[摘要] 年初,地产预言家、华远地产董事长任志强就提醒同行今年的日子不会很好过;9月中旬,任志强再一次表达对今年行业前景的不乐观,认为经济发展出现下滑时,房地产市场发展一定也会下滑,同时值得担心的还有房企资金到位情况、市场供应压力等。
据悉，今年,房地产的秋天似乎早就开始了。年初,地产预言家、华远地产董事长任志强就提醒同行今年的日子不会很好过;9月中旬,任志强再一次表达对今年行业前景的不乐观,认为经济发展出现下滑时,房地产市场发展一定也会下滑,同时值得担心的还有房企资金到位情况、市场供应压力等。
来自统计局的数字显示,1-8月,商品房销售面积为64987万平方米,同比下降8.3%,其中住宅销售面积下降10.0%。北京作为一直被认为“一线”、市场相对坚挺的城市,在整个楼市下行的趋势中也未能独善其身。
无论从统计数据看,还是从市场现象看,2014年的北京楼市鲜见亮点。 不过对于众多买房人而言,楼市下行至此,也已经出现了一个购房窗口期。
销售量“降”字当头
官方统计显示,1-8月,北京全市商品房销售面积为774.4万平方米,同比下降33%;住宅销售578.6万平方米,同比下降31.7%。北京市统计局的数字表明,全市商品房销售面积同比增速从去年开始进入下行通道,在去年底开始出现销售面积同比下降(去年1-12月同比下降2.1%),今年初(1-2月)悬崖式来到同比下降39.1%的水平,此后一直保持在同比下降30%以上的水平。
而在价格方面,国家统计局数字显示,北京8月,新建商品住宅环比下降1.2%,二手住宅价格环比下降0.9%。北京新房价格已经连续3个月下跌,二手房价格则连续5个月下跌。同时,虽然同比价格仍然是上涨,但涨幅已经在收窄。
相对于销售数据上的下降,全市房地产开发则是上涨的。1-8月,全市完成房地产开发2261.8亿元,同比增长13.9%;住宅完成1167亿元,同比增长26.8%。从土地市场看,截至9月中旬,全市已经成交120宗土地,土地出让金超过1532亿元,同比增长38.8%。
楼市遭遇多重压力
对于楼市销量的下行,业内人士认为首先与北京楼市政策压力密不可分。和其他多个城市相继放松或取消限购不同,作为严厉程度的北京,限购政策却没有松动。
在整个房地产降温的背景下,6月底,呼和浩特在率先明文取消限购。随后,越来越多的城市开始跟进。截至9月21日,在南京取消限购后,40多个限购城市,只有京沪广深四个一线城市和珠海、三亚未取消限购。
北京会不会取消或者适度放松限购?虽然不少业内人士认为限购是迟早要退出的,在今年这种淡市退出,对市场影响不至于太大,但北京还是看不出限购放松的迹象。7月底,北京市市长安顺在上半年经济形势分析会上表示,北京不会轻易放松限购等措施,否则会削弱结构调整的动力,影响城市可持续发展。
不过,相对于限购政策,限贷政策的从紧,更被业内人士视为影响楼市销售的因素。华远地产董事长任志强就在近表示,去年开始出现房地产交易量下滑,而房地产交易量的下滑就在于金融市场的不开放,银行大幅提高了个人消费信贷利率,增加了购房成本。
业内也曾结合市场谈到,限购放松只是说买房人可能有了购房资格,但是购买力还是问题,楼市核心的问题是刚需购买力不足。
除限购、限贷政策影响外,北京楼市在今年还面临的一个独有情况是,自住房影响开始蔓延。自住房一方面降低了许多购房人的入市门槛,但同时也分流了普通商品住宅市场的需求,并带来了强烈的观望情绪,终导致许多楼盘促销。
自住房冲击区域市场
类似金隅汇星苑、汇景苑,一个自住房项目就能锁定20多万买房人,这也间接导致许多楼盘蓄客与可售房源比明显下降。9月中旬,有网站释放了“朝阳东坝非毛坯现房均价30000”的消息。这个现房就是首开旗下常青藤项目。
在今年,首开常青藤成为北京在售老项目的代表。6月底,常青藤推出特价房,均价在34000-35000元/平方米,相对于此前一度在42000元/平方米水平的价格下调明显。8月中,根据记者了解,常青藤的现房售价约为33000元/平方米。对于首开常青藤的,市场分析人士就谈到,常青藤所在的朝阳东坝板块,本身就有金隅汇景苑等自住房项目竞争。这给常青藤这样的商品住宅楼盘带来不小的压力。
自住商品房2013年开始推出,其价格低于周边商品房30%(实际可能更多)的,去年底就开始引起其他一些房企人士的担心。北京中原地产分析师张大伟还认为,北京两年7万套自住房的供应量,对于年成交量在12万上下的新房市场来说,无疑是个很巨大的数字。
而从记者前期采访了解看,众多买房人开始申购自住房,从而暂停在普通商品住宅市场出售,形成了浓重的观望情绪,也间接导致许多楼盘蓄客与可售房源比明显下降。
房价出现“点状”松动
在上述情况下,包括朝阳东坝、通州台湖、大兴亦庄、房山等区域,均出现了不同程度的,房企促销的手段也愈发灵活。例如在通州台湖,东亚旗下印象台湖、尚品台湖均下调了售价。明显的是在8月中旬,印象台湖类产品从每平方米2.1万元降到1.49万元,降幅达6000元/平方米,住宅类产品也达4000元/平方米。
东亚新华营销总监贾玉鹏曾对记者表示,主要是公司为了加速回款、寻求拿地,目前不少地块底价成交,是一个拿地扩张的好时机。但接近东亚新华的人士也透露,印象台湖也感受到自住房分流的市场需求,加上区域其他楼盘竞争压力,因此选择了。同在台湖板块,首开万科联合开发的台湖新城·公园里项目,今年上半年入市,成交均价约2.7万元/平方米,相对于去年底预期超过3万元/平方米的售价,实际推盘价格下调了。而这背后也有万科因应市场走势和限价,将非毛坯房改为毛坯房的原因。
今年,采取诸如特价房、之类灵活促销手段的房企和项目还有很多,诸如北京城建在亦庄的海梓府,京投万科在丰台的西华府,合景在房山的合景领峰,合生在通州的滨江帝景,等等。
万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆在接受记者采访时表示,现在是典型的市场状态,已经没有或者说找不到太多性需求,刚需占大的 比重,价格是很重要的决心因素。价格只要合理,定位准确,还是有不少卖得不错的项目。因此,房企平价或者以某种方式促销推盘,已经是常态。
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