[摘要] 在住宅市场持续调控的背景之下，处于调控空白区的商业地产正持续增加供应量。国家统计局的数据显示，从2010年开始，商业地产连续2年内增幅都在30%以上，虽2012年略有放缓，但增长依然达到25%。“商业地产市场已经出现严重的泡沫化。”
持有还是散售？
商业地产的价值主要由三部分构成，地段、产品和运营。其中运营在商业地产价值链中占比超过50%。着重产品打造还是着重产品运营，在运营阶段，持有赚钱还是散售赚钱，这是商业地产领域永恒的话题。
有认为，商业地产的成败在于产品而非运营。
“从商业地产的操作来说，散售和持有都是开发商获得盈利的方式，但卖与不卖，并不是商业成功的核心。”RET睿意德商业服务部董事陈丽琳对记者表示，商业地产的成败点在于，在产品规划和运营管理当中，能不能合理控制不利元素，放大优点，形成和溢价能力。现在的客已经成熟，不可能像以前一样率性，这就要求开发商前期必须要做更细致成熟的规划，如何在卖的同时尽可能多地对接资源帮客户招商，保证项目出售后不会出现大的问题。这些至为关键。当以上关键点达成，开发商的盈利模式也容易取得成功。
也有认为，商业地产的成败终还是要。
“商业地产和住宅的不同就在于商业地产项目的价值核心在于租金收入的增长，而这往往需要一个中长期整体统一的招商运营管理才能实现。一个商业项目是否成功的决定因素不在于产品本身而在于运营是否成功。”沙立松对记者表示，商业项目的区位价值是天生的，没法改变，产品价值是开发商开发所赋予的，建成后就不会再有太大变化，只有商业运营才能真正左右一个商业项目的成交价值。建设完成后即选择出售的商业项目的产品价值基本是由区位价值和产品价值组成，这个价值是可以算出来的。而一个项目的商业价值化往往是在商业项目真正成熟后才得以体现的。这就好比贴牌加工与自主品牌之间的区别。前者只是赚点手工费，后者才是真正的商业项目盈利之道。
上海中原地产研究咨询部分析师卢文曦认为，传统零售模式仍是目前市场主流，因为这种模式的好处在于能够快速回笼资金，取得现金流，进行滚动开发。然而有利于商业地产良性运作的是产权持有模式，但这个模式对开发商的资金实力、商业运营与品牌，经营管理人才要求都很高。后者开发模式更像战略，只有建立核心竞争力才能获得成功。目前很多开发企业都是从做住宅“出身”，不具备这样的能力，所以只能采用零售模式。
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