[摘要] 从房价和卖地方面的压力来判断，广州并没有松绑限购的必要；如果从库存消化周期、外地买家占比和客活跃度来判断，广州松绑也无不可。
深:
深圳价格止跌在即？
2014年深圳楼市持续看淡，4月，地产中介21世纪不动产关闭在深圳一家直营店；6月，多家中介开始释放楼市不景气的信号；7月，深圳房价已经跌回到一年前的水平……房价未来走势究竟如何？8月6日，深圳市规划国土委明确，深圳仍按照国家分类调控的要求，严格执行住房限购政策。
有地产表示，上半年深圳楼市低迷，开发商放缓推盘步伐，购房者也推迟置业计划。但深圳刚需强劲，供需矛盾突出，加上土地财政依赖程度很低，深圳很可能是“北上广深”中一个取消限购的城市。
房价压力：中 不吃不喝15年买房
“三年前，这套98平方米的房子170万元就可以拿下来，现在市价达到了300多万元。”家住梅林一村的谢先生，很庆幸自己当初买下了这套房子，这三年，他和妻子的年均收入一直在30万元左右。
在华强北上班的杨女士则没有这么幸运。两三年前，她打算购买龙华水榭春天，当时1.7万元/平方米就可以买到，她觉得房价可能还会跌一阵子，就一直等到后来的2.8万元/平方米，也没有买成。更让她郁闷的是，近来公司效益不好，收入降低了一成。“这样一涨一跌，对我而言，房价收入比更高了。”杨女士如是说。
有一种声音，将近些年房价高涨归结于“丈母娘的刁难”。深圳市统计局于2014年6月19日发布《关于2013年深圳市平均工资数据的说明》，明确深圳市2013年度在岗职工年平均工资为62619元，折合成月平均工资为5218元，家庭月均收入为10436元。
深圳市规划国土委网站上公布，今年7月份一手房成交均价22563元。按照“套均面积84平方米、3成首付、基准利率贷款30年”的计算指标，房子总价189.5万元，等额本息法月供每月8429元，家庭购房月供收入比81%（月供除以家庭年月均收入），而房价收入比为15（房子总价除以家庭年均收入）。也就是说，一个双在岗职工的家庭，不吃不喝要15年才能买到一套房子。
卖地压力：小 即将迎来旧改时代
根据官方和机构统计数据显示，2013年北京实现土地出让金约为1822亿元、上海为2044亿元、广州为762亿元。而深圳的这一数据仅为440亿元，2013年深圳财政收入4818亿元，土地财政依赖度9.1%。
从土地收入比来看，2013年卖地收入在深圳全年财政收入中的比例不足一成，堪称是目前国内对土地财政依赖度小的城市。并且，截至目前，深圳今年尚无宅地成交。
在业内看来，无法依赖土地财政的无奈现实，恰恰为深圳大力推行土地制度改革提供了动力和现实基础。2013年12月20日，深圳历块原农村集体工业用地，通过公开土地交易市场成功上市交易流通。
这也是继1987年首创国有土地拍卖后，深圳在土地制度改革领域的又一次历史性突破，为进一步打破土地财政提供了新样本。
8月6日，深圳市规划国土委明确，深圳仍按照国家分类调控的要求，严格执行住房限购政策。深圳中原地产研究经理飞认为，供求关系是决定市场的主要因素，长远看深圳楼市依然是供小于求，需求是旺盛的，并且未来几年这种情况都不会改变，这与其他一线城市有较大区别。
飞说，一方面，深圳的城市人口流动与资本流动活跃，短时间来看，深圳没有取消限购动力，两三年后或有可能；另一方面，深圳的土地财政依赖程度低，在“北上广深”四大城市中是的，推出的新盘也以旧城改建为主，即便楼市下行，深圳也不会像二三线城市那么着急。
美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为，深圳现有新房土多是数年前开发商拿的地，这一批新房卖光之后，在未来2-3年将出现住宅供地断层，新的土地次释放剧减。
开发商想开发只能通过旧改，但旧改周期长、成本高，将不可避免导致新房供应断层现象出现。而因为旧改成本高，钉子户越来越厉害，未来二、三线开发商将会退出深圳市场。
活跃度：中 抗能力较强
