[摘要] 经济下行大势明显，稳增长、调结构是本轮经济改革目标。2010年以来，我国国民生产总值不断增长，但增速开始由快速增长向逐渐稳定发展。2014年，全国经济运行总体平稳，上半年国内生产总值26.9万亿元，同比增长7.4%，较上年同期下降0.3个百分点。
房天下产业网讯：中指研究院[微博]8月27日发布《新经济形势下后限购时期房地产政策总体趋向》，报告称经济下行大势明显，稳增长、调结构是本轮经济改革目标。2010年以来，我国国民生产总值不断增长，但增速开始由快速增长向逐渐稳定发展。2014年，经济运行总体平稳，上半年国内生产总值26.9万亿元，同比增长7.4%，较上年同期下降0.3个百分点。【下载报告】【更多报告】
1、背景：新经济形势下我国房地产市场降速发展
1)宏观经济面临变革与调整，稳增长、调结构成为当前经济重心
经济下行大势明显，稳增长、调结构是本轮经济改革目标。2010年以来，我国国民生产总值不断增长，但增速开始由快速增长向逐渐稳定发展。2014年，经济运行总体平稳，上半年国内生产总值26.9万亿元，同比增长7.4%，较上年同期下降0.3个百分点。
本轮经济改革目标是稳增长，其重点是向改革创新要动力，向结构调整要助力，通过转型升级稳定经济发展。而从固定资产情况来看，2014年上半年，固定资占GDP比重达到79%，较去年同期增长6个百分点，是2010年以来比重的一年，以拉动经济发展来稳增长仍是上半年的重点。而从房地产开发来看，房地产开发占固定资比重不足20%，是2010年以来同期份额，随着下半年调结构逐步展开扩大，房地产对固定资的贡献将继续缩小。
图：2010年以来我国GDP增速走势
图：2010年以来固定资产、房地产占经济比重
定向放松释放流动性，新增贷款出现下降，把控风险是未来金融工作着力点。2013年6月以来，金融流动性有所收紧，2014年一季度，M2同比增幅由2013年的16.1%降至12.1%。二季度央行两次定向降准释放流动性，上半年M2增幅回升到14.7%。同时，定向释放流动性并未带来通胀压力，2014年2月以来，CPI累计同比增长保持在2.2-2.3%。而从新增贷款走势来看，2014年各月人民币新增贷款仍保持高位，但7月人民币贷款增加3852亿元，同比少增3145亿元，为历年同期值。这与基数效应、今年6月份“冲高”较多以及数据本身的季节性波动等有关，但金融机构相应调整贷款的投放进度，风险管控压力增大，对贷款投放更为谨慎，预计未来仍将对投放是信用风险集中暴露领域投放实行谨慎。而此前，银监会已指出，部分地区房地产风险逐渐显现是造成不良贷款上升的主要风险因素，要严格控制信用风险扩散，重点监控房地产、政府融资平台、产能严重过剩等领域风险。
2)房地产市场出现分化调整，经济增速放缓、结构变化共促量价回落
房地产市场出现回落，量价逐渐理性回归。在2013年出现销量增长后，2014年房地产市场明显回落，1-7月份，商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，销售额36315亿元，下降8.2%，降幅均继续扩大。且不同地区销售情况也出现分化。今年销售形势不容乐观已成为市场共识，作为市场调整的关键一年，出于内生调整需要，市场在上年大幅释放需求后出现回落也是向理性回归的正常反应。另外，上年的高基数也是造成今年降幅明显的原因之一。
价格再现下降，百城价格指数均处下滑态势。根据中指研究院百城价格指数统计，2013以来，百城价格指数同环比增幅均不断扩大。进入2014年，上升势头遏制转为向下，涨幅不断缩小甚至出现负增长扩大。2014年7月，100个城市（新建）住宅平均价格为10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，连续第3个月下跌，同比上涨4.72%，涨幅较上月缩小1.76个百分点，为连续第7个月缩小。
市场供应仍在增长但涨幅已然收紧，新开工量回至四年前。2014年1-7月份，房屋施工面积达到632685万平方米，同比增长11.3%，涨幅较上年同期收紧5个百分点；其中新开工面积98232万平方米，仅与2010年相当，且2014年以来各月累计新开工面积均呈同比明显下降。竣工面积43524万平方米，增长4.5%，增速较1-6月回落3.6个百分点，较上年回落3.4个百分点。尽管市场供应值仍在增加，但开发企业已然认识到今年市场形势的变化和库存量的高企，伴随着的减少逐步收紧了供应量，而新开工更是达到了四年的低点。
