[摘要] 中国的住宅开发企业万科17日发布半年度报告。万科总裁郁亮表示，“目前已经出现了一些积极的因素，预示着下半年的经营环境可能会好于上半年”。
中国的住宅开发企业万科17日发布半年度报告。万科总裁郁亮表示，“目前已经出现了一些积极的因素，预示着下半年的经营环境可能会好于上半年”。
今年以来，中国楼市步入下行调整，商品房成交量大幅萎缩，多数大中城市房价也出现下滑。对于未来市场形势，郁亮认为，短期内那些库存量高、消化库存周期长的城市，仍然会延续去库存的过程。
但郁亮认为一些积极因素已经出现，下半年楼市环境或好于上半年。具体而言，在分类调控政策导向下，近期各地进行了一系列政策调整，这有利于稳定市场信心，释放一部分被抑制的置业需求。另外，随着央行多次强调要保护置业者贷款需求，未来的购房信贷环境也有望改善。此外，今年上半年各地市场出现的价格回调，一定程度上也有助于提升购房者实际购买力。
近期，中国掀起一股放松限购潮，包括昆明、郑州等在内的近40个城市在限购方面出现不同程度松动，仍然严格坚持限购的城市不足两成。除限购松动外，四川、广西、绍兴等省市近日也密集发文，试图通过放宽二套房贷、发放购房补贴等形式提振楼市。
有分析人士指出，由于目前一些地区的救市政策已经涉及到信贷松动，一旦银行实施执行，潜在购房者或被刺激入市，年内房价以及成交量都可能出现反弹。这也与郁亮的前述判断一致。
作为龙头房企，万科的表现往往被认为是市场标杆。从其发布的半年报来看，万科上半年实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元人民币，同比分别增长14.6%和20.6%。虽然仍逆势保持快速增长，但增速相对于去年有明显下降。且万科中报的营业收入同比略微下降1%，为409.6亿元人民币，对此，万科方面认为主要由于上半年结算不多。
此外，在土地购置方面，万科也表现出十分谨慎的态度。上半年该企业新增19个开发项目，按万科权益计算的规划建筑面积约264.1万平方米，较去年同期明显下降。万科方面表示，目前主要城市的地价仍在高位，而公司的项目资源足以支持未来两到三年的发展需求，拿地需求并不迫切，鉴于二季度土地市场已出现调整迹象，公司预计未来可能会有更好的拿地时机。
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（来源：深圳新闻网）2014年上半年，深圳楼市销售前10强总销量为5600余套，而位于深圳东国际滨海湾区的碧桂园·十里银滩单盘销量超过4000套，这让很多业内人士不得不把目光从一线城市转向在这里。
7月25日下午，任志强“死对头”、楼市“空军司令”牛刀悄然来到碧桂园·十里银滩。作为“牛刀解市——2014年下半年房地产沙龙”的主讲嘉宾，与当地房协领导、开发商就深圳东稀缺海景资源和十里银滩热销现象展开讨论。
牛刀看十里银滩 像七八年前的三亚
“2014年上半年，碧桂园·十里银滩销量达4000套，销售额接近25亿元。”碧桂园·十里银滩策略副总监邹阳军向深晚记者介绍。听到这一数字，牛刀表示“惊讶”，他说，“深圳库存年限为2.9万套，今年到目前为止是3.6万套。上半年月均成交才2500~3000套。而十里银滩至今已总成交超2万套，仅上半年就达4000套，太不可思议了！”
而牛刀分析认为，十里银滩的环境和七八年前的三亚像，稀缺的自然资源向来都是开发商争夺的热点区域。加上国内众多开发商携手入驻，3000亿元无疑带热了这一湾区。
据碧桂园统计，除了深圳刚需客外，一些之前去三亚买房的内地客也纷纷转向十里银滩，十里银滩今年7月份又经历了新一轮。
