[摘要] 与其猜测2009年楼市谁牛，不如解读哪类产品卖 ，哪种开发模式能盈利，买卖双方谁占上风，现金为会否继续？
新闻背景：
牛年如期而至，牛市却未到来。放眼2009年的深圳楼市，谁能异军突起备受关注。与其猜测2009年楼市谁牛，不如解读哪类产品卖 ，哪种开发模式能盈利，买卖双方谁占上风，现金为会否继续？总而言之，跑赢大势就为“牛”。
看“牛”七十二变
牛年伊始来吹牛，无非图个好兆头。远观，深圳楼市的确不牛，熊了许久，360度大变身的可能性微乎其微。然而品牛论牛，不能一棍子打死，近看，2009年的深圳地产似乎有了几分新鲜的牛气。
牛气何来？首先从开发商来，房地产行业已经完全进入品牌竞争的时代，品牌在房地产销售中占据的影响力越来越大。那些半路出家，只为暴利而不看重置业者需求的开发商在2009年将面临更大挑战。真正长期致力于建筑无限美好生活，有着良好愿景和企业文化的房地产企业将在逆势中越发强大，他们将在兼并和收购中的牛上一把。
与此同时，营销也开始牛了。熊市往往成为营销人员“亮剑”的时刻。真正发现与创造楼盘价值并有效表达和传播的营销必将异军突起，但营销并非重点，我们更应在产品的源头上下功夫。营销从产品开始，尊重从规划起航，从房地产产品和销售来讲，过去的开发商对于客户的需求更多停留在“关注”，很少上升到“尊重”二字上来，以致于房地产行业维权与纠纷不断，顾客就是上帝这句话在房地产行业似乎不那么明显。
2009年深圳市政府确立了“服务年”的口号，房地产开发商其实也需要在2009年楼盘销售“服务”中牛起来，用服务细节促动销售，毕竟对于置业者而言，随便一套房产就是动则百万。
品牛论牛少不了过往“牛气冲天”的调控政策，但是预计2009年的房地产调控将会温和很多，此君的“收敛”并非坏事，毕竟调控就像看火候，火猛了就浇水，势弱了就送炭。
在2009年越来越牛的将是置业者。2009年，理性的置业者将与开发商的博弈更加微观和细化，一个理性的置业年代，购房者将充分享受“上帝”的权利，细微的审视产品，全面的享受服务，有力的表达呼声，真正的影响市场。这在几年前都是可望不可及的。
其实说牛市并非真要横冲直撞、头破血流方可，过于的市场恐怕是“疯牛病”的前兆。如庖丁解牛般解构2009年的深圳地产，品牛论牛于方寸之间细节之处，岂不快哉！正如广告所言“男人有多面”，事实上“牛”也挺多变，视乎你是否捕捉得到。
十强房企占半壁江山
2008年，152家房地产企业在深圳有商品房开发业务，10强房企万科、鸿荣源、华侨城、、中海、星河、佳兆业、百仕达、深业、金地仅占总房企数量的6．6％。但是，经过年度连续性监测，2008年这十强房企的市场占有率为：金额46．58％、面积31．98％、套数39．42％。也就是说，仅占总房企数量6．6％的10强房企，已经占有了深圳总销售金额的37．13％、总销售面积的25．42％、总销售套数的31．72％。其中，单是万科一家，上述三项的市占率指标就高达9．45％、6．56％、7．70％。
数据表明，深圳房地产市场已经从原本的极度分散市场，转变为一个相当集中的成熟市场。因此，未来深圳房地产市场将发生如下深刻变化：
1．前10强房企话语权极度提升，定价权、供应量都将更多地集中于它们。
2．政府管制市场效率将更高，管制目标更明确、手段更直接。行业规则将开始清晰。
3．中介市场将香港化，开放式代理、策划内向化将成为主流。
4．二手房的份额将超过60％，成为交易的主力。三级代理巨头中介将出现。三级中介规模超过二级中介，二手房将成为决胜关键。
5．在开发领域，将出现越来越多的房地产企业联合开发、联合拿地的案例。
6．新房开发领域越来越向深圳边缘地区分布，特区内、关外成熟城区将进入改造高峰时期。
总有牛人牛事
昨天，看到一则消息，说是就在这哀鸿遍野，惨不忍睹的熊市之下，仍有人在股市上获得70％的，让人不禁惊叹，果然是人外有人，天外有天，牛人还是有啊！究其秘诀，牛人答日：不贪，保持持续赢利。话是大白话，很朴实，道理也是大家都知道的，可要做到，可真是不容易。
楼市其实也是同理，看看楼市上现在惨的都是些什么人什么企业呢？大部分就是比较贪而又不自量力的者和开发商，这部分人今年别说牛了，他就能熬过去，活下来那就是值得庆幸的事，他们就别谈什么牛不牛啦，牛年与他们无关。
