[摘要] 昨日（7.26）下午15:00宝安一住宅用地在深圳市土地房产交易成功出让。本次出让标的为A004-0100宗地部分住宅及配套建筑面积权益。
踏对的条件不具备
经济观察报：高位建仓，低位踏空，这好像是股市中散户的做法。为什么会出现这种情况呢？
谭华杰：相比股市，在土地市场中要“踏对”更困难。原因在于：，行业缺少长期融资渠道，缺少支持反周期操作的金融工具，企业的外部资金来源，主要是销售回款和银行贷款，这两者都与市场景气程度高度相关。这就导致了，市场高峰时企业账面上的资金都比较多，但大家缺少其他渠道，上市公司又存在持续的业绩披露压力，企业的钱只能用来买地，从而导致土地市场竞争加剧，地价高企。另一方面，市场一旦陷入低谷，企业的资金链又普遍紧张。像万科[简介动态]这类稳健型企业虽然资金状况相对较好，但也仅能做到不减少开工，在项目和并购方面难以展开大的动作。
其次，土地的价格刚性一般高于房价。市场低谷时，我们看到的不是地价的下跌，而是土地供应面积显著减少，你想抄底，可供你选择的土地也不多；而当市场复苏时，地价的上涨又往往快过房价，进一步增加了“抄底”的难度。
再次，对万科来说，并不追求持有过多的土地，项目资源一般保持两到三年的水平，这个年限在全大型地产商中是的。停止买地的时间如果超过一年，万科的经营持续性就会遇到挑战。所以，即使在地价较高时，也不可能做到完全停止购地。
因此，“踏对”是困难的，只能追求“不踏错”，即，在地价高位时不买入过多的土地，当地价低位时不至于没有钱买地。2008、2009年的市场调整中，万科的经营安排也基本体现出这一特征。
经济观察报：我们知道万科有一个主张：“不拿”，为什么万科会提出这个主张？
谭华杰：首先要说明一点，万科定义的“”，和一般所说的“”略有差异。一般说的“”，指的是一个城市或者城市中的某一个区域，总价或单价创出新高的地块。但总价很大程度上取决于项目的大小，比如广州的亚运城[消息价格户型点评]项目，几百亿的地价，但这只是因为它太大了，如果拆成十块地来出让，就都不是。而单价的意义也不是很大，在不动产价值的上升通道中，单价不断创新高并不是什么意外的情况。
因此，我们不主张单纯以总价或单价作为的判断依据。在我们看来，“”是指地价中含有较多预期成分，只有房价在短时间内大幅上涨才能盈利的项目。也就是所谓“面粉贵过面包”的土地。
万科2008年提出“不当”，是吸取2007年的教训。2007年房价、地价快速上涨，万科虽然认识到市场存在的风险，但在当时的牛市氛围下也感染了焦虑情绪，也有少数地块是在高位获取的。这些高价地，后来大部分经营都很困难。我们进行了检讨和反思，2008年之后，万科没有拿过一个“”项目。
不当，一方面是从企业自身的利益出发，是为了规避风险；另一方面，的出现往往会推动市场的焦虑情绪，刺激市场的升温，公众对普遍持排斥态度，不当，也是从维护企业社会形象来考虑。
经济观察报：万科如何来决定购买土地的时机和数量？一、二线和三、四线城市的市场走势并不同步，万科如何来把握这个差异？
谭华杰：万科在做项目决策时，首先考虑的是项目地价与当前的周边房价是否匹配。公司不会把项目的盈利预期建立在房价大幅上涨的基础上，而是会对未来的房价做较为平稳的预测，在此前提下，判断是否存在合理的盈利空间，进而判断地价是否合理，风险是否可控。
万科坚持快速周转，项目资源一般保持在未来两到三年的开工量。拿地数量主要根据业务发展的实际需要确定，并为未来的增长预留一定空间。
万科不会简单地用“一、二、三、四线”来划分城市，设定重点。而是会对目标城市进行多维度的分析，综合考虑人口、居民财富、地价相对于房价的适度性、市场库存、土地市场透明度多方面的因素，在此基础上进行评估。我们内部会有一个城市，不同于一般意义上的一、二、三、四线。在具体的决策时，还会考虑各地的土地供应情况以及公司在当地的发展定位，包括土地属性和配套是否和普通商品房定位相匹配、能否满足自住客户需求等。
经济观察报：我们注意到，今年上半年万科拿地较少。你对下半年土地市场怎么看？万科下半年会发力吗？
谭华杰：今年一季度时，主要城市的地价相对于前期有所调整，但调整幅度不大，另一方面，16个主要城市，除了少数几个城市土地供应面积较大，其他城市总体供应面积相比去年同期都明显萎缩。土地市场的机会并不多。
二季度土地市场成交局部活跃，但整体并未放量。企业资金面有所改善，但主要体现为偿债能力上升，能力并未全面恢复。预计下半年各地将加大土地供应力度，资金充裕的企业仍有较好的机会。
截至今年一季度末，万科的货币资金为390.5亿元。公司的资金比较充裕，可以灵活把握土地市场的机会，但在具体项目决策上，仍然会坚持严格的标准。
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