[摘要] 年初,地产预言家、华远地产董事长任志强就提醒同行今年的日子不会很好过;9月中旬,任志强再一次表达对今年行业前景的不乐观,认为经济发展出现下滑时,房地产市场发展一定也会下滑,同时值得担心的还有房企资金到位情况、市场供应压力等。
土地市场感受“冰桶挑战”
9月4日,北京丰台南苑和丽泽商务区各有一宗土地成交,两宗地出让金合计超过43亿元,也将北京今年土地出让金金额拉高到1500亿元。截至9月中旬,北京今年土地出让金达到1532亿元,同比增幅达到38.8%。虽然整体数据很好看,但实际上北京土地市场在今年也经历了一个高峰坠石的变化,不啻于也接受了一次“冰桶挑战”。
在今年前4月,北京土地出让金就突破了千亿大关。丰台西局、大兴黄村地块竞争尤为激烈。龙湖、泰禾进驻西局,该区域楼面价涨到6万元/平方米水平,泰禾刚在黄村以2万元/平方米的高价拿地,恒大随后就将黄村土地楼面价推高到3万元/平方米。
整体来看,在今年前4月,北京土地市场热闹非凡,房企拿地积极性高涨。在北京接近4年没拿地的远洋地产,在今年1月,8天的时间拿下3宗土地,出让金合计超过73亿元。
不过从5月开始,楼市低迷开始影响到土地市场。北京5月、6月两个月没有宅地成交。随后,底价成交、低溢价率成交开始成为土地市场主流。7月底,更 是出现了朝阳区孙河两宗宅地流拍。对于地块流拍,业内人士认为,一方面由于政府确定的底价太高,另一方面也因为房企在下行楼市中开始谨慎拿地。近几个月,北京土地市场难得一见竞争激烈的地块是西城区华嘉胡同地块,该地块终以74.6亿元成交,溢价率超过100%。不过该宗地块由于地处金融街核心区域,特殊性较强。
对于接下来土地市场的走势,业内预计,北京土地价格依然会处于高位,房企拿地积极性相比之前总体还在降温。8月底,此前流拍的孙河BCDE地块重新挂出,起始价从46亿元降到42.3亿元。有孙河区域开发商预判,该地块应有接手企业,但仍将是低溢价率成交。
二手房市场显现复苏迹象
虽然二手房在今年上半年同比表现低迷,但从6月开始,二手房市场已经出现些许积极信号。
北京中原地产统计显示,从6月到8月,北京二手住宅签约套数从6546套稳步增加到8434套。8月的二手住宅成交量也是近5个月以来的高点。此外,据伟业我爱我家市场研究院数据,9月中上旬,北京二手住宅网签量达到5484套,比上月同期上涨6.9%,28547元/平方米的成交均价比上月小幅增加1.3%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,9月中上旬,二手住宅市场逐步复苏的特征在继续,二手房价格出现了阶段性企稳、试探性上扬。
对于二手房市场的这种新变化,北京中原分析师张大伟认为,信贷放宽加速是影响二手房市场的重要原因,加上之前二手房市场的价格降幅超出预料,部分二手房源均价比年初下跌超过15%,吸引了购房者入市。在这种情况下,成交量开始筑底,房价下调的幅度从而也开始放缓。
市场平价开盘低调抢市
根据亚豪机构统计,上半年,北京共有13个单价超5万元/平方米的豪宅产品获批入市,新增1888套供给。但成交只有897套,同比下降57%,成交金额仅为92亿元,同比减少105亿元。
在今年刚需盘直接受到自住房冲击的同时,住宅市场也没能独善其身。亚豪机构副总经理高姗认为,楼盘的成交下行,与二手房市场量价齐跌有关系,许多计划“卖一”的改善型置业者因为原有房产无法收储,导致延迟购置新房产。
在这样的情况下,京城楼盘入市姿态也颇为低调。诸如8月中旬开盘的琨御府项目,实际开盘价不到7万元/平方米,和周边部分二手房价格相当。这种平价策略为项目带来开盘24亿元的认购额。
机构统计也显示,8月,豪宅成交达到180套,环比大增73%。这就和多个项目“低价”入市凸显性价比,吸引大量购房需求有关。诸如清河板块的华润万橡府,以不到6万元/平方米的价格入市,相对于五环外的一些竞品项目,展现了更高的性价比。
预测
楼市“下行通道”还将走多久?
对于接下来的楼市走势,包括任志强等业内人士还是倾向于认为,从政策层面上来看,北京楼市限购政策不可能放开。信贷是否放松,将成为判断未来楼市走势的关键因素。
北京中原地产分析师张大伟认为,政策面的转宽松,对购房者心理出现支撑,入市积极性在增加,但观望依然是主流。对于房企而言,为确保全年销 售,不得不冲刺入市。亚豪机构则分析认为,年底前自住型商品房还将与刚需项目争夺客源,刚需住宅普遍存在竞争压力,或将引发价格肉搏战。
一家上市房企北京公司高管也谈到,从下半年开始到现在感觉还是有压力的,从三个季度情况看,年底前楼市很难有井喷式的增长。
虽然9月不少楼盘加速供应,成交量也表现平稳,但到10月,预计入市楼盘仅有22个,这也反映出房企推盘心态的纠结。不过多位业内人士也建议,对于购房人来说,楼市下行通道中,购房时机已经出现,虽然房价还可能出现波动,但现在已经是一个相对低点。从长远看,当下出手买房已经是在“抄底过程中”。
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