[摘要] 谈到今年的房地产,段裴钦用“强者恒强”这四个字概括,过去经历了至强、至阴的市场行情,要么市场好、要么市场差。从整个行业看,就是在这种上窜下跳节奏里去做。但是从今年开始调控政策,这些政策本质上是把过去不合理的调控去掉,让行业回归到市场竞争常态中。
今年新开工面积远远快于和强于销售
段裴钦认为,从2008年到2011年每次都是销售面积下降,新开工面积才下行。往往是销售下降速度快于新开工速度。这代表着房地产商一看到销售不好,就把新开工降下来。但是今年跟往年有所不同,销售还没有出现很差的信号之前,房地产新开工面积就陡然下降。
今年上半年前四个月新开工面积下降24%,而同期销售面积下降8.6%。无论是从力度还是周期看,新开工都是远远快于和强于销售,反映了很多地产商主动控制风险能力比之前加强,段裴钦表示,这有利于整个行业供需形成再平衡。
目前新房销售虽然有所下降,但是新开工下降迅速,销工比没有恶化。2013年这个指标为79.3%。段裴钦认为,代表当时销售即使好,新开工增长也不差,所以2013年整个房地产股票很差。
下半年一线城市环比会涨
一二三线城市价格指数差距正越来越明显,段裴钦表示,以2006年为原点,一二线城市配套资源相对集中,是导致房价好于三线城市的关键,这一点短期内难以改变。
目前城市销售新开工面积都在调整。但是一二线城市好于三线城市,一线城市存销比也好于二线城市。段裴钦认为,城市功能配套短期难以改变。从目前房地产行业数据看,经过上半年新开工萎缩,整体市场趋稳,下半年一二线城市价格好于三线城市,一线城市环比会涨,段裴钦表示。
强者恒强就是在一二线城市进行区域聚焦战略的地产企业
强者恒强,就是在一二线城市进行区域聚焦战略的地产企业。段裴表示,首先看这个企业布局战略是否对。比如融创。之前股价3.5元,今天到了6.7元。部分聚焦三四线城市地产企业重返一二线城市,但并不被看好,这些企业会受到极大挑战,段裴钦认为。
对于彩生活未来的发展,段裴钦表示看好,彩生活今年目标2亿平方,它是一个轻资产运营的物业公司,把物业公司的收费模式都改了,以前都是包干制,物业和业主矛盾没办法调和,业主希望物业抬高成本不赚钱,物业希望拼命赚钱。这里面还有一个矛盾,物业公司股东和物业公司管理层存在矛盾。彩生活把包干制变成酬金制,不包干了,这个成本由业主委员会,只收入成本10%做酬金,叫咨询顾问费。通过的管理解决大多数物业公司存在的问题,很多开发公司都很愿意把股权让度给彩生活。
还有一家伟大企业就是房天下,这个就不用说了,段裴钦表示。
产业地产受政策周期、流动性周期影响较大
关于产业地产,段裴钦表示,举两个例子,一个是光谷联合,一个是易德国际。这两个企业都有看点,聚焦产业园开发,还有一个做商贸物流。房地产政策周期、流动性周期都是至关重要的。
旧改趋势是以一二线城市为先
对于棚户区改造,段裴钦表示,有些二三线城市棚户区改造需求有限。一二线城市棚户区改造,个是量,第二个是质。深圳规划相对较好,中国的城市发展太快了,基本上十年就可重造一座城。
中国大量的棚户区是粗制滥造留下来的一笔烂帐。段裴钦认为,棚户区改造本质上就是旧城改造。旧改趋势肯定是以一二线城市为先。很多因素导致有些企业能够做旧改,有些做不了。
旧改一定是符合政府对这个的需求,段裴钦认为,华润、佳兆业做的好,也是因为符合这个诉求。像华侨城、创意园、欢乐海岸以后都可以成为旧改开发的一种形态。
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