[摘要] 近期，70个大中城市房价逐步回暖，上升态势可用四个字概括——小心翼翼，在限购调控与灵活周转之间，房企对“政治正确”的自觉性已然今非昔比，既要防止房价猛蹿带来更严重的政策控制，又要在非类产品下足功夫、高速周转。
邓维聪：开拓以外，重要的是经营
经济观察报：新鸿基在内地的经营计划如何？
邓维聪（新鸿基发展（中国）有限公司董事）：以华东区为例，南京、无锡、苏州、杭州等地点的项目今年都将在开工阶段。今年我们上会更积极。在上海，会看一些城市综合体项目，希望走的路线。不少项目正在洽谈。广东也在积极发展。成都可能需要继续消化一个130万平方米的大项目。
经济观察报：地方政府推出商业用地积极，如何看这个市场形势？
邓维聪：土地市场已经很热了，近拍了很多高价地。这个情况值得注意。我上世纪90年代到上海，那时市场很好。不久就发现，到处是烂尾楼，这都是没有财力没有实力的企业拿地造成的后果。我相信现在不会再有这么多失败的项目，可是不会每一个都做得很好。
上海去年推出200万平方米的商业用地，可是平均每年上海写字楼吸纳量只有50万平方米（建筑面积）。问题是很多没有资金压力的企业有做商业项目的冲动，但大部分可能并不懂怎么做好。
经济观察报：新鸿基地产如何看待内地的城镇化，公司是否有拓展安排？
邓维聪：城镇化是国家的大战略。具体到新鸿基，我们还是要看自身的定位。我们在拓展上一直稳健，所以暂时没有这样的人力和能力去开拓二、三线城市市场。
新鸿基面临两个任务，除了开拓外，很重要的还是经营，我们现有的项目，要花很多时间和人手去经营。多出的钱投到哪里呢，还是投到我们熟悉的地方，上海、广东、北京。
过去我们投在内地400亿、500亿，差不多占整个公司10%以上的比例，要好好运营。现在很多发展商回到一线，这个我不怕。我们肯定比他们做得更前沿一些，因为有上海国金IFC、上海环贸广场ICC两个堡垒。
经济观察报：新鸿基地产今年的一个重要的项目上海ICC将推出，同期也有嘉里、k11等入市，是否感觉到竞争？
邓维聪：肯定有。先不要讲项目竞争，整个购物市场竞争都激烈，winner takes over（赢家通吃），变得越来越两极化。上海未来(小区网论坛)在建的商场很多，能做好的才会赢。我不敢说我们一定会赢。有些商场有这个条件。内容是什么，怎么包装，有无关键东西推出，让零售商对你有信心，这个很关键。ICC，我们给出很多新的东西，所以新一代的商场，的确是放了很多新的经验在里面。
经济观察报：在激烈竞争下，ICC写字楼部分，出租情况很理想，是否与你们拥有长期客户相关？
邓维聪：现在已接近满租，贵的每天每平方米租到18块。IFC老客户多一点，很多金融类的企业，都是很多年的老关系。ICC反而没这么多，主要是非金融类的，包括贸易公司、专业公司、零售公司、律师事务所等等。adidas，租了好几层。这里面大部分都是新开拓的客户，因为ICC带来了新鸿基的经验，有很好的商场配套、交通枢纽。
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