规律。
六、中海是聪明营销
搜房网：今年在楼市方面也确实有一个有意思的现象，像五一期间，这个节点上出现了两个相仿的现象，一个是今年的春交会，一个是深圳本地的开发商少，外地的东莞、惠州的楼盘大部分70%是外地发展商来这里看房，现场的看房客基本上都是老大爷、阿姨那些人。原来一个性的标杆性的房地产展会平台，现在轮为像菜市场一样。4月30日那，在深圳的东部龙岗又出现另一个景象，也就是中海的两个楼盘，一个是康城，一个是塞纳，这两个楼盘拿出来响应政府的号召，拿出来降到1万块左右卖，引发了5000多人的抢购潮。和股市相比，楼市是到顶了？还是说只是大家目前处于观望期？
俞磊：政府如果真的有决心要做出性的举措，我们是无法抗拒的。我刚才说了那么多，也就是深圳地方政府应该做一些切实有效的措施，当然如果是性的角度，政府要达到一个什么样的目的？我认为它是可以不惜一切代价，或者说不惜采用任何你可能想都想不到的手段，去达到他希望达到的一个至少是表面的东西。但是任何事物都有它的两面性，有它积极的一面，同时它还会带来一个负面影响。这次的结果我不敢预测，但是我讲两种可能性，一种可能性是牵涉到人民币和国际货币的较量，你不单要看国内，还要看国外，人民币在不断的被美元逼着，如果人民币任由美元这样逼着，达到一定限度的时候，对我们整个国家来讲是一个毁灭性的打击。我可以跟你这样讲：日本战后30年的成果就是被美国这样搞的，一夕之间30年的发展成果一招被美国给夺取了，这就是美元货币的力量，这个原理给你说三天三夜都说不完。
搜房网：它和楼市有什么关联性吗？
俞磊：这就是外部的因素，这次我不敢说，但是有两种可能性，因为这里面的博弈太复杂了，不只是国内，还有国际上的，因为国际上会影响到人民币，国际上美国在虎视眈眈中国改革开放30年的成果，它想窃取，不动用一枪一炮，就用美元贬值就可以把30年的成果全部转移到美国，这不是危言耸听，日本就是的例子。美元一旦要大量的印钞，大量的贬值的情况下，人民币必定要，但是人民币一的话，这可以说是一个灾难性的后果。人民币为了抗争美元的贬值，人民币要大量发行，和美元进行一个平衡。人民币一旦大量发行的话，在国内来讲，人民币要贬值的，大量的人民币在手上，突然钱就多得不得了了，那怎么办？钱不值钱了，那就买物业、买运通的，为什么一直在往上走？地价为什么一直在往高走？包括大型国营企业不惜一切代价买地，每次拍卖都是他们把地价飙高了几倍，甚至是多少倍，地价飙高了10倍、8倍。从表面的情况已经看出来有问题了，在经济的幕后有一个强大的推手，不以你的意志力为转移的，这就有一个结果，房子还在不断的往上涨，以你没办法遏制它的涨势在涨。你看国家在不停的收紧银根，表面上在不停的提高准备金率，提高利息，美元在降息啊，美元的利息不但没有上升，反而还在降息，现在国内的矛盾已经没办法了，这边应付着美元，国内又要加压，表面还说是一会儿提高5个点，一会儿提高5个点，要增加利息，让老百姓手里的闲钱存到银行去。这样就造成一个结果，房价不断的上涨，地价不断的上涨，在不断的上涨。
还有一种结果是什么呢？也可能会是一个很悲哀的结果，没办法了，一定要压了，政府没办法向老百姓交代了，通过各种手段或者强制性手段压。它一旦到了拐点，一旦被政府强行的手段压到出现拐点，老百姓的这种群体效应不得了的，好像非典的时候哄抢醋，哄抢盐，一旦到了给民众造成这种恐慌的时候，那时候房价可能就要往下掉了。所以我不敢预测这次会是什么结果，但是我只能说有两种可能性，我不敢说，因为这太复杂了，因为一个是外部，一个是内部，这是两个博弈，大战。
搜房网：从地产行业来说，中海是一个央企，它率先出了这个举措。不管是出于营销还是响应政府号召，它现在是带着这样的一个头。在开发商这一块或者楼盘这一块会不会起到连锁反应？