“放开限购，深圳肯定会是一批，深圳的限购政策本来就是四大城市里的。”12日，美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为，四大一线城市值得为深圳、北京、上海、广州。
广州，外来人口流动大，房价涨的慢，有可能放开；北京限购要求太严，要求纳税或社保5年；上海也是如此，要求3年；深圳只需满足1年交社保要求，门槛，供求比反差。
江少杰认为，相比来说深圳土地，以后的新开发的楼盘赠送面积会越来越少，为了保住成本，未来深圳楼市可能会豪宅化。未来5到10年，深圳房价会自然调节，“楼市有的自动空调”。
江少杰认为，2014年深圳住宅市场是一个由“蛰”到“变”的过程，整体表现为，上半年冷清开场，年中盘整，而下半年将蓄势待发。对于下半年楼市的走向，他预测住宅市场交易量筑底企稳，价格止跌在即，这对于观望已久、摇摆不定的购房者而言是入市良机。
外地人购买比例：较高
港人热衷深圳购房
异地置业之风始于香港人。早在上世纪90年代初，饱受高房价之苦的香港人，纷纷到楼价只及香港十分之一的深圳进行置业。
后来，随着“深港一体化”步伐的加快，在深圳工作、生活的香港人日益增多，香港人纷纷调整了置业方向：从以为主的小户型向以自住为目的的中大户型转变；从集中在罗湖等口岸地区买房转为在全市各区分散置业；伴随着深圳的开通，香港人在深圳购房和消费的半径更广了。
目前，香港人在深圳购房只需年满18周岁，提供有效身份证件及银行流水，在中国境内尚未购买自住型商品房即可。在经历了一段时间的低迷期之后，近日，香港人北上深圳置业再次出现抬头迹象，有的港人甚至花费数千万元成为深圳独栋别墅的买家。
8月2日，位于深圳罗湖区的楼盘“半山道一号礼宾府”举行产品发布会，这批产品包括130-192平方米高层和238-514平方米别墅，今年8月现楼发售。300余名与会者中，有近60名香港客户。工作人员介绍，在“半山道一号礼宾府”的业主当中，香港业主占比约15%。
深圳中原地产事业二部董事总经理黄珊珊介绍，从今年下半年开始，香港人在深圳置业的比例较年初有小幅提高，多选择口岸和前海等区域，会选择熟悉的开发商，如有港资背景的企业。深职院房地产研究所所长邓志旺说，作为距离香港近的一线城市，深圳长期以来对于香港人均有吸引力。
深圳一些“半山式别墅”在港人中产中很受欢迎。对于今年香港人士热衷赴深置业的原因，认为，由于香港楼市近期价格走低，从而“逼走”香港的一部分客，进而转投包括深圳在内的很多内地城市。
深圳市统计局数据，截至2013年年末，深圳常住人口1062万，户籍人口310万，非户籍人口752万。8月11日，记者从深圳中原地产研究了解到，整个2013年，深圳购房客户总数113376人。其中深圳本地户籍有69568人，占比61.4%；广东省（除深圳）的客户为10164人，占比9.0%，内地客（除广东）27794人，占比24.5%，港、澳、台外籍一共5850人，占比5.2%。
库存压力：中 去化周期增至14.7
2014年上半年，深圳楼市在内外市场悲观情绪的影响下，观望日渐浓厚，开发商放缓推盘步伐，供应减少，购房者推迟置业计划，楼市出现了明显的供求不振的现象。
据中联地产统计，2014年上半年深圳新房共成交15133套，同比去年上半年下降了41.7%。中原地产分析，整个上半年深圳推盘量不高，仅有去年一个季度的量。
记者查询得知，去年1月，深圳新房库存308万平方米，去化周期7.8；去年6月份是两年来谷，库存只有255万平方米，去化周期6.5；今年1月份，库存334.9万平方米，去化周期10.7；之后逐月递增，到7月份达到峰值，库存362.4万平方米，去化周期14.7。
今年7月，受限购松绑利好，整体氛围较前期有所缓和，但受制于房贷依然收紧，深圳新房成交量已连续3个月下滑。深圳中原二级市场董事总经理玉家雄认为，在市场下行背景下，对于刚需客户来说，住房是生活阶段性的需求，显得更为迫切，只要住房品质适宜且价格在能力承受范围内，均会择机入市。
