[摘要] 从房价和卖地方面的压力来判断，广州并没有松绑限购的必要；如果从库存消化周期、外地买家占比和客活跃度来判断，广州松绑也无不可。
深:
深圳价格止跌在即？
2014年深圳楼市持续看淡，4月，地产中介21世纪不动产关闭在深圳一家直营店；6月，多家中介开始释放楼市不景气的信号；7月，深圳房价已经跌回到一年前的水平……房价未来走势究竟如何？8月6日，深圳市规划国土委明确，深圳仍按照国家分类调控的要求，严格执行住房限购政策。
有地产表示，上半年深圳楼市低迷，开发商放缓推盘步伐，购房者也推迟置业计划。但深圳刚需强劲，供需矛盾突出，加上土地财政依赖程度很低，深圳很可能是“北上广深”中一个取消限购的城市。
房价压力：中 不吃不喝15年买房
“三年前，这套98平方米的房子170万元就可以拿下来，现在市价达到了300多万元。”家住梅林一村的谢先生，很庆幸自己当初买下了这套房子，这三年，他和妻子的年均收入一直在30万元左右。
在华强北上班的杨女士则没有这么幸运。两三年前，她打算购买龙华水榭春天，当时1.7万元/平方米就可以买到，她觉得房价可能还会跌一阵子，就一直等到后来的2.8万元/平方米，也没有买成。更让她郁闷的是，近来公司效益不好，收入降低了一成。“这样一涨一跌，对我而言，房价收入比更高了。”杨女士如是说。
有一种声音，将近些年房价高涨归结于“丈母娘的刁难”。深圳市统计局于2014年6月19日发布《关于2013年深圳市平均工资数据的说明》，明确深圳市2013年度在岗职工年平均工资为62619元，折合成月平均工资为5218元，家庭月均收入为10436元。
深圳市规划国土委网站上公布，今年7月份一手房成交均价22563元。按照“套均面积84平方米、3成首付、基准利率贷款30年”的计算指标，房子总价189.5万元，等额本息法月供每月8429元，家庭购房月供收入比81%（月供除以家庭年月均收入），而房价收入比为15（房子总价除以家庭年均收入）。也就是说，一个双在岗职工的家庭，不吃不喝要15年才能买到一套房子。
卖地压力：小 即将迎来旧改时代
根据官方和机构统计数据显示，2013年北京实现土地出让金约为1822亿元、上海为2044亿元、广州为762亿元。而深圳的这一数据仅为440亿元，2013年深圳财政收入4818亿元，土地财政依赖度9.1%。
从土地收入比来看，2013年卖地收入在深圳全年财政收入中的比例不足一成，堪称是目前国内对土地财政依赖度小的城市。并且，截至目前，深圳今年尚无宅地成交。
在业内看来，无法依赖土地财政的无奈现实，恰恰为深圳大力推行土地制度改革提供了动力和现实基础。2013年12月20日，深圳历块原农村集体工业用地，通过公开土地交易市场成功上市交易流通。
这也是继1987年首创国有土地拍卖后，深圳在土地制度改革领域的又一次历史性突破，为进一步打破土地财政提供了新样本。
8月6日，深圳市规划国土委明确，深圳仍按照国家分类调控的要求，严格执行住房限购政策。深圳中原地产研究经理飞认为，供求关系是决定市场的主要因素，长远看深圳楼市依然是供小于求，需求是旺盛的，并且未来几年这种情况都不会改变，这与其他一线城市有较大区别。
飞说，一方面，深圳的城市人口流动与资本流动活跃，短时间来看，深圳没有取消限购动力，两三年后或有可能；另一方面，深圳的土地财政依赖程度低，在“北上广深”四大城市中是的，推出的新盘也以旧城改建为主，即便楼市下行，深圳也不会像二三线城市那么着急。
美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为，深圳现有新房土多是数年前开发商拿的地，这一批新房卖光之后，在未来2-3年将出现住宅供地断层，新的土地次释放剧减。
开发商想开发只能通过旧改，但旧改周期长、成本高，将不可避免导致新房供应断层现象出现。而因为旧改成本高，钉子户越来越厉害，未来二、三线开发商将会退出深圳市场。
活跃度：中 抗能力较强
“放开限购，深圳肯定会是一批，深圳的限购政策本来就是四大城市里的。”12日，美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为，四大一线城市值得为深圳、北京、上海、广州。
