[摘要] 从房价和卖地方面的压力来判断，广州并没有松绑限购的必要；如果从库存消化周期、外地买家占比和客活跃度来判断，广州松绑也无不可。
穗:
房价、卖地压力暂未支持广州松绑限购
从房价和卖地方面的压力来判断，广州并没有松绑限购的必要；如果从库存消化周期、外地买家占比和客活跃度来判断，广州松绑也无不可。
房价压力：小
广州前7个月房价同比上升13.52%
今年以来，外资机构纷纷唱空楼市，认为中国楼市将会崩盘、房价大幅下滑。即使国内机构并不认为中国楼市会崩盘，但也认为中国众多城市房价大幅下滑的可能性很大。
房价可能崩盘，也成为众多城市松绑限购的重要原因。
广州房价有没有可能崩盘？又或者是，有没有可能大幅下滑，以致需要救市、松绑限购的地步？
从数据上看，没有。广州市国土房管局公布的数据显示，7月份，广州原十区一手住宅网签均价环比出现大幅度下滑，从6月份的19103元/平方米跌至7月份的17848元/平方米，跌幅超过6个百分点。但一个月的数据并不能说明广州房价就此下行，例如今年1月份广州原十区房价还“只有”16116元/平方米，3月份却升至20128元/平方米。如果从更长时间段的同比来看，广州房价并没有下跌：今年1-7月份，广州原十区房价为18225元/平方米，比去年同期的16054元/平方米还高出13.52%。
今年以来广州确实有不少区域的楼盘在，合富辉煌（中国）市场研究部总监冯佩云在日前的一个论坛上也说道，广州房价呈下降趋势，金沙洲板块，南沙有50%的指标大盘在，萝岗区域全部在售楼盘都在。只是，局部区域的还是没能阻挡房价的整体上升。
报告显示，2014年-2015年度广州房地产短期风险度（比例越高幅度越大，风险越大）仅有33.3%，在全部35个城市中仅名列24位，落后于北京、上海，甚至只有深圳的一半。如果从房价下行的角度来看，深圳、北京、上海都比广州更有松绑限购的迫切性。
当然，如果从房价健康的角度来判断是否应该松绑限购，广州则是应该松绑限购的城市之一。业内人士吴定金在接受记者采访时说过，经过今年的一轮之后，广州房价虚高的情况已有所改善。报告显示，2013年北京房价收入比为14.5，上海为12.1，深圳为17.2，广州则只有10.9。
卖地压力：小 成交金额同比增一成
今年上半年，广州一级土地市场可以说是“悲喜交加”，季度主题是“喜”，第二季度则是“悲”。季度广州连续诞生了番禺、黄埔、荔湾与增城“”，然而第二季度土地成交却急转直下，多宗靓地流拍或中止，大多数以底价成交。广州上半年共中止出让土地7宗，流拍10宗。其中仅6月份，流拍高达7宗，中止出让2宗。
房天下监控广州国土资源和房屋管理局网站数据显示，2014年上半年广州通过招拍挂方式出让的地块77宗，成功成交60宗。今年上半年，广州土地出让金收入达412亿元，除去增城、从化，成交金额同比去年涨近一成。据资料显示，广州2014年对土地出让金收入预计是800亿元，今年上半年已完成51.5%。
根据计划，广州下半年还有众多靓地推出，虽然诞生“”的可能性在减少，但是完成或者接近完成今年计划的难度并不是大。在土地出让金没有明显缩水甚至有所增长的情况下，广州政府松绑限购的愿望未必会强烈。
库存压力：中 去化周期从10.5个月到13个月
松绑限购的城市中，部分城市的库存去化达到了20个月，例如杭州。
广州情况要乐观得多。深圳市房地产研究研究员李宇嘉8月份撰文表示，一线城市楼市的库存去化周期达到11个月，北京库存突破1000万平方米，去化周期高达16个月，广州和深圳的去化周期分别达到11.8个月和17.6个月。在一线城市之中，广州的库存压力还是小的。在本刊7月底的统计里，广州一手住宅的库存消化周期仅为10.5个月（7月底的库存与上半年的月均销售比），并未触及高库存红线。
不过，广州去库存周期一直在增加之中，截至8月11日，广州的库存消化周期变为13个月，主要原因是7月份的供应量大而成交量小，导致周期猛然增加。这也同时说明，广州目前库存压力尚不算大，但也有恶化的可能。从这个角度来判断，广州松不松绑限购都有一定的道理。
外地人购买比例：低 非广州人买房少了25%
非广州户籍买家在广州买房的多不多？
以前很多。广州方圆地产顾问有限公司副总经理赖峥回忆，在2005年前后，当时广州楼市非广州户籍的买家多，多的楼盘高达七八成。限购之后，该类型买家在广州楼市开始减少，多的楼盘也只有五成左右。
广州市常务副市长陈如桂日前在新闻发布会上也提到了非广州户籍买家在广州买房减少的情况：通过限购，广州户籍人口购房比例从之前的65%增长到90%多。也就是说，限购之后，非广州户籍人口购房比例从原先的35%下降到了不足10%，下降比例高达25%。
合富辉煌（中国）市场分析师黎文江认为“限外”是今年广州楼市成交下滑的重要原因。“非广州户籍人口购买少了25%，这个量大，这也是广州成交创10年来新低的重要原因。”至于房贷收紧，并非始于今年，去年年中就已经出现，一直延续到年底，但广州去年楼市成交并没有明显下滑。由此可以判断，房贷收紧并非今年楼市成交低迷重要的原因。众多中介人士在接受采访时也表示，广州楼市成交陷入低迷，是从去年11月广州楼市“穗六条”出台、纳税证明从1年延长至3年时开始。
如果真的想刺激广州楼市成交，取消“限外”政策是一个不错的办法。赖峥表示，如果广州真的放开非广州户籍购房的限制，成交会增大很多，是刚需楼盘。此外，“限外”政策目前已经成功限制了大量非广州户籍人口购房，从这个角度来判断，松绑“限外”也有道理。
活跃度：低 七成首付对客吸引力低
日前，有增城楼盘的营销负责人在其微信朋友圈里发信息说，在别人恐惧的时候贪婪，客现在又开始出动了。
客是否真的再度蠢蠢欲动？
当记者问及资深的李詠，近期客还有没有住宅时，李詠回答说，他所接触到的都已经被限购了。
黎文江则认为，房贷收紧对客的影响还是比较大的。买房一般都是第二套，目前第二套房贷的首付要七成，三成从银行按揭。对客来说，要付出这么多的资金，购房的欲望大大降低，客现在买房很少。
如果说希望通过限购来减少楼市里投机、的成本，现在目的已基本达到，从这个角度来说，松绑限购也无不可。
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