[摘要] 楼市宏观调控之下，深圳新房和二手房成交惨淡。近日有媒体报道，“小产权房”业主大量抛售。市场实际情况怎么样？近日，记者走访多个时发现，深圳“小产权房”卖者少，买者寥，市场行情同样惨淡。
律师提醒
“小产权房”
买卖风险大
广东星辰律师事务所梁刚律师昨日向记者表示，“小产权房”买卖存在很大的风险，购买时需十分谨慎。
梁刚说，“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是一种约定俗成的称谓。所谓的“小产权房”，也称“农民房”，是指村民或村集体在原集体用地进行建设，但国家国土部门不发放产权证的房产。由于“小产权房”不用缴纳土地出让金和税款等费用，加上建设密度很高和配套设施不完善，所以，“小产权房”和同地段的商品房价格存在巨大的落差，造就了其广阔的市场需求。
据他表示，“小产权房”买卖存在着很大的风险，具体表现在：
１．违法建筑的风险
“小产权房”如没有依法办理建设规划许可和施工许可等相关审批手续，属于违法建筑，有可能面临被强制拆除、没收、罚款等处罚。
２．买卖无效和产权的风险
“小产权房”不具备普通商品房的法律性质。现行法律法规是禁止小产权房的对外转让。因此，买卖“小产权房”的合同是无效的。由于合同无效，购买人的权益将无法得到保障。如果购房人明知所购房屋是“小产权房”仍然购买的，由于己方有过错，法院判决一般只能退还购房款而不会支持购房人要求赔偿损失的请求。“小”其实是“无”，购房者无法办理合法的房屋产权登记，也无法领取房屋权证书，小产权事实上是无法律认可的产权。
３．拆迁的风险
如果政府部门对“小产权房”进行改造、征地或其他建设，可能就会导致房产停建甚至拆除。由于“小产权房”没有合法产权，购房人很可能无法得到拆迁补偿。
４．房屋烂尾和质量安全的风险
“小产权房”的开发建设缺乏政府和银行的有效，主要依靠村集体或委托合作开发商进行开发建设，一旦资金或其他环节出现问题，极有可能变成烂尾工程，“小产权房”在设计、工程施工和监理方面通常不够专业性，是否能够按质按时交付房屋存在着很大的风险，是在质量安全和消防合格方面。
５．保修、配套设施和物业管理的风险
由于“小产权房”建设的非专业性以及物业通常自行管理，导致房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。
６．再转让或出租等流通的风险
由于没有得到国家国土部门的批准，“小产权房”无法办理合法的产权手续，得不到法律的认可和保护。因此，“小产权房”购买后也不以合法转让过户和继承进行流通，也不能办理抵押贷款等手续，对房屋的保值和也有很大影响。另外，“小产权房”的出租也因为房产无合法的产权而导致出租无效。（深圳商报）
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