[摘要] 2012年，楼市快跑完了全程。这过程中，把楼市比喻成了很多有意思的词汇，比如“面粉面包”，“看病吃药”，“拔河比赛”等等。这些比喻是楼市的真实写照，反映着楼市，也在改变着楼市。
城镇化将加大住宅需求
中国目前的城市化进程如火如荼，毫无疑问，城市化为中国的房地产市场带来了巨大的发展空间。城市化进程的加速，致使房地产出现刚性需求，从这个意义上说，房价上涨是正常的。
随着城市化进程的推进，人们对于住房需求的确很大，这也是不争的事实，但刚性需求绝非房价不断上涨的主要原因。只有具备购买意愿的人群同时具备了购买能力，有效需求才成立。
“城镇化”毋庸置疑是未来中国房地产行业的所在，正如国务院副总理李克强11月28日所说：“中国已发展还很不平衡，尤其是城乡差距量大面广，差距就是，未来几十年的发展在城镇化。”与以往的城镇化发展不同，接下来的城镇化更多的意味着人口的城镇化，这就是说，更多的人面临着住宅需求。
城镇户口与非城镇户口的差别，阻碍了人口城镇化，造成了城镇化进程中土地与人口的不匹配，很多人守着一张非城镇户口望着曾经的土地上林立的高楼慨叹。2011年我国城镇化率达51.27%，据此计算我国城镇人口已达6.9亿，但是，2011年年底中国农村户籍人口是9.3亿，这意味着城镇人口数量仅为4.2亿。
对于城镇化发展中出现的问题，财经委员会副主任尹中卿直言，改革开放30多年来城镇化建设取得了显著成就，但也要清醒地看到，长期以来各个地方都把推进城镇化简单地等同于城市建设，过分注重城市建成区规模的扩张而忽视了城市人口规模的集聚，把农业的转移人员仅仅当做生产者、当做劳动力，而不愿意接受他们本人和他的家属进入城市成为市民，结果导致了现在比较严重的城镇化滞后于工业化。
12月4日，新一届政治局召开会议，分析研究2013年经济工作。会议上明确提出，明年加强房地产市场调控和住房保障工作。会议指出，2013年要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，着力提高针对性和有效性，适时适度进行预调微调，加强政策协调；要加强房地产市场调控和住房保障工作，强化社会服务和管理，维护社会和谐稳定。
加强房地产调控似乎收紧了房地产市场的闸门，而“积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力”的思路，却似乎又在为房地产市场发展寻找新道路，不过，政治局工作会议也指出要“有序推进农业转移人口市民化”。
与往年不一样的是，国家发改委明年工作的重点，从过去通常的八项变成了九项，新增加了城镇化内容，此意味着未来内需市场启动。
目前国家发改委已经编制了《促进城镇化健康发展规划》，该规划对于城市群建设，以及大中小城市协调健康发展，以及优化城市化布局和形态，加强城镇化管理等进行了说明。该规划将上升到国家层面，并由国务院审批通过。这涉及到上百个城市定位，以及上万个小城镇的布局。
此前有测算认为，中国每年城市人口比重上升1个百分点，可以启动5万多亿的内需。如果未来城镇化率提高10个百分点，则可以启动50万亿内需，相当于再造一个目前的GDP。
有估算认为，如果在未来十年中国的城镇人口比重能上升到2/3，年均社会消费额可以从目前的10万亿元增加到20万亿元，年均20万亿元以上的规模可以维持20年。城市化率每提高一个百分点，新增需求6.6万亿元，能够替代10万亿出口。
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