[摘要] 市规划和国土委此次共公布了17个旧改项目，分别为罗湖、南山、宝安、龙岗各3个；大鹏福田各2个、坪山1个。在此次城市更新中，罗湖区初现崛起之势。
市规划和国土委此次共公布了17个旧改项目，分别为罗湖、南山、宝安、龙岗各3个；大鹏福田各2个、坪山1个。在此次城市更新中，罗湖区初现崛起之势。
目前，深圳土地资源是十分有限的，在无法开发新的土地资源的状况下，城市更新计划应运而出。
23日，在我市规划和国土资源委员会（市海洋局）的官网上公布了今年城市更新单元计划的批计划项目，该计划目前已经获得市政府批准，备受关注的京基蔡屋围、华润湖贝、上沙旧改等项目在列。此外，龙岗也有大手笔，五联竹头背和岭背坑220559平方米拆除重建。
市规划和国土委此次共公布了17个旧改项目，分别为罗湖、南山、宝安、龙岗各3个；大鹏福田各2个、坪山1个。在此次城市更新中，罗湖区初现崛起之势。罗湖区桂园街道的蔡屋围城市更新统筹项目还未动工便备受关注，拟更新方向为商业、、居住、、医疗等功能，罗湖区政府就统筹先行开展整体研究，待研究成果确定后再划定更新单元拆除范围。
而同样备受关注的还有福田区的上沙村(小区网论坛)城市更新单元。据悉，此次上沙村拟拆除重建用地面积153662平方米，其中公共利益项目等用地不小于30000平方米。本次城市更新计划中手笔的当属龙岗五联竹头背和岭背坑，共计有220559平方米的面积要拆除重建。
此外，大鹏南澳街道的南澳工业区城市更新单元虽然拟拆除重建面积不是很大，只有134755平方米，但其公共利益项目等用地不少于46677平方米，却是本批计划中公益用地多的。
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（来源：南方报业集团）去年，深圳进入市场销售的房地产总建面中，近五成是旧改项目；当前，深圳在建的百万平米级项目中，近九成是旧改项目……
2005年，福田区渔农村(小区网论坛)爆破工程准时起爆，被称“爆”，是深圳城中村改造的缩影。C FP供图
深圳建市30周年时，20个旧改项目统一开工。
2010年，大冲村里的旧改宣传横幅。
2013年，罗湖区高楼围着城中村的场景。
没有一个城市，像深圳如此年轻即已启动如此高效和大规模的旧改，而且在旧改立法方面“敢于天下先”出台了多项创新举措；没有一个城市，像深圳有这么高比例的外来人口，在可开发用地上如此饥渴，却又面临昂贵的旧改……深圳旧改既意气风发、势不可挡，又困难重重、尴尬万分。借由实际案例和业界访谈，我们将分期报道《深圳旧改实录》。
三年前，随着《深圳城市更新办法》发布，深圳启动城市更新。当前，批大规模旧改项目已开始集中面市。记者统计发现，深圳目前在建百万平米大盘15个中，除富通城(小区网论坛)（资料、团购、论坛）与中信“天空之城”、颐安都会（资料、团购、论坛）外，其余12个皆为“旧改”项目(已启动拆迁或动工)，占比八成。
含尚未动工但已确认改造主体的百万大盘共计有16个，还有城中村总建面约550万平方米的白石洲(小区网论坛)旧改，改造主体尚不明晰。这意味着未来一到两年内，全市范围内新开售的百万平米级别大盘中近九成将是旧改项目，深圳跑步进入了旧改大盘时代。而在今年上半年，在深圳成交量前十的楼盘中，已有一半为“旧改”项目。
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在建百万平米大盘旧改占比八九成
去年以来，随着中信（资料、团购、论坛）、信义嘉御山（资料、团购、论坛）、佳兆业城市广场（资料、团购、论坛）相继发售，以往在深圳所罕见的百万平米大盘突然变得热闹起来，其中城市更新项目占比多达九成。
当前，深圳（岗厦旧改项目）、中粮大悦城（宝安老城区旧改项目）定名并启动宣传，可见面市的“百万旧改大盘”越来越多了。此外，华润大冲旧改项目也计划今年底或明年年初开盘。