开发增长再现低潮，结构调整大户型比重明显下降。2010年以来，房地产开发额不断走高，而2012年受前期市场影响，增幅放缓，同时，90平方米以下住宅占比逐步攀升，而144平方米和别墅、高档等大户型占比削减。2014年，房地产增幅再现明显下滑，1-7月房地产50381亿元，同比增幅由年初的近20%收窄至13.7%。从2014年结构变化来看，在小户型占比平稳在31%的同时，大户型份额占比降至2010年以来，144平方米以上住宅占比降至15.7%，而别墅、高档占比已近6%。
图：2010年以来房地产走势
图：2010年以来各类住房占住宅比重
楼市分化定局，部分二三线城市库存高企，一线城市犹有余力。2014年以来，多数城市库存上升，并接近近年来点。呼和浩特7月可售面积接近1500万平方米，若按照目前的去化速度来看，消化库存至少需要10年的时间。此外，武汉、杭州、苏州、宁波等城市的库存也居于近年高位，其中杭州7月可售面积1171万平方米，出清周期超过27个月，且2011年-2013年商品住宅（不含保障房）销供比为0.75，市场去化压力加大。而以北京、上海为首的一线城市，尽管今年以来库存不断攀升，但中长期来看，市场需求依然充足。
2、变化：限购限贷调整稳定楼市，长效调控机制逐步建立
2014年房地产市场疲软，信贷结构调整导致房地产信贷紧缩，市场持续下行，因此，在坚持支持自住型需求的基调下，各地采取多项措施，不仅从公积金政策、户籍制度等方面调整以刺激市场，而且从限购、信贷等方面保障自住型需求。
1)多地放松限购稳定楼市，限购政策调整明显分化
城市放松限购呈多米诺效应，调整力度呈现明显差异化。2014年6月26日，呼和浩特市发布文件正式取消限购，为个正式宣布全面取消限购的城市。随后，济南、海口、苏州、武汉等城市也相继宣布放松限购。截至8月26日，47个限购城市中，共有26个城市通过官方渠道公布放松限购，10个城市默认取消限购，11个城市目前暂无消息称放松限购。
从各城市限购政策调整来看，除呼和浩特、济南、海口、温州等13个城市官方公布全面取消限购外，其余城市均为定向放宽。杭州、宁波、青岛、厦门等城市则实施区域性放松政策，针对城市内部分区域全面取消限购，其他区域仍执行限购政策。而另一类城市则针对不同类型房屋放松限购：苏州、无锡取消90平米以上（含）住房的限购政策，武汉140平以上住房全面放开限购，西安则放宽60平以下的住房和砖混结构的二手住房。坚持保护自住需求仍是此轮调整的基调，但城市在执行层面仍存在不同，各地根据自身库存、去化、市场结构等多方面因素，差别化调整限购政策，以保证楼市稳定发展。
一线城市短期内供不应求态势有所缓解，但放松限购的可能性不大。一线社会、经济发展显著，人口吸附力强，具备房地产市场发展的良好外部条件。从过去三年的市场情况来看，北京累计商品住宅（不含保障房）销供比为1.23，市场明显供不应求，尽管今年以来库存不断攀升，但中长期来看，市场需求依然充足，短期内放松限购的可能性不大。在二三线城市纷纷放开限购的同时，一线城市放松限购传闻一度兴起，但均被当地政府否认。8月13日，深圳市规划和国土资源委员会也再次重申坚持限购不放松。因此，在此轮调整中，一线城市受经济、人口、供求等多方面因素影响，坚持限购不放松的可能性较高。
2)差别化信贷实施，保障自住型需求
“差别化信贷”逐步推进，明确支持首套房贷款。2014年以来，在宏观经济缓慢的背景下，信贷结构调整，部分银行出现贷款难等问题，央行明确要“合理配置信贷资源，优先满足居民家庭购买自住普通商品住房的贷款需求再次重申”，重申要落实差别化信贷，支持首套房贷款需求。
部分城市限贷政策有所放宽，但仍高于首套标准，各地仍明确执行差别化信贷政策。2014年8月1日，绍兴住房和城乡建设局发出《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》，提出“除首套房外的新购房贷款首付比例地方法人银行业金融机构按不低于40%的限执行”，但仍明显高于首套房的30%。此外，绍兴降低二套房标准为“拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准，不考虑购房贷款次数”，放松限贷政策以稳定市场。8月8日，福建省住房和城乡建设厅公布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》中，也降低首套贷款认定标准为“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定”，而“首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行”。8月20日，江西省出台20条措施促经济平稳增长，其中明确提出“促进房地产市场平稳健康发展。落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例。”