玉家雄称，近期，深圳一些开发商为完成销售业绩，主要采取让利促销措施，但成效并不显著。接下来，开发商的营销和定价策略可能均会发生转变，主要从推货、宣传、客户群体等方面进行调整，而价格方面是否会有进一步的调整取决于开发商对项目走量的要求和后对市场的预判。
穗:
房价、卖地压力暂未支持广州松绑限购
从房价和卖地方面的压力来判断，广州并没有松绑限购的必要；如果从库存消化周期、外地买家占比和客活跃度来判断，广州松绑也无不可。
房价压力：小
广州前7个月房价同比上升13.52%
今年以来，外资机构纷纷唱空楼市，认为中国楼市将会崩盘、房价大幅下滑。即使国内机构并不认为中国楼市会崩盘，但也认为中国众多城市房价大幅下滑的可能性很大。
房价可能崩盘，也成为众多城市松绑限购的重要原因。
广州房价有没有可能崩盘？又或者是，有没有可能大幅下滑，以致需要救市、松绑限购的地步？
从数据上看，没有。广州市国土房管局公布的数据显示，7月份，广州原十区一手住宅网签均价环比出现大幅度下滑，从6月份的19103元/平方米跌至7月份的17848元/平方米，跌幅超过6个百分点。但一个月的数据并不能说明广州房价就此下行，例如今年1月份广州原十区房价还“只有”16116元/平方米，3月份却升至20128元/平方米。如果从更长时间段的同比来看，广州房价并没有下跌：今年1-7月份，广州原十区房价为18225元/平方米，比去年同期的16054元/平方米还高出13.52%。
今年以来广州确实有不少区域的楼盘在，合富辉煌（中国）市场研究部总监冯佩云在日前的一个论坛上也说道，广州房价呈下降趋势，金沙洲板块，南沙有50%的指标大盘在，萝岗区域全部在售楼盘都在。只是，局部区域的还是没能阻挡房价的整体上升。
报告显示，2014年-2015年度广州房地产短期风险度（比例越高幅度越大，风险越大）仅有33.3%，在全部35个城市中仅名列24位，落后于北京、上海，甚至只有深圳的一半。如果从房价下行的角度来看，深圳、北京、上海都比广州更有松绑限购的迫切性。
当然，如果从房价健康的角度来判断是否应该松绑限购，广州则是应该松绑限购的城市之一。业内人士吴定金在接受记者采访时说过，经过今年的一轮之后，广州房价虚高的情况已有所改善。报告显示，2013年北京房价收入比为14.5，上海为12.1，深圳为17.2，广州则只有10.9。
卖地压力：小 成交金额同比增一成
今年上半年，广州一级土地市场可以说是“悲喜交加”，季度主题是“喜”，第二季度则是“悲”。季度广州连续诞生了番禺、黄埔、荔湾与增城“”，然而第二季度土地成交却急转直下，多宗靓地流拍或中止，大多数以底价成交。广州上半年共中止出让土地7宗，流拍10宗。其中仅6月份，流拍高达7宗，中止出让2宗。
房天下监控广州国土资源和房屋管理局网站数据显示，2014年上半年广州通过招拍挂方式出让的地块77宗，成功成交60宗。今年上半年，广州土地出让金收入达412亿元，除去增城、从化，成交金额同比去年涨近一成。据资料显示，广州2014年对土地出让金收入预计是800亿元，今年上半年已完成51.5%。
根据计划，广州下半年还有众多靓地推出，虽然诞生“”的可能性在减少，但是完成或者接近完成今年计划的难度并不是大。在土地出让金没有明显缩水甚至有所增长的情况下，广州政府松绑限购的愿望未必会强烈。
库存压力：中 去化周期从10.5个月到13个月
松绑限购的城市中，部分城市的库存去化达到了20个月，例如杭州。
广州情况要乐观得多。深圳市房地产研究研究员李宇嘉8月份撰文表示，一线城市楼市的库存去化周期达到11个月，北京库存突破1000万平方米，去化周期高达16个月，广州和深圳的去化周期分别达到11.8个月和17.6个月。在一线城市之中，广州的库存压力还是小的。在本刊7月底的统计里，广州一手住宅的库存消化周期仅为10.5个月（7月底的库存与上半年的月均销售比），并未触及高库存红线。