牛刀刚到十里银滩项目，便被这里的海景所吸引，甚至半夜还到海边体验，对于拥有深圳东稀缺海景资源和众多成熟配套的十里银滩，牛刀毫不犹豫地“看多”，表示“喜欢十里银滩的海景，要买就买别墅”！
牛刀解市深圳东 开发价值无法想象
沙龙现场，惠州房协副会长谭建文表示，十里银滩上半年的热销给了市场极大信心，也将推动市政府加快落实深圳东新区配套建设，越来越多的深圳消费者到惠置业。
据了解，规建中的深圳轻轨12号线和3号线将通到大亚湾，计划2015年至2016年开工，预计2017年至2018年开通。届时，深圳与惠州间将相互促进，共同发展，“海滨卫星城”碧桂园·十里银滩也将迎来全新的发展机遇。
惠州大亚湾房地产协会创会会长陈江洪说：“去年惠州市的整个楼市成交面积在全省可以排到位。突破了一千万平方米的大关”。陈江洪认为，这一成绩得益于深圳东整个环滨海线的区域，包括与深圳一线之隔的大亚湾区和惠东滨海线。
邹阳军介绍说，由于十里银滩拥有丰富的产品线，刚需自住或者都可以满足，幼儿园、班车、商业配套等均已齐备。另据邹阳军透露，十里银滩的租赁市场也开始成熟起来，目前一期两房带家私电器月租达1500元~2000元，率达到6%以上。
牛刀从大的背景分析认为，惠州乃至深圳东区域，享受到了中国对外开放招商引资的便利，这三十年来深圳经济发展迅猛，惠州也受益深圳的发展，惠州的山水资源原来没有像别的城市那样开发，这个资源现在正在开发的过程中，政府支持力度较大，土地价格相对来说偏低，所以导致它的住宅价格有差异。“以后这个地方很难说，一旦开发出来，它的价值可能不是我们现在能想象的。”牛刀称。
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牛刀再唱空 9月一线城市将量价齐跌
2014年上半年，根据北京、上海、广州、深圳等一线城市的楼市成交数据显示，这些城市的成交量都出现了不同程度的下滑，楼市处于比较低迷的状况。而市场上对房价涨跌声音的层出不穷，说法不一，更是令许多购房者模糊不清当下市场的走势，只能一直观望。
牛刀认为，目前流入中国房地产几笔大的资金都受到了影响。笔资金就是外汇占款（注：指受资国银行收购外汇资产而相应投放的本国货币），这是影响房地产的现金流。外汇占款上个月是负增长，在总收入当中减少了412亿，这样的外汇占款阻止了很多资金流入房地产。第二笔资金是钢贸、铜贸、贸易等资金链条，这也在不同程度上影响着流向房地产的资金。
今年国际金融市场上出现的一个问题是美元的缩减量化宽松（注：量化宽松，英文缩写为QE即QuantitativeEasing。主要是指银行在实行零利率或近似零利率政策后，通过购买国债等中长期债券，增加基础货币供给，向市场注入大量流动性资金的干预方式，以鼓励开支和借贷，也被简化地形容为间接增印钞票）美元缩减量化宽松目前的量是每个月100亿，这对整个金融市场影响很大。
牛刀分析，今年9月份美联储的缩减QE可能会结束。因为美元此轮缩减目标总共是850亿，到6月份已经缩减了500亿，还剩350亿。所以，9月基本上可以缩减完。因此，如果美元全部缩减QE完了以后，中国的外汇储备将会受到严峻的考验。而从2014年1月开始至今，人民币经历了跌升。牛刀指出，到了9月，人民币将重新步入下跌的通道，这个同样影响到楼市的资金。这个钱主要是影响一线城市，而不是中国的三四线城市，因为中国的三四线城市美元流入程度不大。
“9月份，国际上美元缩减QE结束，这将给国内开发商造成相当大的资金压力，一些城市楼市库存严重，今年9月，除了深圳，包括北京、上海同样面对着量价齐跌。”牛刀剖析道。
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