[摘要] 经济下行大势明显，稳增长、调结构是本轮经济改革目标。2010年以来，我国国民生产总值不断增长，但增速开始由快速增长向逐渐稳定发展。2014年，全国经济运行总体平稳，上半年国内生产总值26.9万亿元，同比增长7.4%，较上年同期下降0.3个百分点。
部分城市限贷政策有所放宽，但仍高于首套标准，各地仍明确执行差别化信贷政策。2014年8月1日，绍兴住房和城乡建设局发出《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》，提出“除首套房外的新购房贷款首付比例地方法人银行业金融机构按不低于40%的限执行”，但仍明显高于首套房的30%。此外，绍兴降低二套房标准为“拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准，不考虑购房贷款次数”，放松限贷政策以稳定市场。8月8日，福建省住房和城乡建设厅公布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》中，也降低首套贷款认定标准为“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定”，而“首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行”。8月20日，江西省出台20条措施促经济平稳增长，其中明确提出“促进房地产市场平稳健康发展。落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例。”
从利率水平来看，首套、二套仍存在明显差异。北京、上海、杭州的首套按揭贷款利率均在基准利率及以下，部分银行折扣达到9折。而多数城市银行的二套房按揭贷款利率在1.1倍基准利率左右，其中重庆的二套房贷款利率较高，工商银行、建设银行均高达基准利率的1.25倍（8.19%）。
执行三年之久的限购政策对于市场的调控作用已相当有限，刚性需求在此过程中逐渐释放，而对于二套及多套房的限贷政策又决定了单独放开限购难以对市场形成有效刺激。采取更多措施鼓励金融机构支持首套房贷，将成为下一阶段各地政府促进房地产市场回暖的重要手段之一。
3、未来：短期手段退出，调控政策格局重构
我国房地产业市场化短短十数年，期间已经历三轮调控，自2010年开始的调控更是直接采取了限购、限贷等色彩浓厚的手段。在市场快速发展、居民居住水平普遍较低的时期，使用非市场化手段抑制过快增长的需求从而稳定市场发展原本无可厚非，但随着市场环境的不断变化，尤其在2014年我国经济降速调结构的宏观背景下，房地产调控方式亟需改变。
从前文可以看出，直至2013年3月“国五条”出台，提及房地产调控，限购、限贷便是其中为重要的代表性政策。而在2014年，原本执行限购的47个城市仅剩十余个城市尚在坚持。在分城施策的原则指导下，我们认为，放宽甚至取消限购的城市数量仍将增加，至今年年末，预计仅一线城市继续坚守限购，其他城市将更多将需求释放的决定权交由市场。
与此同时，面对着限购逐渐退出后的楼市，下半年乃至更长时间内我国房地产政策格局将重新构建。
制度建设是首要任务
如前文所述，在以限购为代表的短期调控手段逐渐退出市场后，为保证市场尽快步入良性发展轨道，建立健全房地产业相关制度显得尤为重要。我们认为，对于房地产行业来说，制度建设需贯穿全产业链：进一步完善土地招拍挂制度，推进集体建设用地同等入市，解决房地产业土地源头问题；建立房地产税体系，减轻开发企业税费负担，通过降低开发成本平稳房地产价格；建立全社会住房信息系统，提高个人多套住房保有环节成本，倡导合理住房需求。
以保障房为突破口完善住房供应体系
我国房地产业但市场化水平仍相对较低，由于不同城市间情况各异，首置、首改、改善、等多类需求并存，与之对应的，建立一套有分化、有差异的住房供应体系至关重要。当前我国人均住房面积已超过30平米，但居住条件差距显著，中低收入群体的住房问题更为突出。在此背景下，通过棚改、保障房等途径改善低收入群体住房条件，利用部分市场资源加大对夹心层刚需的支持力度，而其他需求则完全交由市场，将是未来我国房地产调控工作的重心。
加强基础数据筑底保障市场健康发展
与此同时，为保障市场建立起自身调节的良性发展模式，摸清存量家底成为基础性工作，不动产统一登记及个人住房信息联网工作正是旨在于此。上半年，不动产统一登记工作时间表出炉，相应部门也已挂牌成立，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》也于8月公开征询意见。随着上述工作在技术、规范、部门等不同层面的逐渐突破，我国房地产调控将逐渐建立起完善的数据基础，我国未来调控将更加科学、更具针对性，而不再重蹈以往一刀切的覆辙。
继续借助差别化信贷政策调节需求结构
在“支持合理自住和改善性需求”的要求下，随着绍兴、福建等地“认房又认贷”原则的突破，信贷对此前一度被限购、限贷影响的改善性需求支持力度将有所加大。在金融体系市场化的总体背景下，购买首套房的首付比例将继续保持在较低水平，二套房首付则有望从当前的七成略有下调，多套房贷款闸门短期内仍难打开；至于利率方面，则更多交由各银行根据市场情况确定，但可以相信的是，首套房的贷款利率仍将受更多保护。
财税制度深化改革促进房地产业规范发展
在此前的调控过程中，地方政府也时常通过调节税费缴纳标准以达到刺激或抑制需求的目的，但可以看到，在市场上升发展时，契税、个税、营业税等相关税费标准的提高非但没有体现出抑制需求的作用，反而直接增加了消费者的购房成本，从而造成市场价格进一步的畸形上扬。随着房地产税立法工作的陆续推进，“轻交易、重保有”的总体倾向将使得税收政策对房地产市场的调节作用更偏长期，各项税费标准将更趋规范，而不再是各地短期调节需求的工具。
6月末财政部部长楼继伟向常委会作2013年决算报告时提到，下一步将扎实推进财税体制改革，好房地产税立法相关工作。7月初审核通过的《深化财税体制改革总体方案》更是明确了2020年这一完成新一轮税改的时间节点。如前文所述，房地产税收是一项系统性工作，将成为未来房地产调控的常态手段之一，下一阶段将以房地产税体系的立法工作为开端逐步推进。
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