[摘要] 与其猜测2009年楼市谁牛，不如解读哪类产品卖 ，哪种开发模式能盈利，买卖双方谁占上风，现金为会否继续？
十强房企占半壁江山
2008年，152家房地产企业在深圳有商品房开发业务，10强房企万科、鸿荣源、华侨城、、中海、星河、佳兆业、百仕达、深业、金地仅占总房企数量的6．6％。但是，经过年度连续性监测，2008年这十强房企的市场占有率为：金额46．58％、面积31．98％、套数39．42％。也就是说，仅占总房企数量6．6％的10强房企，已经占有了深圳总销售金额的37．13％、总销售面积的25．42％、总销售套数的31．72％。其中，单是万科一家，上述三项的市占率指标就高达9．45％、6．56％、7．70％。
数据表明，深圳房地产市场已经从原本的极度分散市场，转变为一个相当集中的成熟市场。因此，未来深圳房地产市场将发生如下深刻变化：
1．前10强房企话语权极度提升，定价权、供应量都将更多地集中于它们。
2．政府管制市场效率将更高，管制目标更明确、手段更直接。行业规则将开始清晰。
3．中介市场将香港化，开放式代理、策划内向化将成为主流。
4．二手房的份额将超过60％，成为交易的主力。三级代理巨头中介将出现。三级中介规模超过二级中介，二手房将成为决胜关键。
5．在开发领域，将出现越来越多的房地产企业联合开发、联合拿地的案例。
6．新房开发领域越来越向深圳边缘地区分布，特区内、关外成熟城区将进入改造高峰时期。
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