而另一央企中信拿下的龙岗龙腾旧改，占地140万平方米，建筑面积超过500万平方米，为目前深圳旧改项目，预计2014年12月底前竣工交付使用，将建成居住、商业、于一体的城市综合区。
大房企扎堆旧改大盘
目前，参与深圳城市更新项目的房企约30家，其中涉及“旧改”项目体量较大的房企约有10家。今年至今，深圳仅出让了1宗住宅用地，通过旧改抢占未来市场俨然已是深圳房企的救命稻草。
“旧改”佳兆业接二连三拿下旧改大盘。盐田区有史以来规模的旧村改造，盐田三村(小区网论坛)、四村和西山吓村的旧城改造项目于今年5月正式宣告落定。当月，佳兆业又马不停蹄部署宝安尖岗山产业园城市更新项目。佳兆业方面反映目前已确定旧改项目达到了1200万平方米。
后起之秀的京基，下半年在下沙的旧改项目京基滨河时代即将入市，建筑面积536619平方米，为城市综合体。此外另一罗湖旧改京基晶都项目于今年5月已确定，规划建筑面积270万平方米，是目前已动工旧改第二大盘。未来5年京基集团在深圳地区旧改的建设总规模预计将达到814万平方米。
此外，近日在前海拿地风头正劲的，也是旧改大户，目前有CBD旧改项目深圳、上梅林旧改项目也已动工。本土国企深业集团目前在深有17个城市更新项目，旧改土地储备达600万平方米，预计总800亿元。已动工旧改的有深业上城(科之谷)、黄贝岭项目、清水河汽车物流园、宝安鹤州工业区改造项目，动工建筑面积154.2万平方米。
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城市综合体将“井喷”入市
据《深圳市住房建设规划2013年度实施计划》显示，在土地供应方面，2013年深圳市供应商品住房用地90公顷。其中，新安排商品住房用地30公顷，城市更新商品住房用地60公顷。深圳的“地荒”只能通过城市更新解燃眉之急。
记者细数在建旧改大盘，无一例外都将改造为集住宅社区、文化体育、酒店服务、商业综合为一体的综合社区。拆迁成本高企，也使得开发商做城市更新项目时更倾向于综合体，将住宅与商业、商务整合，从而提升利润率。
综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁认为，旧改的影响是未来市场的消费格局、模式、人群、业态都会发生变化。“比如大量城市综合体出现后，原有居住在城中村的大量蓝领将搬迁至公租房，改造后的住宅的消费主体将是白领甚至金领。”宋丁说道。
而城市综合体的出现，也会导致大量高密度住宅区集中。目前，规划的城市综合体容积率基本在4.0以上。
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已经启动的超百万平米旧改大盘排行榜
1中信龙岗龙腾旧改
开发商：中信华南(集团)
地址：深圳龙岗区龙腾工业区深惠路南侧
总建面：超500万平方米
城市综合体。含住宅、商业、写字楼，集居住、商业、等，预计2014年12月底前竣工交付使用(含部分回迁房)。
2 佳兆业宝安尖岗山旧改项目
开发商：佳兆业地产(深圳)有限公司
地址：由新安三路、创业二路、宝石公路、上川二路围合而成
总建面：446万平方米
城市综合体。打造为包括工业、楼、、商业、酒店及居住配套等，未来将可居住约3 .2万人的综合城区。入市时间待定。
3 天安云谷
开发商：深圳天安骏业发展有限公司
地址：龙岗区坂田街道雪岗北路133号(华为新城内)
总建面：289万平方米
城市综合体。物业类型包括住宅、商业、写字楼。终打造集合产业研发、配套商业、配套居住及便利服务于一体，面向全球竞争的新兴产业综合体和的战略性新兴产业示范基地。项目一期预计在2013年底落成，总建筑面积为55万平方米。
4 华润大冲村旧改
开发商：华润深圳有限公司
地址：南山区科技园东区
总建面：280万平方米
