[摘要] 作为惠州市场的龙头，光耀地产以及开发的楼盘在当地几乎无人不知。然而，本是光耀地产发迹的福地，如今却成为其难以脱身的沼泽，在宏观政策以及银行限贷等对房地产市场进一步调控之下，这个以惠州为大本营的房地产商目前正举步维艰
抛售趋势明显
毫无疑问的是，光耀地产早已患上了“资金饥渴症“，据知情人士透露，为了迅速回笼资金，光耀地产在惠州的其他在售楼盘都或多或少存在“抵押工程款”的房源，以及对旗下在售楼盘均进行不同程度的促销。
位于惠州大亚湾的DADA的草地，推出现购房赠送7万元装修费等优惠活动。但由于该项目位于大亚湾石化区，其销售情况并不佳。
此外，光耀在售的另一艺术居住概念项目马克住区，其楼盘价格走势从去年6月开盘至今，一直呈下降趋势，从均价6800元/平方米降至目前的均价5200元/平方米。
对此，同策咨询研究总监张宏伟分析，一般情况下，开放商将房子抵押给施工方、材料方多是由于资金紧张的无奈之举，由于光耀地产在惠州有多盘同时进行开发，短期内某单盘的资金不到位可能影响到另外的项目的基本维持或开发，为了迅速回款，牺牲利润换取现金流，这种行为不难理解。
查看光耀地产子公司“*ST新都2013年年报显示，光耀地产2013年全年实现收入45亿元，而这一数字甚至都不及2011年惠州单域销售额，实现净利润为4.8亿元，全年净现金流量为-12297万元。截至2013年12月31日，公司资产总额为94.5亿元，负债总额为44.9亿元，资产净额为50亿元。
大盘模式之困
光耀地产成立于2002年，起步于广东省惠州市，以房地产开发和社区物业管理为主业，从8亿到60亿销售额，从一家籍籍无名到众多周知的惠州地产老大，作为一家总部位于深圳，却崛起于惠州的地产公司，光耀地产继恒大之后，又缔造了一个本土地产神话。
然而，成也萧何败萧何。本是光耀地产发迹的福地，如今却成为其难以脱身的沼泽，在宏观政策以及银行限贷等对房地产市场进一步调控之下，这个以惠州为大本营的房地产商目前正举步维艰。
而巨大的资金的压力，正是源于光耀地产“大跃进”式的扩张，光耀地产董事长郭耀明曾在接受媒体访问时表示，2011年光耀地产用20多亿元去拿地，同时，光耀在上马10多个项目，其中有8个是超千亩的大盘。
对此，美联地产研究主任徐枫表示，光耀地产一直偏向大盘开发的操作模式向来控制拿地成本，以此追求规模效应，但是大规模拿地的前期工程、银行利息、人工费用成本较高，大盘操作的资金压力大，尤其在市场行情不好，三线城市出现需求过剩的情况下，大盘受到的冲击也。
而在光耀快速发展中，外界更为好奇的则是其不为人知的融资渠道和模式。
郭耀名曾对媒体透露，其开发资金80%来源均是项目贷款，20%信托作为补充，除了自有资金，其他资金来源渠道主要依赖银行贷款，同时，光耀也在拓展如信托、基金、发展等融资渠道。
但是随着银行限贷日趋严格，光耀地产目前的融资方式主要还是来自于信托融资。但是信托的融资成本要高于银行贷款的利息，对于高成本融资，张宏伟分析称，对于缺少资本市场融资能力的房企而言，面对银行信贷渠道的缩紧，只能借道于信托，但是现在房地产信托产品泡沫太大，光耀地产融资渠道可能会进一步遭遇“瓶颈”。
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