俞磊：乐观来讲，不会说很激烈，这个市场积蓄的购买量还是很大的，我认为是刚需。中海这一次的举动我认为是明智的做法，包括我刚才说了不敢预测结果，但是有两种可能性。在这种情况下，我认为中海的盘子也不低了。在中海那个地方卖到9000、12000的价格已经算不错了，甚至说得不好听一点，愚弄了整个深圳市民，它的康城能卖到多少钱啊？在房地产高峰时期也卖不了多少钱，正好趁着这个时候。就好像我们的桂景园一样，房市再好我也了不起是卖到2万块钱的别墅，然后我故意做一个噱头说我响应政府号召，我这个房子以2万块钱推出，实际上我也撑到底也是卖2万块钱。人家说深圳的别墅都卖到5万、7万、8万，甚至还有13万的，我是2万块钱推出别墅，我喊了以后起到一个轰动效应，实际上它是愚弄了整个市场。当然你说降了吗？9000块钱可能是有那么一点是拿出一部分降了一点，实际上那个均价在那个地块，太明智了。
可以印证一句话是买的永远没有卖的精，你永远在卖的人那里找不到的，除非是我有这个经济实力，我经过多方比较，我认为这个楼值了，我自己认为值就行了，自己找到心理平衡就行了。
七、桂景园108套叠加别墅全部 余80套独栋别墅
搜房网：当时宝利来集团开发桂景园这个项目的时候是出于什么考虑？为什么拿这块地？为什么要建这个项目？
俞磊：当时我们也是有偶然的机会，这个项目原本是阳光酒店在这边的一个烂尾项目，后来政府搞了一些全深圳市企业申报的问题楼盘，深圳市出台了一个政策，在有些政策方面给予支持，尽快盘活这些楼盘，原开发商可以找有实力的开发商介入，和政府相关部门重新签订用地合同。阳光酒店也是湖南省人民政府在深圳的一个酒店，他们之间的关系不清楚，反正我们是从阳光酒店这里得来的，正好是赶上了深圳市人民政府针对这些楼盘的政策，就拿下来了。拿下来之后，原本是一个别墅项目，基本上法制是按照原来的审批指标来做的，我们把原有已经建的16栋别墅全部推掉了，全部推掉以后重新规划设计。当初我们也是正好赶上2008年，我们的手续办好了，正好赶上2008年的金融危机，我们是2009年1月份开盘的，当时正好赶上低潮。再加上松岗这个地方本身在深圳来讲是一个偏远的镇，而且原来松岗这个地区在整个深圳市，人民印象中好像是一个比较落后的地方。当时我们错误的估计了，一共才188户嘛，低密度的住宅，你说是别墅也好。就松岗本地这一块，应该是毫不费力的就把它消化掉了。
但没想到开盘之后情况相当的不妙，加上周边的配套也还不怎么完善，包括它的西面还是旧工厂。价格方面也不贵，叠加别墅推出来才8千左右，打一个折扣才7千多块钱，和我们的成本已经基本上差不多了，成本都7200的，我们算一下成本是7200块钱一平米，和我们的成本价已经基本上差不多持平了。像一、二盘还有那么一个大的低价，不过那时候买的人现在都赚了，当然没有像深圳某些区域那样赚得那么多，但至少也能赚20%—30%。我们这个楼盘总体来讲是平平淡淡的，慢慢的在卖，拖的时间也拖了两年多。
搜房网：可不可以透露一下现在大概卖了多少？
俞磊：现在我们的叠加户型108套已经全部卖完，还有80套独栋，也不是独栋，就是双厅，40栋、80户双厅，现在还剩下30套左右。
搜房网：售价大约是多少？
俞磊：现在都在2万以下，还剩下30套左右，也就是卖了一大半，已经卖了50套独栋了，差不多接近50套。
搜房网：按目前的市场环境，现在看楼的人多吗？
俞磊：看楼的人还是不少。
八、宝安松岗未来发展巨大
搜房网：宝安相隔东莞这边过去一点是观澜那一块，招商、万科、金地、保利这几个品牌开发商在那一块拿了地，近上半年是几个月来，和深圳几大媒体也是在炒作一个概念，也就是鹭湖国际居住区，而且外加高尔夫这一块，刚好又处在靠西一点是宝安。对于它这样炒的话，我们公司也没有借助这个机遇来把这一块宣传一下？或者它这样来炒作的话，对我们这个项目会不会有一些利好或不好的影响？
俞磊：观澜这个光明，往光明这边靠等于是往中南这边靠了。但是从人们的心理距离或者实际的距离看，包括行车的路线都不是一条线，感觉还是没有太大的关联性。
搜房网：比如有一些购房者看房的话，他就有这样的概念，他往东看，他就会把龙岗和大亚湾，和惠州的盘会放在一块有一个对比看。那么我往西看，他就会把宝安这一块儿，比如和观澜、松岗、西乡这一块的楼盘有一个对比，在价格方面会有对比。
