[摘要] 近来香港商铺租金一路飞涨，已经超出一些租户的实际，中环等的一些老牌餐厅、咖啡厅纷纷撤离。来自内地的资金并不会改变香港商业地产的走势，但是南下的内地客却改变了香港商业地产的生态。
挤出效应3
二线零售业“败走”商业旺区
“不要LV金铺名店，我要戏院凉茶铺小店！”这是今年香港市民反对铜锣湾时代广场UA影院让位法国LV品店打出的标语。以高出原月租近20倍的2000万元，LV成功将经营了18年的UA影院逼走。
今年8月，服饰零售商H&M宣布，将于明年关闭位于香港商业区面积约2800平方米的旗舰店，原因是没有和房东就租金达成一致，而接替者ZARA则将支付相当于原来两倍的月租金140万美元（约870万人民币）。
随着租金飞涨，香港零售业正经历一场“洗牌”。国际珠宝和手表品牌透过本地代理大肆抢占铜锣湾，皮具和品则转攻尖沙咀；就连莎莎、卓悦等老牌化妆品零售商，也纷纷“败走”，二线零售业被迫迁往新界等非核心商圈。
“租金这么贵，国际品牌依然抢租，这一点都不夸张。”江少杰说，香港一线商铺的租约签订，历来都是前一个租客还没到期，房东就已经在和新租客洽谈了，在香港核心商圈，月租金600万~800万元的国际品旗舰店随处可见，但实质上更多是起广告效应。
“内地游客都认为香港的品牌商品真货，款式新而且比内地20%。”江少杰说，从前一家品店，可以买多个品牌的服装，但近年来，国际品牌日益趋向开独立的专卖店，导致对商铺的需求日益增加，皮包、钟表等商品也类似。
数据显示，内地居民赴港自由行以来，珠宝、钟表及品等高利润行业，总销售额在过去10年增加390%，远远超过零售业整体销售额的增长速度，成为支撑香港商铺租金上升的重要动力。
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