从利率水平来看，首套、二套仍存在明显差异。北京、上海、杭州的首套按揭贷款利率均在基准利率及以下，部分银行折扣达到9折。而多数城市银行的二套房按揭贷款利率在1.1倍基准利率左右，其中重庆的二套房贷款利率较高，工商银行、建设银行均高达基准利率的1.25倍（8.19%）。
执行三年之久的限购政策对于市场的调控作用已相当有限，刚性需求在此过程中逐渐释放，而对于二套及多套房的限贷政策又决定了单独放开限购难以对市场形成有效刺激。采取更多措施鼓励金融机构支持首套房贷，将成为下一阶段各地政府促进房地产市场回暖的重要手段之一。
3、未来：短期手段退出，调控政策格局重构
我国房地产业市场化短短十数年，期间已经历三轮调控，自2010年开始的调控更是直接采取了限购、限贷等色彩浓厚的手段。在市场快速发展、居民居住水平普遍较低的时期，使用非市场化手段抑制过快增长的需求从而稳定市场发展原本无可厚非，但随着市场环境的不断变化，尤其在2014年我国经济降速调结构的宏观背景下，房地产调控方式亟需改变。
从前文可以看出，直至2013年3月“国五条”出台，提及房地产调控，限购、限贷便是其中为重要的代表性政策。而在2014年，原本执行限购的47个城市仅剩十余个城市尚在坚持。在分城施策的原则指导下，我们认为，放宽甚至取消限购的城市数量仍将增加，至今年年末，预计仅一线城市继续坚守限购，其他城市将更多将需求释放的决定权交由市场。
与此同时，面对着限购逐渐退出后的楼市，下半年乃至更长时间内我国房地产政策格局将重新构建。
制度建设是首要任务
如前文所述，在以限购为代表的短期调控手段逐渐退出市场后，为保证市场尽快步入良性发展轨道，建立健全房地产业相关制度显得尤为重要。我们认为，对于房地产行业来说，制度建设需贯穿全产业链：进一步完善土地招拍挂制度，推进集体建设用地同等入市，解决房地产业土地源头问题；建立房地产税体系，减轻开发企业税费负担，通过降低开发成本平稳房地产价格；建立全社会住房信息系统，提高个人多套住房保有环节成本，倡导合理住房需求。
以保障房为突破口完善住房供应体系
我国房地产业但市场化水平仍相对较低，由于不同城市间情况各异，首置、首改、改善、等多类需求并存，与之对应的，建立一套有分化、有差异的住房供应体系至关重要。当前我国人均住房面积已超过30平米，但居住条件差距显著，中低收入群体的住房问题更为突出。在此背景下，通过棚改、保障房等途径改善低收入群体住房条件，利用部分市场资源加大对夹心层刚需的支持力度，而其他需求则完全交由市场，将是未来我国房地产调控工作的重心。
加强基础数据筑底保障市场健康发展
与此同时，为保障市场建立起自身调节的良性发展模式，摸清存量家底成为基础性工作，不动产统一登记及个人住房信息联网工作正是旨在于此。上半年，不动产统一登记工作时间表出炉，相应部门也已挂牌成立，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》也于8月公开征询意见。随着上述工作在技术、规范、部门等不同层面的逐渐突破，我国房地产调控将逐渐建立起完善的数据基础，我国未来调控将更加科学、更具针对性，而不再重蹈以往一刀切的覆辙。
继续借助差别化信贷政策调节需求结构
在“支持合理自住和改善性需求”的要求下，随着绍兴、福建等地“认房又认贷”原则的突破，信贷对此前一度被限购、限贷影响的改善性需求支持力度将有所加大。在金融体系市场化的总体背景下，购买首套房的首付比例将继续保持在较低水平，二套房首付则有望从当前的七成略有下调，多套房贷款闸门短期内仍难打开；至于利率方面，则更多交由各银行根据市场情况确定，但可以相信的是，首套房的贷款利率仍将受更多保护。
财税制度深化改革促进房地产业规范发展
在此前的调控过程中，地方政府也时常通过调节税费缴纳标准以达到刺激或抑制需求的目的，但可以看到，在市场上升发展时，契税、个税、营业税等相关税费标准的提高非但没有体现出抑制需求的作用，反而直接增加了消费者的购房成本，从而造成市场价格进一步的畸形上扬。随着房地产税立法工作的陆续推进，“轻交易、重保有”的总体倾向将使得税收政策对房地产市场的调节作用更偏长期，各项税费标准将更趋规范，而不再是各地短期调节需求的工具。
6月末财政部部长楼继伟向常委会作2013年决算报告时提到，下一步将扎实推进财税体制改革，好房地产税立法相关工作。7月初审核通过的《深化财税体制改革总体方案》更是明确了2020年这一完成新一轮税改的时间节点。如前文所述，房地产税收是一项系统性工作，将成为未来房地产调控的常态手段之一，下一阶段将以房地产税体系的立法工作为开端逐步推进。
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