[摘要] “金九银十”迎来中秋假期，深圳楼市分化加剧。据深圳市规土委网站公开信息显示，中秋三天小长假期间，深圳一手房共成交119套。一边是楼市低迷进入调整期，一边又频传开盘热销的消息，是开发商营销手段造成的虚假繁华，还是楼市调整走出低迷？
“金九银十”迎来中秋假期，深圳楼市分化加剧。据深圳市规土委网站公开信息显示，中秋三天小长假期间，深圳一手房共成交119套。一边是楼市低迷进入调整期，一边又频传开盘热销的消息，是开发商营销手段造成的虚假繁华，还是楼市调整走出低迷？
成交分化加剧
据市场公开数据显示，近期热销盘包括联投东方、大族河山和华侨城公馆。其中联投东方9月5日加推300套78～123平方米的3至5房单位，据项目开发商称，当天加推单位再次吸引逾千人到访抢房，300套房源销售九成，均价1.8万/平方米。大族河山9月6日加推10套79平方米3房，均价22300元/平方米。华侨城公馆9月10日开盘，共推出209套280～320平方米单证大平层，据开发商透露，开盘两成交五成，吸纳销售金额16亿元。
与此同时也有开盘遇冷的窘境，星都豪庭6日开盘，主推120套户型为78～183平方米的2至6房，然而由于此前盛传的1.8万/平方米开盘价到了现场却变成了均价2.5万/平方米，部分高赠送户型价格更是达到了3.7万/平方米，因此开盘去化情况则不尽理想。
豪宅不受影响刚需认价格
进入“金九银十”后，楼市分化趋势加重。从供应区域看，今年大量新增供应楼盘都位于龙岗、坪山等位置较偏远区域，而配套成熟且为广大购房者意愿置业的热点（如龙华等）供应减少。“市场供求结构不匹配，也会影响住房消费的实现。”深圳市房地产研究主任锋表示。
根据中原地产的监测显示，上周（9.1-9.7）深圳一手住宅成交523套，环比继续下降33%，成交面积为5.1万平方米。分区来看，除罗湖成交量有所上升以外，其余各区普遍下降。而上周二手住宅共成交779套，环比下降42%。
相比楼市整体情况，豪宅市场依然独树一帜。深圳湾1号、深圳上城、纯水岸十六期、招商双玺等多个项目的热销为深圳楼市带来一股新动力。然而豪宅热销并不能为楼市代言，业内表示，楼市低迷更多是刚需盘，而豪宅的客户群主要面向改善型的置业者，他们对市场的价格并不那么敏感，更关注居住的需求和品质。
而对比热销盘和遇冷盘则发现，价格仍然是购房者首先考虑的主要因素。以星都豪庭为例，据其了解项目均价在2.4万/平方米左右，而开盘前曾传出均价1.8万/平方米，实际为销售口中的拓展后价格。终开盘价格普遍超出了购房者的心理预期，使得购房者纷纷望“价”兴叹。
同样也是刚需大盘，联投东方的一位销售代表告诉记者，此次联投东方加推的户型中，早抢光的是88平方米的小户型，主要原因还是因为性价比，均价1.8万元，赠送面积达30平方米左右。“其他户型也有赠送面积，但是平均下来单价也高了，刚需客对价格还是很敏感的。”这位销售代表总结道。
抓住购房时期
根据中原地产的监测报告，9月和10月将迎来推盘高峰。在央行和地方政府的共同影响下，房贷也逐渐松动，贷款利率缓慢下降，对刚需客户来说无疑是重大利好。
深圳中原研究飞表示，今年的“金九银十”是一个相对意义上的“金九银十”：一方面，虽然楼市及信贷政策均有松动趋势，但显然力度和速度均受到控制；另一方面，今年的“金九银十”只能由新房市场来唱独角戏。新房市场上半年供应低迷，成交乏力，而下半年随着供应的放量，加上营销的刺激，理智的客户一般都会择机入市，成交会有所上升。而对于下半年，飞认为，“供应增加导致竞争加剧，营销的高峰期会持续至年底，整体价格下降也在预期之中。”
而深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺也认为，等房子是永远等不到的，置业者只要看中房子，就不应该有过多的观望情绪，应该果断入手。
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踩盘报告
联投东方
●项目地址：宝安松岗街道东方大道与松岗大道交汇处
●开发商：深圳市联投置地有限公司
●开盘时间：2014年8月
●容积率：4.50
●绿化率：30%
●物业类型：住宅
●均价：18000元/平方米
●踩盘观感：
位于松岗街道东方大道与松岗大道交汇处。项目分三期建设，集住宅、商业、写字楼、酒店、幼儿园（保障房和老年）为一体的大型综合体。一期主要由8栋住宅和1栋组成，主推78～141平方米3～5房及46～67平方米，赠送面积较多，共计房源1262套，自带近5万平方米商业，目前已签约沃尔玛、万豪酒店、百线影院。项目二期规划还有幼儿园，三期规划有，并拥有松岗、松岗。