不过，广州去库存周期一直在增加之中，截至8月11日，广州的库存消化周期变为13个月，主要原因是7月份的供应量大而成交量小，导致周期猛然增加。这也同时说明，广州目前库存压力尚不算大，但也有恶化的可能。从这个角度来判断，广州松不松绑限购都有一定的道理。
外地人购买比例：低 非广州人买房少了25%
非广州户籍买家在广州买房的多不多？
以前很多。广州方圆地产顾问有限公司副总经理赖峥回忆，在2005年前后，当时广州楼市非广州户籍的买家多，多的楼盘高达七八成。限购之后，该类型买家在广州楼市开始减少，多的楼盘也只有五成左右。
广州市常务副市长陈如桂日前在新闻发布会上也提到了非广州户籍买家在广州买房减少的情况：通过限购，广州户籍人口购房比例从之前的65%增长到90%多。也就是说，限购之后，非广州户籍人口购房比例从原先的35%下降到了不足10%，下降比例高达25%。
合富辉煌（中国）市场分析师黎文江认为“限外”是今年广州楼市成交下滑的重要原因。“非广州户籍人口购买少了25%，这个量大，这也是广州成交创10年来新低的重要原因。”至于房贷收紧，并非始于今年，去年年中就已经出现，一直延续到年底，但广州去年楼市成交并没有明显下滑。由此可以判断，房贷收紧并非今年楼市成交低迷重要的原因。众多中介人士在接受采访时也表示，广州楼市成交陷入低迷，是从去年11月广州楼市“穗六条”出台、纳税证明从1年延长至3年时开始。
如果真的想刺激广州楼市成交，取消“限外”政策是一个不错的办法。赖峥表示，如果广州真的放开非广州户籍购房的限制，成交会增大很多，是刚需楼盘。此外，“限外”政策目前已经成功限制了大量非广州户籍人口购房，从这个角度来判断，松绑“限外”也有道理。
活跃度：低 七成首付对客吸引力低
日前，有增城楼盘的营销负责人在其微信朋友圈里发信息说，在别人恐惧的时候贪婪，客现在又开始出动了。
客是否真的再度蠢蠢欲动？
当记者问及资深的李詠，近期客还有没有住宅时，李詠回答说，他所接触到的都已经被限购了。
黎文江则认为，房贷收紧对客的影响还是比较大的。买房一般都是第二套，目前第二套房贷的首付要七成，三成从银行按揭。对客来说，要付出这么多的资金，购房的欲望大大降低，客现在买房很少。
如果说希望通过限购来减少楼市里投机、的成本，现在目的已基本达到，从这个角度来说，松绑限购也无不可。
珠:
珠海楼市若放松影响并不大
近日，羊城晚报记者从珠海市住建局了解，关于“双限”去留问题相关部门仍然“正在研究中”，如有变化将会发布正式公告。
作为一个二级城市，房价却一直徘徊在一线城市的排行榜前列，因此在2011年11月1日，珠海为了稳定市场，率先开始实行双限政策，但主城区香洲区，本地居民和缴纳一年以上社保的外地人，只能在香洲新增一套房；对于全市新申请预售的楼盘，价格不得超过每平方米11285元，否则将不批预售。而无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。该政策经过3年的实施，不少业内人士称，因政策不算太严格，开发商早已有多种方式“避限”，目前无论取消与否对珠海的影响都不大。
房价压力：三线城市工资一线房价
珠海今年前7月房价同比微涨5%
本月新出炉的今年7月中房指数系统百城价格指数报告中指出，新建住宅平均价格为每平方米10835元，而珠海为每平方米13223元，1位，同比去年7月上涨近5%，在广东省内仅次于广州和深圳。有历史数据可知，珠海的房价在2012年年底时就已经开始超越的均价，且虽然偶尔有跌势，但一直在上涨态势。
相比房价，作为一个户籍人口仅150多万的小型城市，珠海的人均收入却一直排在珠三角地区的末位。梳理过去5年的数据发现，2013年，珠海全市城镇人口年均收入36375元，比2009年增长59.12%。当年珠海市“月平工资”为4665元，同比增长15.44%；其中斗门区（含新青、白蕉科技工业园）为4127元，金湾区（含高栏港经济区、三灶科技工业园）为4073元。
如此月收入和房价的对比，让珠海到底是一线城市还是三线城市引发了热议，有人认为珠海人口基数小、经济总量不足，应当同中山、汕头等地同列为三线城市，但珠海房价和生活成本却较高，几乎达到了一线城市的房价水平，在珠海，工资上升速度远远低于房价上涨速度。
