[摘要] 进入9月以后，深圳楼市的温度逐渐高涨。来自研究机构的统计显示，仅9月份，深圳就有近万套单位推向市场。与此相呼应的，是置业者热切的购房意愿。值2012年深圳秋交会开幕之际，《深圳晚报》推出秋交会特刊，为读者精选各类楼盘，一一推荐。
市场风向为刚需定义
虽然刚需已经成为时下楼市为热闹的一个词，但多年来地产行业津津乐道并被大量用于分析和决策的所谓“刚性需求”，实际上是一个相当模糊的概念。
一直以来，市场习惯地把首套置业需义作为刚需的定义。但其实，改善型的居住需求，也一直是客观存在的，随着经济的进一步发展和人们生活水平提升，这种需求日益表现强劲，正在演变成为和次置业同样重要的“新刚需”。
更重要的是，这部分具有改善型需求的客户，具有更强的购买力。如果细分的话，改善型刚需里又可包括升级型刚需、刚需，前者是由于家庭成员增多、家庭收入提高而需要在住房上有相应的改善，而后者则是为了孩子的问题，必须要进行的置业需求。眼下，这两类改善型刚需正在逐渐正为楼市里有购买力的需求，理应得到足够的重视。
甚至，在一定程度上，型需求也应被列入刚性需求。以目前银行存款利率明显低于CPI增幅的状况看，通过具有保值、潜质的物业项目而锁定财富，是力所能及的情况下的必然选择。
也就是说，其实刚需一直都在，只不过在以往热火朝天的楼市中被有意无意地忽略了。这种刚到底有多刚？
今年4月以来，从中产品成交量及比重不断上升的态势可以看出，改善型刚需已经逐渐向市场主角位置迈进。但是，目前市场大多数刚改产品仍为应和市场需求产物，在产品定位上以大户型的“刚需升级版”为主流，真正实现改善型购房人全家庭生活需求的产品，仍是凤毛麟角。
表示，在连续多年的大力调控下，住房梯级消费模式已经形成，很多购房者在经济基础和家庭成员构成已经稳定的情况下，希望选择能够同时满足子女、生活配套、户型面积、物业服务、区域氛围等全方位家庭需求的住宅。
研究人士认为，楼市调控以来，由于市场受到限购和限贷等一系列的政策影响，对改善型的需求形成了较大的误伤。尤其是去年限购政策出台之后，大量的改善型需求成为了限购对象，并且去年银根收紧，很多改善型的需求无法获取贷款，即使能够贷到款，其贷款的利率也可能会很高，很多购房者只能望而却步。
过随着政策效应的逐步减弱，并且后期开发商的出现，一些改善型需求也开始逐步入市。加上今年银根的放松和利率的降低，更是改变了这部分购房需求对后市的看法，从而使得改善型需求逐步成为楼市成交的主力。
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