●楼盘点评：
1.位置：联投东方目前位于松岗工业区的范畴，该片住宅区刚刚起步，配套有待完善。同时，距离规划的线路较远，门前的公交均为松岗内线，前往市区不太方便。
2.产品：目前推出的户型主要是78～123平方米，由于赠送面积大，其中78平方米户型可以拓展出四房，已经全部。
3.周边配套：联投东方位于由天虹、佳华、星港城、集信商场构筑的商圈内，但是考虑到整个松岗的配套建设，还是有待项目自身的配套完善来改善区域配套。
4.生活便利度：松岗据有两个的，周边配套受区域环境影响，目前不算很好，但仍是整个区域的繁华地带。
●综合点评：
相对于整个宝安，松岗区域算得上是，因此吸引了不少刚需客前来购买。加上其超大的赠送面积和，项目不断加强。而作为大型社区，购物、休闲、商业配套均需要时间完成。除了一般住宅外，联投东方也推出70年的商务，预计年底入市。
●入手指数 ★★★★
红树别院
●项目地址：南山区沙河西路西侧（华润城）
●开发商：深圳市友盛地产有限公司
●开盘时间：待定
●容积率：3.0
●绿化率：30%
●物业类型：住宅
●均价：待定
●踩盘观感：
项目卖点为“高空院落”，静谧而深远。绿意盎然的园林、迷人的高尔夫球场景色，自然观资源丰富。项目距离华润城综合体近，商业配套齐全。
●楼盘点评：
1.位置：项目位于深圳湾、华润城两大，沙河西路、深南大道、1号线高新园站，贯通福田和南山城，交通便捷。
2.产品：项目总占地面积约1万平方米，主打中豪宅，一梯一户，共116套复式，配备了324个停车位，接近1:2车位比。并且从数据上看，容积率3.0，还是比较低的。
3.周边配套：项目坐拥华润城，可享受华润超级SHOPPING MALL,两大高尔夫球场、大沙河、红树湾公园。南山、深圳大学等名校林立，为项目增添了艺术气息。
4.生活便利度：位于南山区，周边配套完善，生活便利。
●入手指数 ★★★★
星都豪庭
●项目地址：龙岗区三号线大芬站A出口（大芬沃尔玛旁）
●开发商：深圳市星都置业有限公司
●开盘时间：9月6日
●容积率：待定
●绿化率：30%
●物业类型：住宅、商业、写字楼
●均价：29000元/平方米
●踩盘观感：
项目周边繁华热闹，近市区、商业聚集、交通便利、配套齐全。整个营销，挤满了前来看房的置业者，络绎不绝，绝大部分的置业者追捧其87平方米的五房，其建筑面积高达130多平方米，即拓展面积高达50多平方米，甚至有些置业者一到营销就追问87平方米5房的样板房情况。
●楼盘点评：
1.位置：项目位于站三号线大芬站A出口，是真正意义上的口住宅，15可达福田区，业主可享受一出口即到家门口的便捷生活，并且周边多条公交线路站点，交通便利。
2.产品：项目总占地面积1.3万平方米，主推户型为78～183平方米2～6房。
3.周边配套：项目自带2.4万平方米商业以及正在建造的大面积园林，口、沃尔玛、大型生态公园、周边林立，自身配套十分成熟。
4.生活便利度：项目周边配套已经完善，无论是从交通、出行、购物、运动方面来说都比较方便。
●入手指数 ★★★
华晖云门
●项目地址：市南山区5号线塘朗站C出口，南方科技大学正门南侧
●开发商：华晖集团
●容积率：5.50
●绿化率：39%
●物业类型：住宅
●均价：待定
●踩盘观感：
项目的户型感觉整体较为方正，北面邻近南方科技大学，东面坐落南方智园与智园翠谷，南面正对塘朗山及塘朗站，西面的宝能城商业正在建设中，现阶段会稍显嘈杂，后期将享有便利的商业。感觉项目四周的交通干道有点窄了。
●楼盘点评：
位置：5号线塘朗站，距深圳北站只有两站，出行较为便利。
产品：项目自带5000平方米的商业和近4000平方米幼儿园，结合项目地理位置和周边现在的、将来的商业、空间是可以预期的。
周边配套：周边有2所幼儿园、4所、5所，项目正对南方科技大学正门南侧，邻近深圳大学城，东面的南方智园已投入使用，是高新产业、科研、的聚居地；的宝能城正在建设中，先期购物可能需要到福田或者南山，但商业完善的后期购物是很便利的。
生活便利度：于大学城、站，出行、交通、子女就学都比较便捷，购物在自带的5000平方米商业和在建的宝能商业。
该项目现阶段处于周边部分是建筑工地而言，有的置业者觉得嘈杂了，有的认为今后生活的便利更为重要；纵观该项目地理位置、区域、配套、资源，是选择现阶段的利好还是选择长期利好，这就是仁者见仁，智者见智了。
●入手指数 ★★★★
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