今日话题71期：预售制度取消 深圳买现房10大惊人内幕?

期房pk现房买现房不知道的10大惊人内幕(图)

在房地产里，买房分为期房和现房，目前绝大多数成交的都是期房，很多人说还是买现房好，看着踏实。但是关于现房，你又了解多少呢？怎么评价现房的好坏？

一，不看白天看晚上

二，不看晴天看雨天：

再好的伪装也敌不过下雨，房屋漏水、渗水在几个雨天后将一览无余。

三，不看建材看格局：

不要被漂亮的建材所迷惑，房屋机能是否有效发挥，有赖于格局是否设计周全。

四，不看墙面看墙角：

注意仔细观察墙角是否平整、龟裂、有无渗水。

五，不看装潢看做工。

每个接角、窗沿、墙角、天花板等做工是否细致，尤其需要仔细观察，这些都是讨价还价的筹码。

六，不看窗帘看窗外。

一定要拉开窗帘看一下通风、采光、排气管等是否良好。

七，不看电梯看楼梯。

如果发生灾难，楼梯是惟一逃生之路。

八，不看电器看插座。

设计精心的房屋，才能充分享受现代化家电的便利性，小小的插座可不能忽略。

九，不看家具看空屋。

家具只是摆设，房屋才是主体，空屋能体现真面目。

第十招，不问屋主问警卫。

任何房屋在屋主眼里都是的，而管理员或警卫却更了解房屋、环境和邻居的情况。[详细]

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调控下"预售"变"现房"取消预售深圳房价将？

近期，龙华(社区网论坛商铺)新区某楼盘样板房开放，推出“24交楼模式”，即买房到入伙快仅需24，吸引了不少刚需购房者。据现场的置业顾问介绍，如果是一次性付款，在签订买卖合同后“一手交钱一手交货”，即可交付由购房者进入装修。若按揭贷款，则因需要银行审批放款时间，交楼也仅仅只需一个月左右。

在深圳，类似这样的现楼销售不在少数，例如大梅沙和麓湖居住区内的多个项目。记者也发现，有不少竣工的楼盘虽然封顶，却仍未推盘。有匿名开发商透露，深圳将近一半的楼盘都是现楼销售。“预售”变现房，无非是受到调控影响，去年深圳楼市跌入“冰点”，直至现在也未完全复原。成交量严重萎缩下，开发商销售时间拉长，“预售”被迫成了现房。

还有一种更为主动的理由是，现楼销售以避免限价。世博海滨实业总经理谢永忠就表示，限价令出台，让不少开发商左右为难。而选择“卖现房”实质上是在规避限价令，因为限价政策主要针对预售而不是针对现房。

有分析，无论被动还是主动，在严厉调控下，“现房销售”无疑是大势所趋。谢永忠也指出，在当前现楼销售渐多的事实前，取消预售制度对深圳楼市并不会产生多大的影响，反而会使深圳房地产行业朝着更健康的方向发展。

对此，质疑声音也不绝于耳。雅颂机构董事长秦刚就认为，虽然在短期内，取消预售制度会提高房地产企业门槛，能够提高房地产的整体素质。但是，对于消费者并不会产生实质的利好。因为，目前的预售制度对房企和消费者都起到共赢的效应。地产评论人弓鸣也称，当前市场已经足够理性，如果此刻取消预售制度，政策压力将终转嫁到市场中去。“这是因噎废食的做法，会对行业及市场带来不利影响。”

让置业者关心的是，假设取消预售制度，房价会不会？此前就有观点称，在土地资源有限的情况下，取消预售制度将会导致房屋供应量减少，并且由此抬高房价。

谢永忠就认为，这种说法并不成立。他指出，取消预售制度，开发商资金链的确由此拉长，从而导致成本增加。但是，这并不会引起市场供应总量和供应结构发生太大的变化，反而可能会抑制市场过热的情况。在房价和取消制度之间并没有根本的联系。

在稳定房价的前提下，事实上对于消费者来说，取消预售制度是利大于弊。虽然现楼确实会比预售楼价格稍高，但是长期来看还是有很多实惠之处。例如置业者在付了首期款后，即可装修入住，无需同时承担租房、月供和装修的费用，这就大大降低了供楼的资金与时间成本。同样道理，者在付清首期后，也可马上，不必垫付1～2年的月供，增加了。更重要的是，现房的直接交易，使得消费者不必承担开发商资金链断裂无力开发的风险，对买家无疑更为公平。

诚然，预售制度对房地产行业有着举足轻重作用，但执行到今日，在许多方面开始表现得不尽如人意。是否取消时机已到，或者说以怎么样的方式再加以改善、取代，仍值得各方探索。[详细]

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易宪容：现房销售试点有望撼动预售制促进房价回归理性

易宪容(中国社科院金融研究所研究员)

