[摘要] 近3年里，中国地产龙头企业的市场规模急剧膨胀，实现千亿销售额的地产商数量猛增，到了2013年末，已有7家跨过千亿门槛。随之而来的是这一行业深陷“马太效应”。
公司样本
万科悬念：竞争对手觊觎宝座
近十年来都将其他对手远远甩在身后的万科，近两年至少从规模上切实地遇到了被赶超的危机。
2014年公布的房企显示，2012年加入 “千亿俱乐部”的绿地，其销售金额与万科的差距正在由2012年的340亿元缩小至2013年的不足百亿。虽然统计数据的准确性还待公司方面验证，但万科在规模上的领先正在缩小是不争的事实。
从元旦开始业界就发出质疑：万科2014年会不会失去销售额的位置？质疑的原因集中在，万科在近年来房企普遍发力的商业地产和海外市场上的启动上慢半拍，而新近提出“城市配套服务商”的转型目标短期内尚不能带来实际。
在新一轮城镇化建设开启后，后来者的扩展步伐更为迅速，万科谋划的“城市配套服务商”转型如何快速发挥效能，将是决定万科能否守住之位的关键。
竞争对手加速
《每日经济新闻》记者查阅近年万科年报数据发现，从2005年突破百亿销售额开始，万科驶入快速发展轨道。销售额增长的大致轨迹为：2005年突破100亿元，2006年突破200亿元，2007年过500亿元，2009年过600亿元，2010年同比大幅增七成过1000亿元。
随着城市化率不断攀升，整个住宅市场未来的发展趋势将放缓，破千亿之后的万科也必然面临增速放缓的境况。
金融独立研究人何宇轩曾预测，业内认为，2014年以后整体经济增长会放缓，保守预计，2014年以后6年间，即使万科增长率降到10%，到2020年万科的规模也将超过3000亿元。
不过，其他巨头的阵容也在急速扩大。2013年，绿地以1660万平方米的销售面积位列，碧桂园、恒大在销售面积上也已经超过万科。
从销售额看，碧桂园2013年的销售业绩增长速度达到153%，超过千亿。业内人士估算，如果2014年碧桂园的销售增长幅度继续超过70%以上，对万科的地位将形成不小的冲击。
此外，相关研究报告认为，2013年新进入千亿榜单的中海地产，如2014年完成对中建系全部房地产业务的整合，其从规模上超过万科的可能性也较大。此前，中海的强盈利能力已让其成为万科强有力的竞争对手。
万科“卫冕”的武器
根据万科董秘谭华杰在2013年销售数据出来后总结时的表述，万科使出的“武器”是开拓海外市场和转型城市配套服务商。但业内人士认为，从目前来看，万科开展的这些探索和尝试，短期内还无法起到提升其业绩的作用。
谭华杰表示，2013年万科实现了国际化业务的落地，通过与当地有经验的品牌开发商合作，进入美国、新加坡等地市场。
与用不到一年的时间就成为马来西亚开发商的碧桂园不同，海外市场尚未为万科的销售业绩带来贡献。万科对外阐述国际化战略时，也直言目前还未有明晰的国际化策略，还处在试水阶段。
万科在旧金山与铁狮门签署合作开发协议后，万科总裁郁亮也说，“国际化”并不是万科第4个十年的标签，国际化对万科只是一种探索和尝试，需要较长的时间来逐渐完成，万科未来十年都不可能把主要业务放在海外市场。
如果“国际化”不是转型重点策略，那么2013年6月末在西安媒体见面会上透露的“城市配套服务商”的转型目标会否是万科未来十年的标签？
对此，谭华杰表示，在销售稳步增长的同时，万科按照“城市配套服务商”的总体思路，不断进行产品、服务上的探索。他总结称，继2012年推出第五食堂、万物仓、幸福驿站等一系列小区配套后，2013年底北京金隅万科广场( 详情 图库 团购 点评 )、深圳万科广场、苏州万科美好广场相继开业。
万科的好奇心显然不满足于此，超过30亿港元入股徽商银行、深圳宝安3亿元儿童医院、8亿元建前海企业公馆，甚至经营垃圾场，这些对于开发商来说“不务正业”的项目，都在万科的转型之路上。
郁亮接受采访时说，万科不应该拒绝这些新东西，否则就不是城市主流发展商。
2012年，万科房地产业务占其总营业收入98.5%，物业管理和其他业务营收占比不足2%。虽然万科物业已覆盖超过362个社区、40万个家庭、300万业主，但城市配套服务商的转型究竟能给万科业绩带来多大的贡献，目前没人敢断言。
在万科的下一个十年“城市服务配套商”定位逐渐明朗的时候，究竟是销售额这个身份重要，还是行业转型意义的领跑者这个身份重要，万科需要用时间来证明。
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