城市综合体。华润大冲改造地块主要功能划分为复合商业区、还迁出租区及住宅区，其中住宅区包括还迁自住区与商品房区。包括一栋300米高的标志性写字楼及附属楼；一家五酒店、两家四酒店；一座18万平方米的超大型shop-pingm all和规模达228万平方米的商务及住宅。首批单位预计年底或明年年初入市。
5 京基晶都旧改项目
开发商：京基集团
地址：罗湖蔡屋围
总建面：270万平方米
城市综合体。包括写字楼、大型商业、高酒店、住宅、、文化配套等多种业态。入市时间待定。
6 华润湖贝旧改
开发商：华润置地
地址：湖贝旧村
总建面：200万平方米
城市综合体。已启动拆迁。右时间、300亿元，将该建成集购物、总部、会议展览、五酒店、公园和等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业。
7 佳兆业城市广场
开发商：佳兆业地产(深圳)有限公司
地址：华为科技城内坂雪岗大道与雪岗南路交会处
总建面：180万平方米
目前在售城市综合体项目。集住宅、五酒店、写字楼、商务、超大型商业M A LL于一身。一期已入市，主力户型89-150平方米非毛坯3-5房在售。二期预计年底入市。
8 星河雅宝高科创新园
开发商：深圳市星河房地产开发有限公司
地址：坂田街道坂雪岗
总建面：156万平方米
城市综合体。集研发、配套、配套商业、配套住宅、配套酒店、会议于一体。项目将含有龙岗高的写字楼及高档住宅区，打造成为深圳的国际化软件产业、创意产业及创新金融产业的区域总部基地。一期预计年底入市。
9 京基木棉湾旧改
开发商：京基集团
地址：木棉湾
总建面：148万平方米
城市综合体。集高档商业、商务配套和酒店项目于一体。入市时间待定。
10 深圳
开发商：集团、金地集团、大百汇集团
地址：深圳区东南侧
总建面：140万平方米
城市综合体。定位为以零售商业、休闲娱乐及小户型居住为主导的多功能综合发展区。包括30万平方米的Shoppingm all、6万平方米的酒店、14万平方米的。一期预计年内入市。
11 中粮大悦城
开发商：中粮地产(集团)股份有限公司
地址：宝安老城
总建面：129万平方米
城市综合体。在建。打造成为包括328米超高层酒店写字楼及中综合集中式商业、复合商务住宅、、幼儿园、广场等配套设置的综合性、国际化新生活城。入市时间待定。
12 深业上城
开发商：深业集团(深圳)有限公司
地址：福田区皇岗路与笋岗路交汇处西北
总建面：约120万平方米
城市综合体。定位创新产业孵化基地、大型企业总部聚集区，含级产业大厦、孵化中小企业的产权式、并配套会议、购物、五酒店和商务。今年10月面市。
13 信义嘉御山
开发商：深圳市信贤房地产开发公司
地址：环中线五和站C出口
总建面：110万平方米
城市综合体。一期在售。规划有高层、商业、园林、会所等，一期总建面达40万平方米，均价22000-23000元/平方米。
14 佳兆业盐田旧改项目
开发商：佳兆业地产(深圳)有限公司
地址：盐田路与明珠大道交会处
总建面：107万平方米
城市综合体。盐田目前旧改项目。将含住宅、商务、商业等，其中住宅84.97万平方米。入市时间待定。
15 万科新老西村旧改
开发商：万科企业股份有限公司
地址：龙岗区龙翔大道
总建面：102万平方米
城市综合体。含15万平方米的万科广场、160米的万科大厦，建成后将分别成为龙岗区面积的购物和高度的写字楼。其中商务万科天誉在售。
16 信义金稻田项目
开发商：深圳信义房地产开发公司
地址：龙岗区布吉罗岗社区
总建面：约100万平方米
城市综合体。涵盖住宅、商业、商务、公共配套，融合居住、、购物、休闲、娱乐为一体的大型生活。预计年底入市。
焦点问题
变化
开发主体利益共享格局形成“工改工”、关外旧改成主力
南都：这两年的城市更新格局有没有什么新的变化？