同样，在熊市中我们也看到了红红火火，炙手可热的牛盘，去年的维港，水榭山，波托菲诺，蓝乔圣非，招商海月，年初热销的万科金域华府等等。
他们为什么这么火，为什么这么牛，其实分析起来这些牛盘都有些共同特点，其一是首先产品过硬，经得起看，经得起挑。现在不是供不应求的时代，而是供大于求的时代，所以出众的，出色的产品才能脱颖而出。要沾点牛气，产品还是硬道理。
其次，开发商不贪。开的价格还算合理，让买家觉得物有所值，甚至物超所值。虽然有句老话说，买的没有卖的精，但说实在的消费者也不是傻子，尤其是现在，哪个买楼者不懂它个一二三，现在的买楼者已经越来越专业了，所以他们对楼盘价值的判断也越来越理性，所以在这样的市场情况下，一个实在的价格远比一套忽悠的营销手法要受欢迎得多。
这第三嘛，当然是品牌效应，在不好的市道下人们其实对品牌开发商和品牌楼盘仍然怀有更大的信心和期待。所以开发商千万要维护好自己的品牌，不要在淡市让自己的品牌变得暗淡无光。不是有这样一句话吗，只要有可口可乐这个牌子，一切都可以重新开始。
这三条说难也难，说容易也容易，关键还是看个人怎么做，就如炒股的道理，谁都懂，但赚钱的永远是少数。所以道理不是重要的，重要的是行动。
关于“牛”的箴言
真要感谢祖先留下了的说法，今年岁属己丑，这是牛年，多好的意头啊！去年太“熊”了，今年“牛”一把，贺年的短信满天飞，无一不“牛”！
顺理成章，有了“牛年谁牛”的猜想，很是切合当下生活逻辑和大众梦想。
牛市熊市，原来多半是炒股投机这个江湖的行话。依此论之，巴菲特当然牛，当今首富嘛。但是我们这个，人人都是芭菲特，恐怕美元塞满了天地，也淹没了嘴巴和鼻孔，活下去很成问题。还是一边要有比尔·盖茨们来催生新的生产力，一边要有袁隆平先生们来研究水稻更加高产，包括像眼下中国北方抗旱劳作的农民，以他们的汗水来保证庄稼存活、成长。
或者，就是麦道夫牛了，仅凭一道庞氏骗术，就建立了一个令众多款爷牛人趋之若鹜的财富帝国，但是华尔街风暴顺带刮破了他的骗局，麦道夫锒铛入狱，一下子从“牛”跌到“熊”。所以，靠不住。
还是从咱们楼市来讨论牛的问题，比较靠谱，一与民生贴近，二和国民经济有关，牛不牛，文章大。那么，衡量的尺子是什么呢？好像很多。各类龙虎榜、英雄谱，都有一些眩目的名头，从“十大”到“百强”，给予了数不清的牛的光环。但是，牛的，终捧了的烫手山芋；牛的年轻首富，近遭逢“双规”之后的尴尬；牛的“中国房价只涨不跌”理论，扯落了经济学家的学术袍褂……统统“熊”得不行。所以说，牛，也容易颠覆，是希望中国地产“牛行好运”的脚步，还是平实一点。百业牛，楼市牛，大家都牛你也牛，踏实。
当然，这会带来缺少激励、崇尚平庸的批评，牛的谁谁，横空出世了，总能带来刺激、动力和榜样力量。
那么还是按照常识，牛始于平常之牛。至少，要有起码的智慧和肉身：一是识得天时。老马识途牛识天。何为春风夏雨，何谓秋露冬雪，应该牛眼里分明。地产走向和经济大势，楼市起伏和政策松紧，从来是至为关联。独甩牛尾迈牛步，行不得也；逆天时而发牛劲，撞了南墙不回头，那就肯定是“熊”了。
二是俯首耕耘。 低下头来，敬畏土地、恭待主人，这个态度很重要。牛有无心态与立场，不可考，但是，牛的牛儿，起码是埋头耕田拉犁。楼市牛的角儿，一定是用心用力用智，造出牛的房子，用大地之上的杰出作品，赢得牛角尖尖挂红花。至于“俯首甘为孺子牛”，将满足孺子民生的需求，顶到牛头上，那更是了不得境界了，牛无疑。
三是食草长膘。牛不挑嘴，草料喂饱之后，一通反刍，心满意足，膘也长力也长，继续下力出活，主人欢喜不尽，赏多些细料，情理之中耳。前两年高房价，弄得牛儿们厌弃草料，是既挨了政策的鞭子，又招主人的观望冷眼，少给了草料，牛不起来了。
所以，今年时髦一句话，“牛不牛，现金流”，怎么定价、怎么营销，真个要放下身段，多花心思，唯市场和客户的牛头是瞻，戒掉当年楼市火烧时候留下的诸种瘾头，快卖房子，卖好房子，牛的发言权就有了。至于牛的身家和奖赏，年底看财务报告就是了。
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