[摘要] 谈到今年的房地产，段裴钦用“强者恒强”这四个字概括，过去经历了至强、至阴的市场行情，要么市场好、要么市场差。从整个行业看，就是在这种上窜下跳节奏里去做。但是从今年开始调控政策，这些政策本质上是把过去不合理的调控去掉，让行业回归到市场竞争常态中。
编者按：2014年已然过半，上半年深圳楼市跟随市场形势一路下行，房价松动、成交锐减，部分区域购房人气更是弱到冰点。然而近期政策利好频频释放，超30个城市放松或取消限购；央行、银监会“喊话”支持房贷，深圳房贷利率逐步回归基准……如此种种，让大家对下半年楼市充满猜想，下半年深圳购房者能否迎来购房好时机？房企该采取怎样的策略攻市？深圳房天下联合中指研究院策划“2014深圳下半年房地产形势研讨会”活动，在现场招商证券（香港）研究部副总裁段裴钦分享了他从资本市场的角度对房地产市场的预期。
招商证券（香港）研究部 段裴钦
资本市场是实业市场前期的一个指标
从证券行业资本市场的角度来看房地产，段裴钦认为，通常资本市场是实业市场前期的一个指标。2012年上半年整个房地产市场很糟糕，很多人认为绿城要倒闭了。但当时绿城上半年股价从3元多到6元多，其实已经代表了资本市场认为行业会有回暖，企业在行业回暖前提下才有可能反转过来，从一个濒临破产的企业到进入一个正常经营的企业。2012年初，绿城市值才40亿人民币，还不到50亿，现在说起来都不可思议。但当时很多企业只看到市场，觉得市场不好。
段裴钦表示，还有一些企业已经看到了一些曙光，谋求用产业并购方式在行业差的时候解决这个问题。这里面就毫无疑问提到了融创。融创当时并购绿城长三角9个项目，只用了约32亿，这里还有4个是上海的项目，代价之低。
今年是强者恒强的元年
谈到今年的房地产，段裴钦用“强者恒强”这四个字概括，过去经历了至强、至阴的市场行情，要么市场好、要么市场差。从整个行业看，就是在这种上窜下跳节奏里去做。但是从今年开始调控政策，这些政策本质上是把过去不合理的调控去掉，让行业回归到市场竞争常态中。
在段裴钦看来，货币市场对企业是强融资，对销售这块也是属于强融资。所以货币环境是决定这个行业的重要前提。段裴钦表示，当时认为下半年流动性好于上半年。很重要的原因是货币政策放松。但是现在放松只是慢慢把全社会融资成本降下来。
下半年将形成新的平衡
央行定向降准，也预示着货币方向会有所转变，段裴钦表示，2014年整个行业的主动管理能力要好于历史每一次行业调整，预期由于下半年新开工远远快于销售，下半年将形成新的平衡。
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今年新开工面积远远快于和强于销售
段裴钦认为，从2008年到2011年每次都是销售面积下降，新开工面积才下行。往往是销售下降速度快于新开工速度。这代表着房地产商一看到销售不好，就把新开工降下来。但是今年跟往年有所不同，销售还没有出现很差的信号之前，房地产新开工面积就陡然下降。
今年上半年前四个月新开工面积下降24%，而同期销售面积下降8.6%。无论是从力度还是周期看，新开工都是远远快于和强于销售，反映了很多地产商主动控制风险能力比之前加强，段裴钦表示，这有利于整个行业供需形成再平衡。
目前新房销售虽然有所下降，但是新开工下降迅速，销工比没有恶化。2013年这个指标为79.3%。段裴钦认为，代表当时销售即使好，新开工增长也不差，所以2013年整个房地产股票很差。
下半年一线城市环比会涨
一二三线城市价格指数差距正越来越明显，段裴钦表示，以2006年为原点，一二线城市配套资源相对集中，是导致房价好于三线城市的关键，这一点短期内难以改变。
目前城市销售新开工面积都在调整。但是一二线城市好于三线城市，一线城市存销比也好于二线城市。段裴钦认为，城市功能配套短期难以改变。从目前房地产行业数据看，经过上半年新开工萎缩，整体市场趋稳，下半年一二线城市价格好于三线城市，一线城市环比会涨，段裴钦表示。
强者恒强就是在一二线城市进行区域聚焦战略的地产企业
强者恒强，就是在一二线城市进行区域聚焦战略的地产企业。段裴表示，首先看这个企业布局战略是否对。比如融创。之前股价3.5元，今天到了6.7元。部分聚焦三四线城市地产企业重返一二线城市，但并不被看好，这些企业会受到极大挑战，段裴钦认为。
对于彩生活未来的发展，段裴钦表示看好，彩生活今年目标2亿平方，它是一个轻资产运营的物业公司，把物业公司的收费模式都改了，以前都是包干制，物业和业主矛盾没办法调和，业主希望物业抬高成本不赚钱，物业希望拼命赚钱。这里面还有一个矛盾，物业公司股东和物业公司管理层存在矛盾。彩生活把包干制变成酬金制，不包干了，这个成本由业主委员会，只收入成本10%做酬金，叫咨询顾问费。通过的管理解决大多数物业公司存在的问题，很多开发公司都很愿意把股权让度给彩生活。
还有一家伟大企业就是房天下，这个就不用说了，段裴钦表示。
产业地产受政策周期、流动性周期影响较大
关于产业地产，段裴钦表示，举两个例子，一个是光谷联合，一个是易德国际。这两个企业都有看点，聚焦产业园开发，还有一个做商贸物流。房地产政策周期、流动性周期都是至关重要的。
旧改趋势是以一二线城市为先
对于棚户区改造，段裴钦表示，有些二三线城市棚户区改造需求有限。一二线城市棚户区改造，个是量，第二个是质。深圳规划相对较好，中国的城市发展太快了，基本上十年就可重造一座城。
中国大量的棚户区是粗制滥造留下来的一笔烂帐。段裴钦认为，棚户区改造本质上就是旧城改造。旧改趋势肯定是以一二线城市为先。很多因素导致有些企业能够做旧改，有些做不了。
旧改一定是符合政府对这个的需求，段裴钦认为，华润、佳兆业做的好，也是因为符合这个诉求。像华侨城、创意园、欢乐海岸以后都可以成为旧改开发的一种形态。
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