宋丁：整体上政府政策对利益的界限在细化，开发主体的利益共享格局开始形成。政府与民间的利益在平衡，现在已经从强硬态度转向怀柔政策。由政府包办、开发商硬性强拆，向产权人之间内部柔性解决转变。
邓志旺：近两年主要集中对城中村、旧厂房改造，居民区更新占比下降，工业区更新比重更高。“工改工”是目前城市更新的重点。前几年，民营企业是“工改工”的主体，现在多以如华润等国企为“工改工”的主体。在区域上，前几年主要更多的是开展对关内、市区的城市更新工作，这两年关外城市更新是主力。
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矛盾
急需旧改释放供应量又不能强拆呼吁通过立法加快城市更新进程
南都：深圳进入了靠旧改来释放供应量的时代，但旧改的时间成本比较长，又要避免粗暴的拆迁，这个矛盾如何解决？
宋丁：深圳市政府要创新土地利用模式，让更多的工业区旧改进入市场，地方政策要大胆往前走。现在进入了一个政府让利的模式，重新协调旧业主、开发商之间的矛盾。一旦经过这一两年的磨合，可以有一些临时性的政策出台，然后是地方法规，终上达立法层面。政府目前出台的条例大多是应急性的，但实际操作起来却存在困难。解决之道在于政府要调动民间的积极性，让旧业主作为主体共同分担旧改拖延带来的利益损失，比如只有10%的业主不同意拆迁协议，那么应该让其余已经同意拆迁的90%的业主去做思想工作，由利益主体来共同承担利益损失。
邓志旺：立法是一个很重要的举措。自2009年就已经开始颁布了城市更新的相关条例，去年把制定完善的城市更新法律列入了计划，但是具体的进展尚不明确。但是完备性的立法不仅可以解决很多业主与开放商的赔偿等问题，维护双方权益，同时也推动城市更新的进程，有利于更顺利的开展。
影响
大量综合体将促成多成本增加必然导致房价涨
南都：如此大规模的城市更新，对行业大和市场将有什么影响？
宋丁：因为城市更新要消耗一定的拆迁成本，导致开发成本比招拍挂的土地开发成本更高。因此在产品结构上，开发商做城市更新项目时更倾向于综合体，住宅与商业、商务整合，从而提升利润率。一般城市更新的项目还需要配建保障房，这部分保障房的价格也会比普通的保障房高。对城市格局影响，一是提振原有的城区价值，比如岗厦、罗湖黄贝岭、笋岗，二是城市更新项目集中的会形成新的，导致新兴城区的出现，如大冲、宝中等。
邓志旺：由于旧改是要拆除旧物业，涉及到赔偿的问题，使之开发成本大幅度增加。随着城市更新工作的进行，将来会形成大量高密度住宅区。
宋丁：未来市场的消费格局、模式、人群、业态都会发生变化。比如导致大量的城市综合体出现，原有居住在城中村的可能是大量蓝领，会有很多低端的小商铺，改造之后，会配套有五酒店、文化设施、商业等。消费主体会发生变化，可能就会有很多白领甚至金领来居住。原有的蓝领会选择公租房，他们的生活方式也会得到提升。
邓志旺：成本增加，导致房价上涨是必然趋势。另一方面，将来必须面对更多的高密度住宅现象。因此，现在关外、郊区住宅会受到更多关注。
取经
没有强拆根源在于土地私有化台湾完善的旧改法律值得学习
南都：国外以及香港台湾等地有哪些旧改的经验可资借鉴？
宋丁：香港和台湾的土地性质是私有化，这跟内地有本质的区别，所以不存在强拆的问题。比如美国修路经过一座民宅，只要业主不同意，就可以一直拖下去，私有财产神圣不可侵犯。
邓志旺：国外，像在欧洲是有很多成功的旧改经验的，包括我们的香港、台湾也是旧改很成功的。台湾的旧改就具备很完善的法律流程与法律法例。比如在业主与开发商之间，就有很详细的赔偿细则，对利益的冲突有很大的协调作用，这是值得我们大陆学习的。
简介：
宋丁 中国综合开发研究院旅游与地产研究主任
邓志旺 深圳职业技术学院房地产研究所所长
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