近日召开的山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议上透露，该省全面实行商品房预售资金制度，并开展商品住房现房销售试点。消息一出，再度引发各界对商品房预售制度的讨论。

我们看到，十几年来中国住房市场之所以能够快速发展与繁荣，就在于两金融工具的创新。一是住房预售制度；二是住房按揭贷款。它们分别给住房的供给与需求提供了有效的金融。

可以说，在国内房地产市场发展初期，住房预售制度的设立，目的为了扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，增加更多的住房供给，以保证中国的住房制度改革得以成功。

但从十几年的实践经验来看，由于中国住房预售制度是采取选择性学习引进，从而是一种单边风险承担机制，即该制度运行风险只是购买住房者、银行等单边承担，房地产企业则只是获利而不承担该制度运行的任何风险。

因此，改善现有的住房预售制度是当务之急。可以说，山东规划采取商品房的现房销售试点，是取消或改进现行的住房预售制度的一种方式。新的住房销售制度试行，对当前住房市场的影响不可小视。

首先，它意味着住房预售制度将面临重大的改革。当现房销售试点取得经验之后，国内住房预售制度不仅会改进，而且会重新定位、重新界定其功能及设立住房预售制的新机制，从而改变当前住房预售制的单边风险承担机制。

其次，中国住房市场经过十几年的发展，房地产企业在这个过程中得到很快的发展与壮大，其对银行资金依赖程度越来越低。因此，对于这些企业来说，住房现房销售不会对它们造成多大的资金压力；对于那些进入的小企业，则可以通过这种制度改变强化市场竞争，从而实现房地产企业的优胜劣汰。

第三，住房现房销售试点可以降低购买住房的多重风险。比如，降低住房产品质量风险，购买者可以直接判断购买住房质量以及房价调整的风险。当房价上涨时，住房预售制对购买住房者有利，但房价下跌，房价调整的风险都会暴露出来，近发生的许多“房闹”事件都与住房预售后房价下跌有关。住房市场的风险分担开始平衡。

第四，住房现房销售不仅要对房地产企业进行优胜劣汰，从而使得没有资金实力的企业难以进入市场，而且也会改变房地产企业行为方式，减少房地产企业对住房价格炒作与对住房销售的垄断定价，促进住房市场价格回归理性。

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赵卓文：取消预售制度房价只会更高

赵卓文（同创房地产顾问有限公司总经理），8月份外出度假了10天。回来一看，楼市似乎变了天。5月到7月的楼市回暖，让管理层充满了警觉。官方多次正式表态，让大众对楼市调控的前景有了新的认识。万科、保利等上市房地产公司的股票价格近期持续下跌，已经基本跌回前期低点。

近日，媒体日报道，山东将总结改进商品房预售管理办法，选择有条件的开发项目开展商品住房现房销售试点。

7月份，在层面取消期房预售的消息在网上广为流传，住建部曾于本月初否认了这一传言。山东搞“现房销售试点”的消息，被认为是“层面取消期房预售的消息”的证实。

看到这一消息，我的感觉是：不可能。如果要取消预售制度，合适的地区是广东，而不是山东。

理由是：1、广东商品房市场成熟，现房带非毛坯销售的比例。2、开发商实力强，抗压能力好。3、市场供应体系完善，二手市场活跃，取消预售对市场影响相对较少。

中国大陆的房地产预售制度的来源，是香港的“卖楼花”的制度。这种借助于购房者提前支付资金的预售制度，存在明显的利与弊。有利的方面，在于降低了开发商的资金门槛，通过滚动开发，开发商的生产能力大幅提高。目前房地产开发商项目自有资金的充足率只要求20%，开发商有1块钱，可以做5块钱的生意。在中国快速城镇化、住房严重短缺的年代，房地产预售制度发挥了积极的作用。让商品住房的生产和建设高速成长。

房地产预售制度的弊病同样明显：因为是预售，货不对板等现象频频发生，多年来中国房地产买卖的纠纷，大部分要归因于这个房地产预售制度。开发商发生的很多不诚信行为，也要归因于这个房地产预售制度。

取消房地产预售制度，天就亮了？事情当然不会那么简单。房地产预售制度，还是当前中国房地产运行的基本制度。取消房地产预售制度，意味着规则的根本改变，不是一件容易的事情。山东搞“试点”，已经足够有勇气，离全面取消房地产预售制度，还有很长的路要走。

有人说，取消房地产预售制度，可以让房价降下来。这简直是天方夜谭。取消房地产预售制度只会降低开发商的开发能力，让供应量减少。楼价取决于供求关系，开发商生产能力下降，楼市如何走向平衡？楼价如何能降？

取消房地产预售制度，一定会加大房地产项目的开发成本，因为资金占用的周期长了。成本增加了，楼价如何能降低？答案很明显，取消房地产预售制度，房价不但不会降，房价只会更高。

