[摘要] 近3年里，中国地产龙头企业的市场规模急剧膨胀，实现千亿销售额的地产商数量猛增，到了2013年末，已有7家跨过千亿门槛。随之而来的是这一行业深陷“马太效应”。
行业天花板越来越近
2013年2月，国家统计局发布统计公报指出，2012年末我国大陆15至59岁劳动年龄人口为93727万人，比上年末减少345万人，占总人口的69.2％，比上年末下降0.6个百分点。
国家统计局局长马建堂认为，这是相当长时期以来劳动年龄人口数量的次下降，预计中国劳动年龄人口在比较长的一段时间，至少在2030年以前，会稳步、逐步有所减少。
与人口数量高度相关的房地产业，敏锐地感觉到了行业“天花板”的存在。2013年7~10月，郁亮、凌克等众多地产大佬不断提起“行业天花板”的话题。至于“行业天花板”出现的时间，公认是可能在2018到2023年间。
房地产龙头企业的次考虑到了“转型”。然而，拥有千亿规模的庞大身躯，开发商们要想顺利完成转型并不容易。
一旦转型失败，现有的庞大土地储备、已经发展成熟的产品线、乃至于发展成型的房地产开发团队和管理架构，都将会变得“面目全非”，这是很多地产企业难以承受的风险。
千亿地产企业面临的难题，还包括行业平均利润率的持续下滑。有统计显示，2012年度A股80家地产上市公司的平均净资产率只有11.6%，甚至低于部分地产信托的融资成本。如何在做大公司规模之后，实现规模和效益的双重提升，也是考验房企决策层的一个问题。
此外，企业规模做大之后，管理系统应该如何设计，地区分公司与总公司决策如何灵活协调，避免因为管理半径过长，而对子公司可能的运营失误鞭长莫及等问题，都是企业进入千亿之后必须要思考的。
重新调整行业布局
实际上，进入千亿规模的地产商已经发现了未来道路上的诸多困难，并开始尝试各种解决之道。
2013年，万科就提出了由单一的住宅开发商，向城市配套服务商的角色转换；此前，绿地也已经涉足产业地产、商业地产等多种类型的地产开发；万达则进军旅游文化产业；碧桂园、万达、万科、绿地纷纷进军海外市场……
房地产陈晟说，刚进入2014年，他已经被邀请参加了若干场大型房企的战略研讨会，深入研讨企业在实现千亿销售规模后的布局问题。
他的观点是，应该根据不同规模和级别的城市，重新梳理房企的产品布局。比如当城市的年人均GDP超过25000元时，就可以像马云那样大规模发展物流地产。这种房地产业态目前在上海、北京等地显示出了极大的增长，很多大型地产基金都愿意以高溢价收购产业地产。
与此同时，尽管诸如上海、广州等城市的写字楼供应出现了暂时过剩现象，但在人均GDP达到15000元的城市，开发写字楼依然是的机会。至于那些人均GDP在7000~10000元的城市，则可以开发商业地产。GDP在5000~7000元的城市，仍然以住宅作为主要的开发业态。
和陈晟的观点类似，中原地产研究经理刘渊也表示，面对“行业天花板”，房地产企业可在多元化经营和丰富产品业态方面下工夫，用更丰富的产品组合，制造新的增长点。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
