[摘要] 1990年至今，中国城市人口增长超过1倍，从2.54亿增加到6.01亿。同样，实际GDP增长近25倍，从1.6万亿元增至39.8万亿元。
商业地产发展的前提：零售业发展。
从国际惯例来看，日本在上世纪90年代以前，百货企业和大型综合超市占市值很大的比重。
1980年人均GDP接近9000美元时，日本呈现了多数大型零售商为百货企业，一直持续到人均GDP增长逾一倍至2.4万美元。
这段时间也是其商业地产发展为迅速的时期。
韩国的状况与日本大体相同。过去10年基本上追随日本上世纪80年代的发展历程，三大零售商中有两家是百货企业。
中国现今百货店销售的平均增幅为10%，与日本韩国当年的水平相近。
分析国内40个大中城市发现，仅从城市零售总额来看，成都、广州、杭州、长沙、武汉等地均为目前国内城市消费的佼佼者，其百货店的增长亦高于平均水平的10%，达到18%左右。
这些城市未来零售业的发展将极大地带动商业地产的发展。
商业地产发展的关键：城市交通。
信息时代，二三四线城市都可以与一线城市的资讯同步，因此信息的不对称将不再是“从商”的根本。
交通成为国内贸易的链条，成为商业地产发展的关键所在。
都市圈便是一线城市与周边城市资源互补的方式——城际快线和城铁公交化，二线城市与一线城市的人流物流同步。
由客运量判断，客运集中的城市无疑是各个区域都市圈。
都市圈的城市无疑在地理位置上有极大的。例如作为北方市场重要物流的北京，中原腹地的武汉，位居广阔西部的重庆、成都，作为南方经济重镇的深圳、广州。
目前服装城的开发商便是主要依据广州、杭州、北京几十万平方米的服装城，向周边区域辐射。
商业地产的诱因：旅游。
旅游业也是可以使城市商业得以发展的另一重要因素。
如，美国赌城拉斯维加斯2005年只有54.5万人口，但是由于博彩业的发达，全年吸引了游客3850万人次，零售业在拉斯维加斯得到蓬勃发展。
北京同样也是旅游引发商业地产的受益者，2008年北京奥运会前一年成为了商业地产的井喷年。据统计，2007年北京商业地产的放量超过了400万平米，为近10年之。
同样，商业市场吸纳量也创下新高。
因受奥运的影响，国内外零售商都在奥运前进驻京城的商业项目来提前争夺市场份额，应该说，受到奥运的利好因素，北京的商业地产处于供需两旺的状态。
由各城市旅游接待人数及五酒店领先的均是北、上、广及杭州、天津、苏州、南京等旅游名城。拥有旅游的这些城市将成为这些地区商业地产发展的重要诱因。
《商业价值》在综合了各城市城市经济、消费力、零售业发展、城市交通、旅游及酒店等因素之后得出北、上、广地区由于市场趋于饱和，并不能成为未来争夺的主战场，不在考虑范围。
故而，大中城市中，中部地区的南昌、武汉、长沙；沿海的天津、青岛、杭州、宁波、南京；以及西部地区的成都，这些将是近几年商业地产的爆发点。
同时，三四线城市将会是目前地产企业布局商业地产集中地。
目前，产业转移将推进城市化进程、“十二五”收入分配制度的改革和完善提高将促发三四线城市的市场需求。
万达目前在建的39家城市综合体中，分布在三四线城市的数量占比接近40%；加上已建成的33家综合体，万达广场在三四线城市的占比已达到32%。
世茂股份22个综合体项目中有10个位于三四线城市，占比高达46%。
同样，苏宁电器自2008年便已开始布局三四线城市，三四线城市店面数量由2008年的8.3%上升至31%。
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