[摘要] 谈到今年的房地产，段裴钦用“强者恒强”这四个字概括，过去经历了至强、至阴的市场行情，要么市场好、要么市场差。从整个行业看，就是在这种上窜下跳节奏里去做。但是从今年开始调控政策，这些政策本质上是把过去不合理的调控去掉，让行业回归到市场竞争常态中。
今年新开工面积远远快于和强于销售
段裴钦认为，从2008年到2011年每次都是销售面积下降，新开工面积才下行。往往是销售下降速度快于新开工速度。这代表着房地产商一看到销售不好，就把新开工降下来。但是今年跟往年有所不同，销售还没有出现很差的信号之前，房地产新开工面积就陡然下降。
今年上半年前四个月新开工面积下降24%，而同期销售面积下降8.6%。无论是从力度还是周期看，新开工都是远远快于和强于销售，反映了很多地产商主动控制风险能力比之前加强，段裴钦表示，这有利于整个行业供需形成再平衡。
目前新房销售虽然有所下降，但是新开工下降迅速，销工比没有恶化。2013年这个指标为79.3%。段裴钦认为，代表当时销售即使好，新开工增长也不差，所以2013年整个房地产股票很差。
下半年一线城市环比会涨
一二三线城市价格指数差距正越来越明显，段裴钦表示，以2006年为原点，一二线城市配套资源相对集中，是导致房价好于三线城市的关键，这一点短期内难以改变。
目前城市销售新开工面积都在调整。但是一二线城市好于三线城市，一线城市存销比也好于二线城市。段裴钦认为，城市功能配套短期难以改变。从目前房地产行业数据看，经过上半年新开工萎缩，整体市场趋稳，下半年一二线城市价格好于三线城市，一线城市环比会涨，段裴钦表示。
强者恒强就是在一二线城市进行区域聚焦战略的地产企业
强者恒强，就是在一二线城市进行区域聚焦战略的地产企业。段裴表示，首先看这个企业布局战略是否对。比如融创。之前股价3.5元，今天到了6.7元。部分聚焦三四线城市地产企业重返一二线城市，但并不被看好，这些企业会受到极大挑战，段裴钦认为。
对于彩生活未来的发展，段裴钦表示看好，彩生活今年目标2亿平方，它是一个轻资产运营的物业公司，把物业公司的收费模式都改了，以前都是包干制，物业和业主矛盾没办法调和，业主希望物业抬高成本不赚钱，物业希望拼命赚钱。这里面还有一个矛盾，物业公司股东和物业公司管理层存在矛盾。彩生活把包干制变成酬金制，不包干了，这个成本由业主委员会，只收入成本10%做酬金，叫咨询顾问费。通过的管理解决大多数物业公司存在的问题，很多开发公司都很愿意把股权让度给彩生活。
还有一家伟大企业就是房天下，这个就不用说了，段裴钦表示。
产业地产受政策周期、流动性周期影响较大
关于产业地产，段裴钦表示，举两个例子，一个是光谷联合，一个是易德国际。这两个企业都有看点，聚焦产业园开发，还有一个做商贸物流。房地产政策周期、流动性周期都是至关重要的。
旧改趋势是以一二线城市为先
对于棚户区改造，段裴钦表示，有些二三线城市棚户区改造需求有限。一二线城市棚户区改造，个是量，第二个是质。深圳规划相对较好，中国的城市发展太快了，基本上十年就可重造一座城。
中国大量的棚户区是粗制滥造留下来的一笔烂帐。段裴钦认为，棚户区改造本质上就是旧城改造。旧改趋势肯定是以一二线城市为先。很多因素导致有些企业能够做旧改，有些做不了。
旧改一定是符合政府对这个的需求，段裴钦认为，华润、佳兆业做的好，也是因为符合这个诉求。像华侨城、创意园、欢乐海岸以后都可以成为旧改开发的一种形态。
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