[摘要] 经济下行大势明显，稳增长、调结构是本轮经济改革目标。2010年以来，我国国民生产总值不断增长，但增速开始由快速增长向逐渐稳定发展。2014年，全国经济运行总体平稳，上半年国内生产总值26.9万亿元，同比增长7.4%，较上年同期下降0.3个百分点。
开发增长再现低潮，结构调整大户型比重明显下降。2010年以来，房地产开发额不断走高，而2012年受前期市场影响，增幅放缓，同时，90平方米以下住宅占比逐步攀升，而144平方米和别墅、高档等大户型占比削减。2014年，房地产增幅再现明显下滑，1-7月房地产50381亿元，同比增幅由年初的近20%收窄至13.7%。从2014年结构变化来看，在小户型占比平稳在31%的同时，大户型份额占比降至2010年以来，144平方米以上住宅占比降至15.7%，而别墅、高档占比已近6%。
图：2010年以来房地产走势
图：2010年以来各类住房占住宅比重
楼市分化定局，部分二三线城市库存高企，一线城市犹有余力。2014年以来，多数城市库存上升，并接近近年来点。呼和浩特7月可售面积接近1500万平方米，若按照目前的去化速度来看，消化库存至少需要10年的时间。此外，武汉、杭州、苏州、宁波等城市的库存也居于近年高位，其中杭州7月可售面积1171万平方米，出清周期超过27个月，且2011年-2013年商品住宅（不含保障房）销供比为0.75，市场去化压力加大。而以北京、上海为首的一线城市，尽管今年以来库存不断攀升，但中长期来看，市场需求依然充足。
2、变化：限购限贷调整稳定楼市，长效调控机制逐步建立
2014年房地产市场疲软，信贷结构调整导致房地产信贷紧缩，市场持续下行，因此，在坚持支持自住型需求的基调下，各地采取多项措施，不仅从公积金政策、户籍制度等方面调整以刺激市场，而且从限购、信贷等方面保障自住型需求。
1)多地放松限购稳定楼市，限购政策调整明显分化
城市放松限购呈多米诺效应，调整力度呈现明显差异化。2014年6月26日，呼和浩特市发布文件正式取消限购，为个正式宣布全面取消限购的城市。随后，济南、海口、苏州、武汉等城市也相继宣布放松限购。截至8月26日，47个限购城市中，共有26个城市通过官方渠道公布放松限购，10个城市默认取消限购，11个城市目前暂无消息称放松限购。
从各城市限购政策调整来看，除呼和浩特、济南、海口、温州等13个城市官方公布全面取消限购外，其余城市均为定向放宽。杭州、宁波、青岛、厦门等城市则实施区域性放松政策，针对城市内部分区域全面取消限购，其他区域仍执行限购政策。而另一类城市则针对不同类型房屋放松限购：苏州、无锡取消90平米以上（含）住房的限购政策，武汉140平以上住房全面放开限购，西安则放宽60平以下的住房和砖混结构的二手住房。坚持保护自住需求仍是此轮调整的基调，但城市在执行层面仍存在不同，各地根据自身库存、去化、市场结构等多方面因素，差别化调整限购政策，以保证楼市稳定发展。
一线城市短期内供不应求态势有所缓解，但放松限购的可能性不大。一线社会、经济发展显著，人口吸附力强，具备房地产市场发展的良好外部条件。从过去三年的市场情况来看，北京累计商品住宅（不含保障房）销供比为1.23，市场明显供不应求，尽管今年以来库存不断攀升，但中长期来看，市场需求依然充足，短期内放松限购的可能性不大。在二三线城市纷纷放开限购的同时，一线城市放松限购传闻一度兴起，但均被当地政府否认。8月13日，深圳市规划和国土资源委员会也再次重申坚持限购不放松。因此，在此轮调整中，一线城市受经济、人口、供求等多方面因素影响，坚持限购不放松的可能性较高。
2)差别化信贷实施，保障自住型需求
“差别化信贷”逐步推进，明确支持首套房贷款。2014年以来，在宏观经济缓慢的背景下，信贷结构调整，部分银行出现贷款难等问题，央行明确要“合理配置信贷资源，优先满足居民家庭购买自住普通商品住房的贷款需求再次重申”，重申要落实差别化信贷，支持首套房贷款需求。
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