[摘要] 一线城市远郊房价陡涨、非限购区成交量刷新历史……此轮楼市调控催生的“溢出效应”正从多个维度影响着中国房地产市场的发展进程。
环城市区域将成楼市增量空间所在
城市，让生活更美好。然而，超大城市所面临的人口超载、交通拥挤、空气污染等公共资源紧缺问题也困扰着身处其中的人们。
国务院近日公布的《国土规划纲要(2016—2030年)》提出，提升优化开发区域城镇化质量，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导城市人口向周边区域有序转移。
2016年12月召开的经济工作会议也明确，特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。
“有序转移”、“加快疏解”无一不显示出国家调整和优化城镇化布局和空间结构，缓解大城市“负担”的信心与决心。而对中国楼市而言，城市周边的中小城市、卫星城或将成为楼市增量空间的重要来源所在。
方张接表示，实现城市人口向周边区域有序转移是一个比较理想的状态，但是这个目标的实现需要经历一个漫长的过程。现阶段的情况仍然是大量购买力往一二线城市核心区聚集，尚未形成一个比较明显的城市购买力向外溢出的效应，“虽然在限购条件下有所显现，但是就人口聚集度而言还是往城区集中。”
世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢认为，城市圈的形成需要大量的投入，毕竟一个城市的发展，取决于城市产业的成熟度、人口的增长以及收入增长带来的需求拉动等诸多因素。
“中小型城市产业空心化、人口外流等问题如果得不到根本性改变，城市圈的形成便只是停留在纸面上。”马英枢说，根据目前出台的政策文件分析，超大型城市并不是政府的规划重点，政府不愿意继续推动大型或者特大型城市的发展，更多地愿意去培育中小型城市。
业内人士分析指出，一线城市新增建设用地已无空间，其新增供应主要来自周边的中小城市、卫星城。但对于二线热点城市，本身的城市和人口规模与一线超大城市仍有很大距离，这些城市的发展空间仍具想象力。
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