[摘要] 随着楼市调控的深入，保障房越来越成为市场的重要角色。政策大力向保障房倾斜。保障房大有与商品住宅平分秋色之势。鉴于政策的导向和对未来发展的预期，各大房企纷纷抢滩保障房市场。不过，尽管房企热情高涨，开发建设保障性住房也面临着诸多困惑和挑战，是资金和盈利模式的挑战。
保障房四大困惑
盈利模式有待探索
尽管部分房企积极参与保障房建设，但不意味着的保障房建设都有利可图，从目前的市场情况来看，参与保障房建设的大部分房企面临着盈利模式的困惑和挑战。
业内人士称，建设保障房的成本较低，需求稳定，资金周转速度快，更容易获得银行贷款，这种吸引着中天城投这样的房企更加深入开展保障房建设。日前，中天城投与贵州省人民政府签订协议，称未来5年，中天城投将在贵州省内完成保障房建设约200亿元。
中天城投称，按照过去建设经济适用房、安置房的经验，该类住房建设的根据地方政策可达8%左右。除了8%的率，公司认为加上配建的商场商铺，场所等经营性附属设施以及享受的政策优惠，预期会更高。但业内人士表示，这种成功模式很难复制。
事实上，较早涉足保障房建设的远洋[简介动态]、住总、首开[简介动态]等至今都还没探索出盈利模式。
2008年11月，远洋拿下了北京管庄远洋润园[消息价格户型点评]限价房项目用地，目前的建造成本已经超过了这个限价价格。而住总旗下经适房的项目翠成馨园建设超过10年，截至2009年，项目承建方巨亏21.18亿元。另外，首开集团[简介动态]的回龙观项目亏损10亿元，北京金隅嘉业房地产开发建设的朝阳新城项目亏损13亿元。
近年来，由于拆迁费用、原材料和人力成本的大幅上涨，开发售价偏低的保障房利润微弱，另外，建材成本持续拉高也是保障房建设的一个软肋，市场人士预测，后市建材价格将继续上涨，保障房建设面临众多压力。
建筑质量问题频现
除了盈利模式之外，房企建设保障房还面临着其他问题。部分房企为了利润空间而偷工减料，危及房屋质量，而房屋质量出问题会危及房企的品牌。绿城房地产建设管理有限公司总经理曹舟南曾表示，做一百个项目如果有一个项目出现了问题，就会使品牌承受巨大的风险。
目前为止，北京已不止一次地出现保障房质量问题。
2010年10月，位于大兴旧宫的保障房项目——明悦湾[消息价格户型点评]因质量问题被责令拆除重建6栋保障房。
2009年10月，广渠门危改项目——东城区广渠家园11号楼、16号楼、23号楼、24号楼四栋回迁房均存在漏水情况。不包括入住前修的。据不完全统计，有三五百户漏水，而该项目被戏称为“屋漏漏”。
2009年8月海淀区西三旗限价房项目瑞旗家园[消息价格户型点评]出现“墙脆脆”现象。
而同是住总旗下经适房项目——翠成馨园的质量也有待提高，一期部分住户的外墙面出现了开裂、脱落的现象。同时，据了解，截至2009年，项目承建方巨亏21.18亿元。
像住总这样的国企尚且不能保证质量，也没有探索到合适的盈利模式，一些小的房企在保障房建设的路上就更难突破。对于一些资金实力不足的企业，在保障房建设上，只能采取拼命杀价的方式，压迫材料供应商和建筑商以控制成本，损害了质量。
如果想更好地促进保障房建设，进一步地探索保障房企业化的运作模式是必须的，唯有如此才能提高政府效率，又能保证质量。
资金来源需1.3万亿
庞大的保障房建设计划需要大笔资金。据测算，今年即将建设的1000万套保障性住房所需13000亿至14000亿元资金，规模接近房地产规模的四分之一。这还仅仅是部分估算，征地、拆迁补偿以及公共配套设施还不包含在内。
对于保障房资金来源，住房和城乡建设部副部长齐骥此前透露，完成今年1000万套保障性安居工程任务，有8000多亿元是通过社会机构投入以及保障对象和所在企业筹集来的，剩余的5000多亿的资金将由政府、省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。
齐骥表示，保障房建设采取了政府主导、社会参与的模式，因此住建部也制定了相应的优惠政策，来鼓励和吸引更多的企业参与公共租赁住房的建设和运营。
在近的一系列政府表态中，住房公积金结余资金、国有商业银行的贷款等，将逐渐成为保障性住房重要资金来源。此外，保险公司也开始涉足这一领域。
太保近日公布，旗下太平洋资产管理公司的“太平洋-上海公共租赁房项目债权计划”通过了保监会的备案。这意味着此前未被明确列入保险公司范围的保障房得到了认可。
据了解，我国支以民间资本为主的保障房建设基金——建银精瑞公共租赁住房建设基金就引起了多家房地产开发企业和机构的兴趣。其中不乏华远地产股份有限公司、复地集团(股份)有限公司、四川新希望集团、华润置地(北京)股份有限公司等大型房地产企业。
退出机制亟待完善
住房和城乡建设部部长姜伟新在住建部工作会议上表示，2011年保障性安居工程工作的一个新任务，是研究、制定、规范保障房退出机制。
随着保障人群规模越来越大，对保障房家庭的年审变得越来越难。尽管以租赁型住房为主的保障性住房体系初步建立，但对于这些保障房的管理和退出问题正在快速浮现。
目前，对于廉租房和公共租赁房的退出问题，各地颇为头疼。北京、合肥等地主要采取“年审”的办法，即定期对保障对象的家庭收入等情况进行审核，对于不再符合条件的家庭，将采取租赁补贴、调高租金等办法迫使其退出。
房地产研究所所长陈国强表示，一方面要建立和完善梯次住房保障体系，在廉租房租户需要退出时，其可以选择经济适用房等其他保障性房源，即在保障房体系内提供经济实用的退出选择，直到这个家庭具备购买商品房的能力以完全退出。因此，政府仍然要大力建设保障性安居工程，提供各层次充分的房源选择。
退出机制是否完善，也成为影响开发商参与保障房建设一个重要因素。中国董事长潘石屹表示，政府能否吸引开发商或其他民间资本参与保障房建设，关键取决于保障房开发有没有退出机制，比如多年以后允许销售租赁型保障房。“经济适用房等出售型保障房的有出口，但大量的廉租房、公租房没有退出渠道，如果政府能允许开发商在多年以后出售这些物业，那么开发商可能会积极参与。”
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