珠海左岸地产营销总监廖海珍说，两年半的“双限”，虽然房价略有波动，但都是小幅度的，总体还是在稳步上行的态势，无论是市区、西区还是邻近的中山坦洲等地，楼盘价格都没有出现大幅度的上涨或下跌，这说明珠海楼市在众多利好的支撑下，楼市发展相对稳定，她说如果地方政府要调整政策，必然要经过多方面的平衡，即使取消，估计也需要一定的时间进行评估影响度。
珠海房地产业资深人士程广平直言，“双限”对于珠海的房地产市场影响其实并不大，主要是购房者的心理影响，珠海楼市有其特殊的结构，如限购的市区多是尾盘，且都是大户型，刚需的小户型都集中在的区域，今年的低迷是由于大环境影响，但如果能够取消限购，还是会给市场注入较大的信心。
外地人购买比例：高
有的楼盘七成以上为外地客
珠海的房价高企，不少业内人士一致认为，澳门是珠海得天独厚的，再加上港珠澳大桥等项目的建设，珠海的房价难下跌。珠海房地产龙头华发集团，在珠海各区域有近20个楼盘，该集团一位高层透露，今年以来，华发四季涨幅已达50%，比年初涨了4000元，但另一楼盘华发水岸因有70%的客，房价涨幅并不明显，如果放开限购的话，预计将引发新一轮的房价上涨。
华业集团一位负责人在听说佛山利好消息之后，立马向相关部门打听，因为该公司楼盘多为临海豪宅，一半以上为外地购房，如过珠海跟随，将带来重大利好。与一些开发商不同的是，部分客开始回归理性，从东北南下经商的陆先生在珠海拥有多处房产，他说现在炒楼时代已经结束，除非大面积的市场回暖，否则不会再考虑房产。
其实，除了澳门，珠海自身的宜居环境也是吸引众多客的重要原因。程广平分析，珠海本地人太少，购买力有限，珠海在多年前就成为客的城市。明显的特征是，珠海不少海景楼人气冷清，但大部分都，这些都是外地人的度假或的房产。廖海珍也感叹，在2003年之后珠海房价开始节节攀升，到2005年后，外地客越来越多，2008年金融危机之前，数量达到顶峰，不少业内人士都说，珠海已经不是珠海人的珠海了。
库存压力：大
按照上半年的消化速度至少要3年
近两年房地产市场不如此前红火，今年上半年，珠海的房地产销售不太理想。珠海商品房预(销)售专网数据显示，作为限购区域的主城区，上半年商品房仅网签成交了2389套，与2013年同期成交的4113套相比下跌42%。而在7月几乎接近尾声，网签成交196套，其中住宅182套。
截至7月22日，珠海主城区可售房源共14013套，可售面积168.88万平方米，若按照今年上半年的去化速度，这批库存大约需要3年才能消耗完。中原地产珠海市场研究部分析指出，珠海限购比较局限，主要区域在主城区，但主城区供应有限，因此价格走高，将客户挤到西区等郊区地区，同时各方利好因素的影响，西区成为珠海楼市供应的主战场，数据显示，6-8月珠海西区供应量达9.27万平方米，程广平说，如果经济大环境变好，楼市将迎来新的拐点。
卖地压力：大
成交面积和数量均有下降
今年，珠海的土地市场略显冷清。珠海市统计局数据显示，今年前5个月珠海商品房销售面积为100.37万平方米，同比下降18.4，其中住宅销售面积为93.92万平方米，同比下跌15.4%。从数量上看，上半年共拍出50宗土地，但土地收入仅有65亿元，与去年同期相比则下降了28%，其中39宗土地是底价成交，更有两宗地因无人出价而流拍。
在去年“”频出的横琴，今年的土地市场比较寂静，前7个月没有成效一宗地块，直到8月才有两块澳门企业的地块成交。横琴去年的土地成交总额高达68亿元，比今年上半年珠海全部的卖地收入还要高。有业内人士表示，珠海土地市场一方面是受楼市销售不很理想的因素影响；另一方面是去年土地交易火热导致不少开发商囤积了大量地块，因此今年需求有所缩减，今年首宗用地流拍的情况，更是凸显土地市场明显降温，开发商土地储备渐趋谨慎。
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