[摘要] 市规划和国土委此次共公布了17个旧改项目，分别为罗湖、南山、宝安、龙岗各3个；大鹏福田各2个、坪山1个。在此次城市更新中，罗湖区初现崛起之势。
矛盾
急需旧改释放供应量又不能强拆呼吁通过立法加快城市更新进程
南都：深圳进入了靠旧改来释放供应量的时代，但旧改的时间成本比较长，又要避免粗暴的拆迁，这个矛盾如何解决？
宋丁：深圳市政府要创新土地利用模式，让更多的工业区旧改进入市场，地方政策要大胆往前走。现在进入了一个政府让利的模式，重新协调旧业主、开发商之间的矛盾。一旦经过这一两年的磨合，可以有一些临时性的政策出台，然后是地方法规，终上达立法层面。政府目前出台的条例大多是应急性的，但实际操作起来却存在困难。解决之道在于政府要调动民间的积极性，让旧业主作为主体共同分担旧改拖延带来的利益损失，比如只有10%的业主不同意拆迁协议，那么应该让其余已经同意拆迁的90%的业主去做思想工作，由利益主体来共同承担利益损失。
邓志旺：立法是一个很重要的举措。自2009年就已经开始颁布了城市更新的相关条例，去年把制定完善的城市更新法律列入了计划，但是具体的进展尚不明确。但是完备性的立法不仅可以解决很多业主与开放商的赔偿等问题，维护双方权益，同时也推动城市更新的进程，有利于更顺利的开展。
影响
大量综合体将促成多成本增加必然导致房价涨
南都：如此大规模的城市更新，对行业大和市场将有什么影响？
宋丁：因为城市更新要消耗一定的拆迁成本，导致开发成本比招拍挂的土地开发成本更高。因此在产品结构上，开发商做城市更新项目时更倾向于综合体，住宅与商业、商务整合，从而提升利润率。一般城市更新的项目还需要配建保障房，这部分保障房的价格也会比普通的保障房高。对城市格局影响，一是提振原有的城区价值，比如岗厦、罗湖黄贝岭、笋岗，二是城市更新项目集中的会形成新的，导致新兴城区的出现，如大冲、宝中等。
邓志旺：由于旧改是要拆除旧物业，涉及到赔偿的问题，使之开发成本大幅度增加。随着城市更新工作的进行，将来会形成大量高密度住宅区。
宋丁：未来市场的消费格局、模式、人群、业态都会发生变化。比如导致大量的城市综合体出现，原有居住在城中村的可能是大量蓝领，会有很多低端的小商铺，改造之后，会配套有五酒店、文化设施、商业等。消费主体会发生变化，可能就会有很多白领甚至金领来居住。原有的蓝领会选择公租房，他们的生活方式也会得到提升。
邓志旺：成本增加，导致房价上涨是必然趋势。另一方面，将来必须面对更多的高密度住宅现象。因此，现在关外、郊区住宅会受到更多关注。
取经
没有强拆根源在于土地私有化台湾完善的旧改法律值得学习
南都：国外以及香港台湾等地有哪些旧改的经验可资借鉴？
宋丁：香港和台湾的土地性质是私有化，这跟内地有本质的区别，所以不存在强拆的问题。比如美国修路经过一座民宅，只要业主不同意，就可以一直拖下去，私有财产神圣不可侵犯。
邓志旺：国外，像在欧洲是有很多成功的旧改经验的，包括我们的香港、台湾也是旧改很成功的。台湾的旧改就具备很完善的法律流程与法律法例。比如在业主与开发商之间，就有很详细的赔偿细则，对利益的冲突有很大的协调作用，这是值得我们大陆学习的。
简介：
宋丁 中国综合开发研究院旅游与地产研究主任
邓志旺 深圳职业技术学院房地产研究所所长
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