[摘要] 由深圳报业集团地产部、深圳市美格行商业地产公司联合主办，以“商业地产的沟通与合作”为主题的“第二届中国（深圳）商业地产交流峰会暨美格行商业地产八典”日前在深圳益田威斯汀酒店举行。
每个项目都是考验和挑战
美格行商业地产董事长 张红卫
今天是第二届（深圳）中国商业地产交流峰会召开的日子，也是美格行成立八周年的日子。美格行成立八年来，一共操作了１８９个项目。我们对待每个项目是认真的、是努力的，我们会不断地积累经验、吸取教训，使下个项目能做得更好。商业地产是相对复杂的，是集中商业每个项目都是一个挑战，不像有些住宅是形象好不好、销售快与慢、销售价格高与低的问题，它是成与败、生与死的问题。夸张地说，要么是价值连城能够给我们带来长期不断增长的长期，要么一文不值，不仅收不到租金可能还赔管理费、水电费。所以每个项目对我们来说都是一个考验，有大的压力。
商业地产的操作可能需要经验、需要丰富的资源和成熟的团队，这可能需要时间磨合、沉淀。对我们来说，这么多年来发展的速度相比同类单做住宅的公司可能慢了很多，但我们仍然会坚持自己的理想，一步一步地做好每一个项目。
专业细分为商业品牌提升渠道价值
中国购物产业资讯主任 郭增利
我们看到国外购物不像国内每个店只有几十平方米、１００平方米，他们专门卖雨伞的店可以做到３０００平方米，专门泳装店可以做到５０００平方米，这不是购物、百货店的问题，是中国零售品牌发展的细分化还不充分。现实给我们提出了严峻的挑战，购物、商业地产开发商必须面对这样残酷的现实，要让产品更加专业，适应现在零售品牌现实发展的需要。物业的可扩展性在前期规划时留下许多问题，比如在十年后需要进一步完善和改进的要求。服装品牌商家评价当前的商业项目认为，只有１０％的商业项目才能够列入他们考虑的对象。这句话提醒了在座各位商业地产开发商，我们的项目是不是专业？
从住宅商业综合性房地产商在新政下的商业策略和发展支撑上进行梳理，资金主导型转向资产主导型，过去靠住宅回笼大量资金，现在做商业项目出发点不同，要沉淀大量资产，所以盈利模式也不相同。未来对地产商判断实力的依据也要跟国际接轨，不再看卖了多少住宅，应该看其旗下到底有多少资产。
产品模式方面，专业商业地产商开发的产品通常以功能为主。第二类是目前地产商多采用的，所谓的城市综合体都是用资产资金平衡类作为一种资本运作手段，通过出售住宅回笼资金注入商业物业。第三类可能是下一步中国购物发展的重点，在座可能９０％的人说城市综合体是中国商业房地产的发展方向，但我会说可能品质配套类的商业才是真正主力，国外８０％是生活配套型，这才是所谓的超区域型的结构。所以，专业很重要。
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