[摘要] 近期，在二手房站上，有着“武汉贵”二手房之称的洞庭公馆再度进入人们的视野。
为何难以卖出
巨大投入或面临拆迁风险
地处汉口核心繁华地段，房子本身有历史文化价值，为何挂牌几年仍未成交?大幅后，房子能否在短期内成交?
在洞庭街，记者找到一家房产中介，就此进行了咨询。“这个房子一定要谨慎。”得知记者来意后，该中介老板表示，他之前也带过几个顾客去看洞庭公馆，但终都没有谈拢，“各方面都谈得差不多，但房主非要3000万元，价钱一点都不让，所以，终没有顺利成交。”
这名中介老板指出，房子太大、总价太高、有拆迁风险等原因，使得这处好房子至今未能顺利成交。
房价方面，房子725平方米面积有些大，导致整个房子的总价太高。即便从4500万降到2800万元，每平方米的单价也接近4万元，的二手房的价格只有1万多元一平方米，差距太大。一套房子售价几千万元，有兴趣买这个房子的人身价至少要数倍于房子的总价，有这样实力的人群范围本身就小。而且，有这么多钱的人还不见得对这样的房子有兴趣。
不仅如此，巨大的投入也可能面临拆迁风险。据介绍，周边不少房子在此之前就已经拆迁过，洞庭公馆因为种种原因留存下来。但在考虑花费两三千万元买下这处房产时，不少看房者首先想到的是，如果拆迁可能会带来的巨大损失，“周边二手房均价仅一万多元每平方米，就算洞庭公馆拆迁价按2万元/平方米来计算，拆迁赔偿也不到1500万元。
房子太大也造成了出租难。由于两边都是几十层的高楼，洞庭公馆的私密性并不是好，一般有着亿万身家的人肯定是不愿意住在这里的。租来经营做生意的话，租金压力也不小。
专业人士揭秘
“历史建筑”只是普通老房子
如此古色古香的洞庭公馆，究竟有何身世?
周边多家中介机构表示，洞庭公馆之所以卖高价，是因为它属历史建筑，始建于1922年，解放后四野和武汉军区首长曾住过。
不过记者走访调查得知，“洞庭公馆”这个名字其实是房主后来取的，而且这个打着历史建筑旗号的天价房子，实际上只是一座“仿古”翻新建筑。
武汉市历史建筑研究所相关负责人介绍称，据初步了解，这套房子既不是名人故居，建筑本身又没有鲜明的艺术风格，没有专门的历史资料记载，并未列入武汉市历史建筑名单。
实际上，如果是历史建筑，洞庭公馆也就不可能随意改造翻修了。
武汉市对历史建筑的保护严格。1993年至今，武汉先后分8批公布了209处历史建筑，其中54处已上升为市级以上文物保护单位。就在今年8月，武汉还颁发了首批20处历史建筑保护图则，包含这些老房子的建筑原貌、现状及修缮复原的图纸等相关资料，可直接作为设计其维修方案的依据;图则规范了建筑产权人、使用人的日常使用行为;图则中的老建筑现状查勘照片，为主管部门发现和制止损坏建筑原始风貌的行为提供了依据。
记者昨日从房管部门了解到，挂牌历史建筑的房子如有改造或交易，都要到房管部门审核或备案，洞庭公馆这栋房子既非文物也非历史建筑，可以自由买卖。
房子亦售亦租
租金“对半砍”一般人也难承受
据了解，目前总价3000万元以上的超级单套大房并不多，虽然在江夏、黄陂等区域，一些项目的“”别墅，出现过一套房三四千万元的情况，但这类房源数量少，折算下来单价也就两三万元左右，其成交量更是，天价房在武汉大多有价无市。
中国指数院华中分院指数总监李国政说，这样价位的房子即使在北京、上海销量也很少。另外，天价房潜在需求群体属于“金字塔尖”的少数人，他们即使出手买房，对房子的建筑品质、配套和自然资源要求也极为“苛刻”，很多所谓天价房未必能入其法眼。
值得注意的是，一些属于历史建筑的老房子，在产权、用途等方面情况相对复杂，不论是购买还是租用，受到的限制因素较多，这也是影响成交的重要原因之一。
记者了解到，除了出售，该套房源同时也可出租。前两年，年租金报价为400万元。由于一直没租出去，现已降到了250万元。虽然租金差不多是“对半砍”，但这个租金水平相当于租户每月需要支付近21万元的房费，这显然不是一般人所能承受的。即使是用来经营酒吧、咖啡馆，这里也显得偏大，而这一的酒吧、咖啡馆，大多选址在沿江大道上的老房子。
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