广州，外来人口流动大，房价涨的慢，有可能放开；北京限购要求太严，要求纳税或社保5年；上海也是如此，要求3年；深圳只需满足1年交社保要求，门槛，供求比反差。
江少杰认为，相比来说深圳土地，以后的新开发的楼盘赠送面积会越来越少，为了保住成本，未来深圳楼市可能会豪宅化。未来5到10年，深圳房价会自然调节，“楼市有的自动空调”。
江少杰认为，2014年深圳住宅市场是一个由“蛰”到“变”的过程，整体表现为，上半年冷清开场，年中盘整，而下半年将蓄势待发。对于下半年楼市的走向，他预测住宅市场交易量筑底企稳，价格止跌在即，这对于观望已久、摇摆不定的购房者而言是入市良机。
外地人购买比例：较高
港人热衷深圳购房
异地置业之风始于香港人。早在上世纪90年代初，饱受高房价之苦的香港人，纷纷到楼价只及香港十分之一的深圳进行置业。
后来，随着“深港一体化”步伐的加快，在深圳工作、生活的香港人日益增多，香港人纷纷调整了置业方向：从以为主的小户型向以自住为目的的中大户型转变；从集中在罗湖等口岸地区买房转为在全市各区分散置业；伴随着深圳的开通，香港人在深圳购房和消费的半径更广了。
目前，香港人在深圳购房只需年满18周岁，提供有效身份证件及银行流水，在中国境内尚未购买自住型商品房即可。在经历了一段时间的低迷期之后，近日，香港人北上深圳置业再次出现抬头迹象，有的港人甚至花费数千万元成为深圳独栋别墅的买家。
8月2日，位于深圳罗湖区的楼盘“半山道一号礼宾府”举行产品发布会，这批产品包括130-192平方米高层和238-514平方米别墅，今年8月现楼发售。300余名与会者中，有近60名香港客户。工作人员介绍，在“半山道一号礼宾府”的业主当中，香港业主占比约15%。
深圳中原地产事业二部董事总经理黄珊珊介绍，从今年下半年开始，香港人在深圳置业的比例较年初有小幅提高，多选择口岸和前海等区域，会选择熟悉的开发商，如有港资背景的企业。深职院房地产研究所所长邓志旺说，作为距离香港近的一线城市，深圳长期以来对于香港人均有吸引力。
深圳一些“半山式别墅”在港人中产中很受欢迎。对于今年香港人士热衷赴深置业的原因，认为，由于香港楼市近期价格走低，从而“逼走”香港的一部分客，进而转投包括深圳在内的很多内地城市。
深圳市统计局数据，截至2013年年末，深圳常住人口1062万，户籍人口310万，非户籍人口752万。8月11日，记者从深圳中原地产研究了解到，整个2013年，深圳购房客户总数113376人。其中深圳本地户籍有69568人，占比61.4%；广东省（除深圳）的客户为10164人，占比9.0%，内地客（除广东）27794人，占比24.5%，港、澳、台外籍一共5850人，占比5.2%。
库存压力：中 去化周期增至14.7
2014年上半年，深圳楼市在内外市场悲观情绪的影响下，观望日渐浓厚，开发商放缓推盘步伐，供应减少，购房者推迟置业计划，楼市出现了明显的供求不振的现象。
据中联地产统计，2014年上半年深圳新房共成交15133套，同比去年上半年下降了41.7%。中原地产分析，整个上半年深圳推盘量不高，仅有去年一个季度的量。
记者查询得知，去年1月，深圳新房库存308万平方米，去化周期7.8；去年6月份是两年来谷，库存只有255万平方米，去化周期6.5；今年1月份，库存334.9万平方米，去化周期10.7；之后逐月递增，到7月份达到峰值，库存362.4万平方米，去化周期14.7。
今年7月，受限购松绑利好，整体氛围较前期有所缓和，但受制于房贷依然收紧，深圳新房成交量已连续3个月下滑。深圳中原二级市场董事总经理玉家雄认为，在市场下行背景下，对于刚需客户来说，住房是生活阶段性的需求，显得更为迫切，只要住房品质适宜且价格在能力承受范围内，均会择机入市。
玉家雄称，近期，深圳一些开发商为完成销售业绩，主要采取让利促销措施，但成效并不显著。接下来，开发商的营销和定价策略可能均会发生转变，主要从推货、宣传、客户群体等方面进行调整，而价格方面是否会有进一步的调整取决于开发商对项目走量的要求和后对市场的预判。
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