俞磊：我觉得观澜和这边真的没有对比性，哪些地方有对比性呢？公明、松岗、沙井，这三个地方有一定的可比性，甚至于再过去是长安，但是毕竟有两个城市，它的根本性上面还是有差别的，包括长安现在的房价比松岗高很多。你从长安过来松岗就感觉到从城市到农村了，所以松岗还是有的，首先它是深圳城市的一个地块，它的发展状态还是原来农村的那种不发达的状态，至少从城市发展来讲，它还不如旁边东莞的一个长安镇，那就说明它还是有相当大的提升空间，从这一点来讲对松岗、沙井以后还是抱有希望的。
只不过它的发展有一个过程，比如十年前在上海宾馆以西是什么样，短短十年。那时候我记得很清楚，到南山那片的地方买房子才5000元/平米，就华侨城贵一点，大冲、白石洲简直不是人住的地方，那整个地方就华侨城还是值得居住买房子的地方。你看上海宾馆，我是1990年到深圳，如果再往前推几年的话，我记得我1998年还是1997年在深圳一家军队背景的（01：39）。那时候他们在（南岭太安）那个地方有一块地，顶多那时候跑到那里偏得不得了。
感觉那个地方简直就像西伯利亚一样，去了一趟，裤脚全是泥。你看短短十年时间，从1997年到2007年，你看整个（太安）那一带，包括一路往西过来发展多快，所以要用发展的眼光去看待问题。当初2004年的时候，（广汇豪庭）卖得好，我的价格已经赶上宝安区的价格了。当时我们老板收到大量的现金回流，当时我给他建议马上在宝安区有几块地，一块是现在的滨城西岸，香堤湾是后来的。
全部卖了好的价格，一块是现在的滨城西岸，一块是现在的花样年。2004年、2005年的时候，当时你知道多少钱？楼面地价才1050、1200、1150这样的价格，这三块地，我跟我老板介绍了三块地，让他拿下来，当时不拿，想搞那个五酒店，想搞汇丰五酒店，他又不舍得，没有那个意识去借钱。我当时就说你贷款，地的肯定比银行贷款要快很多，当时还没想到快那么多，只是想到快很多，他那时候没有意识去银行贷款。你看香堤湾那块地多好，花样年那块地卖得多好，后来还有一个香堤湾，香堤湾就是西乡，就在圣淘沙，多好啊！后来差不多都卖到1万多、2万。滨城西岸那时候开得比较早，也卖到7000、8000，后悔得不得了，还有几个项目，当时都没有拿下来。所以我就说从我们区域看用户群发展的角度，因为从我们的经历，回顾我们的经历是怎么过来的，我们再看看将来会怎么样做个预测，咱们过去还预测未来。
随着城市发展的需求，它怎么样都好。就好像深圳的发展，它始终离不开深南大道，它有价值的始终住在深南大道这个主轴上面，同样一个城市，我告诉你是广深建筑，它的主轴一定是广深到东莞，离不开它。你再过一年也好，还是再过两年，甚至再过五年，你回忆我这句话，广深大，这几个城市的发展，包括东莞，包括深圳，当然主要是深圳，西部的发展离不开这条主轴。
我告诉你我一直没看好龙岗，甚至再往惠州那边，河源那边那一片，我一直没有看好，没有一个主轴。
搜房网：未来看这些东西，比如发展的东西，对购房者来讲或对目前两三年内的购买者来讲肯定会觉得太虚了，看得不太明朗。俞总，如果有这么一批人想来我们桂景园买房，你给他们推荐你们的桂景园的话，你会向他们推荐一些什么户型？或者咱们桂景园的一些亮点、，我这个房子确实值得你买，你会向他们推荐一些什么户型？
嘉宾：我一般跟他们主要说两点：点，咱这别墅是深圳的别墅，不是惠州其他周边城市的别墅，首先它是深圳的别墅。
九、宝利来稳中求胜 看好未来商业地产
搜房网：刚才咱们聊了多关于房子这一块的事情，还有一个问题想让您给我们分享一下。因为咱们宝利来集团，我了解了一下宝利来集团的资料，它在酒店这一块、物管这一块，像您说的误打误撞又开发了一个房地产项目。在这一块，集团在经营管理和各方面，俞总您肯定有自己的一些想法和见解，就这一块可以跟我们分享一下。
