大话地产：寻找深圳商业地产理性力量

房天下  2011-03-24 18:02

[摘要] 3月24日，深圳房天下特邀开发商、代理及商业地产行业人士一同聚首南山茂业时代广场21层，哈佛会议直播室，共叙“寻找商业地产理性力量”这一话题，把脉市场风向，为者指点迷津。

 

【主持人：方】在线有网友提到一个问题，他的意思就是讲的问题，问题比较大，在哪些商业物业的率比较可观？我记得人经常说一句话，怎么？到哪里起码有三个标准，首先是人口流入，人流是不是很多，是流入而不是流出；二是周边工作机会多不多。三是资金流，钱有没有流进来，三个条件是我个人的引用，不代表大家的观点。谈到这个话题比较大，深圳也在不断地变化，比如说我们看到华强北、东门人多，已经为患了，尤其是节假日，还要有武警在那里维持秩序。像这种情况我突然发现其他地区的商业崛起会起到分流作用，也会影响商圈不断地变化。包括整个关内像南山这边的商业，一直到蛇口慢慢成了气候，同时也会影响早期的罗湖。我们一个问题比较杂了，城市化包括商圈，甚至包括从个人眼光来看，在方面给者什么建议？或者你们觉得现在值得分享的东西是哪些方面？或者是哪些业态，或者类型。大家可以PK一下，东门和华强北的人很多，但涉及到另外一个问题，为患是一个方面，可能需要一个升级，中航城在华强北也是升级的概念，中航城升级比区还牛。关内已经有了这个大趋势，关外也要有变化。龙华成为新的交通枢纽可能会产生一些变化，可能也是者要看的东西。我想请杨总和高总先开一个头，后面请田总和林总从研究的角度给我们谈一谈。

大话地产：寻找深圳商业地产理性力量

【高进】主持人不说不觉得，一说了我觉得东门路径和华南城路径差别很远，一个是城市核心区，百年积淀的大商圈，一个是不毛之地到现在成为原子弹的商圈。我说得简单一点，之前房天下做过这样的主题，谈到这样的话题，大家很理性的去做很系统的分析，进而得出一个量化和数据性的表格之后，觉得这里可以或不的机会比较少，买楼和买铺的人更多的时候有一种感觉，这个生意能做不能做？有一种感觉，看到华南城有那么多厂，就有这个需求，有一个初步的判断，很多者依靠初步直觉做判断的，所以我认为应该有一些因素和元素做初步判断，简单有两个，一个是是否能够通达？我个人觉得商业代表未来城市发展的大趋势，凡是有的地方房子卖得贵不用说，商铺卖得贵不用说，人流多、生意好不用说，带给我们的福利是房价提高了很多，倒不是说方便到哪里去，这是偏激的话了，当然为商业发展带来大的契机。如果买铺跟着站走，错不了太多，这是个商圈优先，是3号线和其他线开通以后，其他站也成为核心辐射点。

主持人不说不觉得，一说了我觉得东门路径和华南城路径差别很远，一个是城市核心区，百年积淀的大商圈，一个是不毛之地到现在成为原子弹的商圈。我说得简单一点，之前房天下做过这样的主题，谈到这样的话题，大家很理性的去做很系统的分析，进而得出一个量化和数据性的表格之后，觉得这里可以或不的机会比较少，买楼和买铺的人更多的时候有一种感觉，这个生意能做不能做？有一种感觉，看到华南城有那么多厂，就有这个需求，有一个初步的判断，很多者依靠初步直觉做判断的，所以我认为应该有一些因素和元素做初步判断，简单有两个，一个是是否能够通达？我个人觉得商业代表未来城市发展的大趋势，凡是有的地方房子卖得贵不用说，商铺卖得贵不用说，人流多、生意好不用说，带给我们的福利是房价提高了很多，倒不是说方便到哪里去，这是偏激的话了，当然为商业发展带来大的契机。如果买铺跟着站走，错不了太多，这是个商圈优先，是3号线和其他线开通以后，其他站也成为核心辐射点。

二是传统商圈优先，做生意除了人流是一方面的说法，重要还得有一个积淀，多少年积累下来的商业街，东门从清炒开始就有市场交易，经过多年的积累演变成现代消费群体，这里云集了各色人等，保持这里长期的人头涌涌，不是星期六、星期天，随便都是人流相当大，茂业、太阳百货做活动，都可以使深南大道塞车。所以买铺沿着传统商群走不会有很多错误，深圳的传统商圈不多，我觉得暂时新兴的几个，一个是东门商群，华强北商圈，宝安区、龙岗城商圈，还有天虹、海雅的商圈，跟着这些走在大方向上肯定不会出错。所以沿着优先和传统商圈优先，对初级者没有什么问题的。

【杨天兵】我刚才一开始就谈到了专业市场的几个要素，首先是交通，第二个是商业氛围，三是租金的。因为你买铺，买来是两种，一种是自买自营，一种是租给别人。还有租金，租金属于的金额、率。在专业市场要考虑专业市场的度，还有运营的能力。专业市场像华南城，或者广州一线的专业市场有什么特点呢？对大众者来说门槛比较低，因为传统商业地方的门槛不是一般的中小者可以介入的，拿近的后海几个楼盘住宅下面的底商，每平米都接近20万元/平方米，00平米的铺就要2000万元。而专业市场的商铺只要几十万，门槛比较低，这也为中小者提供一个渠道。做股票波动性很大，而且透明度不是很清楚；做住宅现在国家的条例是大政方针，几年之内我估计政策不会有松懈的可能。所以专业市场，从广州成熟的专业市场的经验来看，专业市场一旦成型以后很有爆炸意义的。像广州中大、芳村，某一类产品的集散地。比如说文具的集散地，茶叶的集散地，芳村茶叶的集散地可以做到10平方公里。商铺的门槛低，租金很稳定，这跟传统商圈是一个互补。

【高进】从价格角度还真是，我们以前还有3、40万的小铺更多是条柜，现在起步都是200万以上，而且大多数可以选择的都在1000万左右，这一块感觉有点PK失败。这考验大家口袋的承受力。

【杨天兵】有不同的消费群体、不同的群体。

【高进】选择城区和郊区有很大的区别，这需要者做一些测算，自己衡量自己的能力，我觉得都有机会。