[摘要] 近3年里，中国地产龙头企业的市场规模急剧膨胀，实现千亿销售额的地产商数量猛增，到了2013年末，已有7家跨过千亿门槛。随之而来的是这一行业深陷“马太效应”。
公司样本
保利成都“后百亿”谋变：探路产业地产新模式
3年前，曾有一位成都资深媒体人说，房地产是一个很多、故事很多的江湖，成都房地产亦如是，每年不断有新的高手出现，打破江湖上原有的平衡。
就在2013年收官之际，保利地产一举成为成都对外宣布签约销售突破百亿元的性房企。一石激起千层浪，这也使得成都这个典型二线城市的房地产行业跨入百亿时代。多位业内人士表示，这是成都以二线城市的销售规模撑起了一个一线城市的销售业绩。
近日，保利地产成都公司董事长、总经理吴章焰在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“作为地产央企要讲政治，做项目要符合产业导向，顺势而为，先试肯定有先机，也可能会试错，但要有长线思维，把长中短项目结合起来，打造资源整合平台，实现多方共赢。”2013年底，保利地产提出“全产业链介入，打造三位一体”的中国式养老战略。这仅仅是当前千亿房企巨头们主动转型的一个缩影。
探路产业地产
“一定意义上讲，2013年是中国养老地产元年。在市场机会与房企转型的推动下，预计2014~2016年将成为中国养老地产的爆发期。”同策咨询研究总监张宏伟表示，当前养老地产市场仍然是一个朝阳产业，市场需求空间巨大。
2013年12月24日，保利地产召开养老战略发布会，同时承办了首届中国国际养老产业博览会。
在这次博览会上，保利地产提出了“全产业链介入，打造三位一体”的中国式养老战略，拟成为“中国规模、适老化程度、产业链条完整的养老服务和适老产品提供商”。
保利地产董事长宋广菊此前在接受媒体采访时曾表示，目前房地产已进入相关多元化阶段。2013年9月 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见国发〔2013〕35号》文件中提及，大力加强养老机构建设。之后，房企、金融机构等闻风而动，养老地产成为热点。
实际上，包括万达转型文旅产业、保利涉足养老产业等动作，已透露出地产业分化与转型的端倪。健林曾预测，房地产业的好光景多还有10~15年上升期。吴章焰亦坦言，未来房地产的发展，关键在于产业链。
目前保利地产旗下已有北京、上海、广州、三亚、成都等多个在建养老地产项目。而成都的产业项目，保利已经悄然启动多时。
保利为何要做个吃螃蟹者？吴章焰心中自有一盘棋。他表示，“响应政府号召，顺势而为，通过我们专业的资源整合能力，力争做的比承诺的好。”
保利地产成都公司透露，未来将有6~7个复合地产项目亮相，以形成产业孵化效应。“未来，保利要让地产反哺旅游产业、养老产业，形成造血功能，充分拉长产业链条。”吴章焰说。
坚守长线思维
前不久，保利地产集团董事长宋广菊曾表示，保利地产仍是成长型企业，未来仍将坚持普通住宅开发，同时逐步加大城市商业地产投入，实现住宅商业投入比例7:3，实现持有型物业打造总资产的10%，持续扩大养老地产、旅游地产的行业领先，以完善的全产业链充分培育新兴细分市场，形成成熟的产品线。这种定位“长线”的战略思维，在保利成都公司体现尤为明显。
《每日经济新闻》记者从保利地产财报中了解到，受益于高周转，在成都公司2012年签约销售金额85亿元。2013年，成都区域的20个楼盘联动齐发，销售额一举突破了120亿元。“在这个销售额中，刚需三房贡献比例达到一半以上。”保利地产成都公司相关人士透露。
专访时，吴章焰对这一业绩却丝毫不提及，而更多地思考保利未来的成都棋局，“在高速扩张之后，企业该如何可持续发展？”吴章焰认为，保利追求的是有质量的增长。
按照吴章焰的说法，“做项目绝不能短视，要有长线思维，用20年来看待一个好项目，长线做几个，中线做几个，短线做几个，也包括二级市场收购等，长、中、短项目相结合看待。”
对形势的准确判断，决定了企业的战略定位和产品开发策略。“现在调控方向明确，豪宅必然受到打压，而且短期内难以改变，我们要保证或提高市场占有份额，就必须要顺应调控，优化产品结构、升级产业体系、加大市场接受度更高的项目供应，形成短、中、长期相结合的有序发展。”
保利·公园198、保利石象湖及正在开发的狮子湖等成都郊区大盘，在业内人士看来，已成为成都的城市名片。“保利地产总能在开发商大规模进入之前提前进入，而跟随进入的购房者和开发商，跟着保利享受城市的红利。”成都某地产机构负责人曾如此评价。成都市场研究公司2013年底透露，保利·公园198已实现了累积40%的物业增幅，年平均近10%。
搭建资源整合平台
保利·公园198、石象等成都郊区大盘，动辄几十亿元，甚至上百亿。令业内不解的是，保利地产作为“不差钱”的央企，又是A股上市房企，就不担心失策抑或周转不灵？
对于这样的问题，吴章焰自信地说，“作为地产央企的职业经理人，要以开放的心态做企业，要有（把自己）定位为企业家的抱负，因为‘企业家思维’是以一生的精力来做一件事——思考企业的发展战略。”
谈到具体操盘，他强调说，“首先要精准定位，项目定位才是重要的”。
不过除了准确定位之外，保利地产更强调项目开发的 “拿来主义”，扮演资源整合者角色。
“我们要把社会的成熟项目嫁接过来，比如学习华侨城，看他们是如何开发旅游地产的，甚至跟公司打交道的每个人都可能是我们的学习对象。”吴章焰表示，“保利要搭建一个资源整合平台，充分整合社会资源，同时也能带动项目周边商业氛围与品位。”
吴章焰表示，“我们没有想过每个项目都自己建自己经营。我们可以只做开发，请专业团队经营，但我们会确保选择的团队，以完善的渠道和我们合作，大家共同成长。”
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