目前，取消房地产预售制度的条件并不成熟。

管理层即使试图“试点”取消房地产预售制度，其出发点不是为了降低房价，而是为了杜绝由于预售制度带来的种种弊病。那些天天想着“降房价”的人可以醒醒了。连总理都说了，“房价问题很复杂”。降房价，没那么简单。

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业内：预售制度历史使命已完成现房销售试点释放强化楼市调控信号

预售制度历史使命已完成

我国商品预售制度始于1994年出台的《城市房地产管理法》。当时内地商品化住宅的步伐尚未启动，住房开发规模低下且资金短缺。为了推动住房建设，借鉴香港的“卖楼花”，建立了具有中国特色的住房预售制度。在深圳，预售制度也开启并助涨了房地产行业。一方面，其解决了开发商资金循环问题，另一方面，则通过期房的价格折让，让消费者取得预先购买和获取一定价格优惠的权力。

在预售制度执行18年后的今天，有观点就认为，伴随中国房地产市场的不断成熟，预售制度本身也凸显出各种弊端，预售制度已经完成了历史使命，要考虑是否应退出历史舞台。

从解决开发商资金问题的角度，中国社科院经济学博士马光远就公开表示，现在就是取消房屋预售制度的时机。他认为，现在已经有几十万家以上的开发商，并且有开发企业已经进入全球500强，所以在扶持房地产开发商的层面，历史使命已经完成。而消费者对于预售制度也有微词。有不少消费者反映，预售制度并没有将买卖双方放在一个公平的平台上，开发商把风险都转移到了购房人身上。有网友评论，“在这种不对等的交易制度下，容易受伤的一直都是消费者。”

若对比香港与国外的住房预售制度，为关键的是内地现行的“预售”缺乏第三方的，预付款直接交给开发商，使得购房者与银行的利益无法保障。国家学院决策咨询部研究院小广就说：“预售让地产开发商有了投机倒把的机会，国家和地方都有把房地产作为支持产业的提法，因此以后在发展政策上要改变‘房地产偏好’，还原房地产业的本原，即民生性产业。”

事实上早在2006年，深圳市国土部门就曾经召集发展商座谈，透露过将取消预售的想法。但因为各种不确定因素，终并未出台任何措施。而在近年房地产调控从紧的背景下，取消预售制度的“谣言”，不仅重挫了地产股，也让市场担忧再度升级。

各方博弈加剧楼市调控步入深水区

山东将总结改善商品房预售管理办法，开展商品住房现房销售试点。分析人士认为，这意味着商品房预售制度将迎来变局，虽然目前只在有限范围内试点，影响也会有限，但如果未来形成趋势，无疑将对开发商资金链产生撼动。随着调控触及开发商“切身之痛”，各方博弈加剧，楼市调控步入深水区。

这是自本月初“取消预售制”消息传出并造成市场震荡后，又一次传出与预售制度有关的消息。由于预售制度改变将直接影响开发商的资金链，其试点对楼市调控的意义尤为重大。

商品房预售制度始于1994年出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》，目的是降低企业资金门槛，促进房地产开发和销售。按照该法律规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。2010年，住建部出台文件，对这一制度进行规范。

作为当前房地产市场的一项基本制度，预售制对开发商的重要性究竟有多大？根据国家统计局数据，1-7月，房地产开发企业本年到位资金50832亿元，其中定金及预收款12750亿元，占比超过25%。这就不难理解，为什么在本月初传出预售制度调整的消息后，开发商几乎异口同声地表示反对。

分析人士认为，在楼市调控持续深入，房企资金渠道缺乏的情况下，加强预售资金管理甚至微调预售制度仍然很有必要。进入8月以来，房地产市场成交量和交易金额持续保持高位，强化预售制度管理，不仅有助于销售环节的规范，同时也避免开发商挪用预售资金，侵害购房者利益。

当前，绝大部分新建商品房以期房形式进行销售，在这种销售模式中，信息公开、明码标价、一房一价等较繁琐的预售要求，以及商品房项目较分散的布局，正使得预售制度面临难的困境。同时，若房地产市场形势不佳，在期房销售中，处于弱势一方的购房者则要承担巨大风险。

同时，与预售制度伴生的期房销售模式，已成为客青睐的渠道。由于期房销售价格相对不高、较高，不少投机性购房者通过期房交易来获取利益。相比之下，现房的市场价值较稳定，价格波动较小。因此，鼓励现房销售无疑是有益尝试。

事实上，山东试点并未从根本上“撼动”预售制度，对市场和房企资金面的影响不大。但启动这一试点，具有积极意义。

住房城乡建设部有关负责人日前表示，正密切监测房地产市场的变化，会同和有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。而预售制的调整，与其他多项长效手段的酝酿，将是实现本轮房地产调控目标，促进房地产业持续健康发展的重要一步。无疑，试点迈出的只是步，却是深化楼市调控的一大步。

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