俞磊：就我们公司发展的原则来讲不求快，但求稳。因为我们也看到在中国这种社会环境下，许多企业为了追求发展，动用一些非正常手段，甚至不惜跟法律打擦边球。我们不光是从老板，到很多观念都是很明确的：不强求，顺其自然，有好的机会就来做，没有机会就等待机会。因为我们目前来讲，现有的项目已经可以维持公司良好的发展，抱着稳中求胜的原则去发展这个企业。因为社会环境，包括政策的不稳定性也让企业发展的风险很大。我们这次上下一致的原则，尤其是不能为发展什么项目去用一些非正当手段获取项目的发展，获取什么项目，尤其是什么地产项目，或者用什么不正当手段获取土地，这个是我们不能去做的。人家有一句话“创业容易、守业难”。
搜房网：我还有一个问题，集团在地产这一块，除了桂景园这一块开发完了之后，我们下一步在地产领域内有没有一些计划？
俞磊：有。我们在光明新区，是一年多以前拍下来一块五酒店用地，这里面也有一部分是商业地产，就是写字楼商业，可以销售的。
搜房网：那个地块在哪？
俞磊：在光明新区，原来那个新区管委会的旁边。
搜房网：地段还挺好的。那个项目大概什么时候动工？
俞磊：我们现在正在设计阶段，设计方案，招投标，马上进入方案招投标。快的话，今年内可以动工。
搜房网：刚刚您又激发我了，我又想问一个问题，您刚才又说了一个近热的商业地产，您现在打算在光明那边发展商业地产。近住宅限购了，现在又有多的人把眼光投向商业地产，有一个标杆性的标志是万科，它以前是石带的时候不发展商业，当然它现在在南山前海那边拿了一块地，就是南苑新村那一块旧改，现在在南山那边建一个商业地产，就是南山区政府斜。
俞磊：也有招商？
搜房网：招商在海上那一块，再造一个新蛇口，在那边投了几十亿。商业地产这一块您又是怎么看？
俞磊：商业地产这一块，我觉得这个东西也是水到渠成的东西。一个地方它的基础工业发展到一定程度，自然慢慢地会有这个需求，对这个市场有一定需求。包括原来蛇口是一个工业区，我觉得蛇口发展得好，它跟着经济规律慢慢来转移，而不是通过很多手段。那时候我感到很遗憾的一个事情就是招商局蛇口工业区并驻了南山，这是我当时不太能够理解的一个举措。其实招商局蛇口工业区是深圳特区，乃至中国改革开放一个标杆的东西，招商局蛇口工业区是改革开放的一个里程碑，它整个工业区管理会的建制被取消了以后，然后并入南山区政府管理，我觉得这是一个不太让人理解的一个事件。
搜房网：开个玩笑，其实它应该成立一个蛇口区?
俞磊：对。其实我觉得它反倒应该把南山那一部分纳回来，不能取消那个。
搜房网：今天感谢俞总能够接受我们的采访。
（完）
桂景园项目介绍
桂景园项目位于宝安西部松岗街道，广深高速南侧，距沙井出口仅3，东侧是松岗大道。项目占地面积52796.46平方米，建筑面积62474.59平方米，建筑容积率仅0.96，别墅区更低于0.5。小区设有自己的幼儿园、游泳池、会所及超市。该内有宝利来大酒店、天虹商场、松岗人民医院等。
桂景园项目效果图 [我要团购]
项目由40栋80套连排别墅和6栋108套6+1空中复式叠加住宅组成，拥有自然内湖，45万平方米的自然生态景观长廊。小区有自己的幼儿园、会所。内有宝利来大酒店、天虹商场、松岗人民医院等，配套设施完善。
桂景园产品类型只有双联排别墅和叠加复式豪宅。上下叠加住宅入户流线清晰，不会出现穿套现象，各住户拥有专配的停车场。主要房间朝阳，室内功能空间分布明确，公共面积紧凑。下叠加住户附赠地下空间，上叠加住户，附赠阁楼，拥有大面积观景阳台。地中海风格建筑让小区风景如画；大面积的透明玻璃窗将室外风景延伸至室内。
开 发 商：深圳市宝安宝利来实业有限公司
售楼地址：宝安区松岗大道西侧（恒佳购物旁桂景园会所）
桂景园房价：12000元/平方米
搜房网提供的售楼电话：400-813-0000 转 54605
项目动态：桂景园在售200平米叠加别墅，均价12000元，总价约220万元/套；280平米双拼别墅在售，均价25000元，总价约700万元/套。[更多]
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