[摘要] 2013年11月，中共十八届三中全会将在北京召开，此次会议的主要议程是研究全面深化改革重大问题。而此前曾被全国热议的楼市调控长效机制、以房养老等议题，都显示房地产行业的长远健康发展，将是此次会议的重要内容之一。
楼市长效机制预测三中全会后出炉
房地产调控节点几乎成为当下公众的关注焦点。昨日建投研究院发布的四季度评级预测报告称，预计四季度是十八届三中全会后，房地产长效机制的面世是大概率事件，这一预测来自地产、信托等诸多领域研究人员观点的综合分析。
考虑到新一届政府更加强调用长效机制取代以往的调控政策，因而，报告预测房地产长效调控机制可能包括房地产直接融资、房产税、土地供给制度、保障房等。其中有可能的是房产税试点扩大，并选择在房地产市场比较发达、地域等方面具有代表性的城市实施。而这与近期国研发布的“383方案”关于房地产领域的改革内容大致相同。
楼市现回调态势 称三中全会或出调控举措
据中国之声《新闻联播》报道，中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查今天发布数据，10月份的中国非制造业商务活动指数为56.3%，环比上升0.9个百分点，创年内新高。房地产业活动预期指数大幅攀升，分析，当前市场变化不排除开发商的可能。
10月非制造业PMI再创新高，其中，新订单指数虽有回调，但仍保持在51.6%的稳定水平。从业人员指数环比上升0.2个百分点，连续七个月运行在51%以上。中国物流与采购联合会副会长蔡进分析，表明当前非制造业经营活动稳步攀升，再加上受生产大幅回升的影响，1日公布的制造业PMI创出18个月以来新高，这都反映出内需增长态势依然在延续。
蔡进：市场的发展还是比较活跃，比较旺盛，同时就业状况，包括建筑业、服务业的就业状况增长量还是比较好，所以非制造业经济一是发展比较快，比较好，为整个中国经济的平稳发展还是奠定了比较好的基础。
10月非制造业中，服务业增长较为突出，商务活动指数环比上升0.9个百分点，达到54.8%，创出自2月以来的新高。从具体行业看，与居民消费、旅游和信息消费相关的行业成为拉动服务业活动上升的主要动力。蔡进表示，这一方面是受节日因素影响，另一方面也表明结构调整、服务业升级正在加速：
蔡进：服务业的回升也是得益于在宏观调控中间加大了结构调整的力度，在一定程度上释放了服务业发展的，所以说推动了服务业的快速发展，原先它是在一个传统的服务业的消费——衣食住行，但是现在服务业也在一个升级的过程中间，是近一段时间通信服务或者电信服务业发展还是比较迅速，比较快的。
10月建筑业商务活动指数62.0%，环比上升0.5个百分点。其中，房屋建筑业和土木工程建筑业活动均有不同程度回升，显示在进入淡季之前，相关城市建设和基础设施建设活动仍稳步运行。
蔡进：这一阶段以来在铁路建设的方面，在城市轨道交通的建设方面，在棚户区改造方面，还有像环保一些基础设施建设方面，等等这些方面应该说有关方面，是宏观政策方面加大了一定的投入，所以这个方面的话在一定程度上是推动了建筑业的快速增长的。
值得注意的是，建筑业的新出口订单指数环比大幅回升，达到了55.5%，蔡进认为，这预示着海外建筑需求有所回升，需关注指数的后续变化。
在建筑业增长迅速回升的同时，房地产业商务活动指数却出现回落，为49.9%，环比回落4.3个百分点，房地产业新订单指数也在大幅下降，中原地产市场研究部总监张大伟分析，这意味着房地产开发活动较上月有所回落。
张大伟：因为本身从新订单来说到了冬季本身成交也不会很活跃，从北方来说有施工期不会有新订单的出现。
不过，地产业收费价格指数10月达到54.1%，较上月上升4.2个百分点，业务活动预期指数57.6%，较上月上升2.0个百分点。蔡进说，这进一步印证了很多房地产企业或许对后期市场走势较为看好：
当前市场变化不排除的可能。
张大伟认为，楼市价格和预期的上涨符合当下的情况，现在在金九银十，楼市是一、二线城市，量、价上涨是比较明显的，分化也较为突出，但有可能恰恰因为楼市持续了一年多的上涨，因此也从政策等方面酝酿了一些调整的可能。
张大伟：从即将召开的11月份的三中全会来看的话，也会有可能对房地产有一些调控的出来的可能性，整体来看的话，现在市场有一些对后市的不确定因素存在，所以整体来说后市发展我觉得也是会逐渐平稳。
房市调控对十八届三中全会的“五个不要指望”
文/一语成谶（扬州）
万物芜杂，人心迷茫。其实，人法地，地法天，天法道。老子曰：“道生一，一生二，二生三，三生万物。”看似纷繁，本质简单如一。
无论是房地产的“多军”还是“空军”，极端的眼光看市场，其实是一种偏执和短视。房地产市场看似“一桶浆糊”，其实只要看清本质，依然可以激浊扬清，一鉴见底。对三中全会的楼市调控，至少六件事不要指望：
、房产泡沫客观存在，不要指望一个人口净流出的城市有房产有稳定的预期
怎样判断一个城市的房地产是否存在泡沫？各地的市长们都有自己的宏伟蓝图，动辄就把城市规划区面积扩大数百平方公里甚至上千平方公里，各地出现的“县改区”潮方兴未艾。市长们面对成百、上千万方的存量商品房，其底气是，“我们的城市未来人口将达到……万”。同样，市长们面对地方政府融资平台数百亿、上千亿的负债，其解释是，我们的土地储备还有……亩地可以上市。
问题是，不是每个城市都有不断做大的可能。如何判断一个城市的成长性其实没有太大的学问。人口净流出还是净流入，每年流失或流入的人口规模，是判断一个城市成长性的根本性指标。
关注一个城市的户籍人口与常住人口这两个指标，算好两笔账：
1、 X=当年常住人口—上年常住人口；
2、 Y=城市常住人口—城市户籍人口。
X值越大，表明城市未来成长性越好，你在这个城市持有多套住房的风险越小。反之，则应当考虑减持，对变现资金重新选择渠道。
Y值越大，说明这个城市的发展基础越好，体现一个城市的充分发展程度。一般而言，一线城市的Y值都很大。
Y值较小的城市，如果某一年X 值较大，则要分析其人口快速集聚的原因究竟是什么？不能简单判断。
不同的城市，有心人可以收集数据，做一些分析，作出自己的判断。
第二、决定价格的永远是需求，不要指望北上广这类特大型城市的房价会掉落凡间
中国城市发展和布局模式是畸形的，一线城市人口规模过快膨胀，特大型城市迅速崛起，而特大城市、大城市、中型城市、城镇的合理布局和合理产业分工根本没有形成。人口过度集中形成的强大需求，是中国一线城市和各大都市圈房价不断走高的根本原因。
就业和机会都集聚在特大城市，都集中在几大经济板块，人自然蜂涌而去。有人不断集聚，就会不断产生新的需求，今年特大城市房价再上飙20%，对此并不应该感到意外。
一线城市的高房价，是全球城市化进程中的共性问题。没有办法解决，中国也没有办法解决。这样的判断，令人沮丧。级别越高的城市，其房产的保值功能将越强，这一点同样无法改变。
中国从根本上打破城乡二元结构和户籍制度的束缚，人口实现自由迁徒流动，将有助于一线城市各类资源的弹性利用。
以上海为例：
上海今年公布的数据表明，2012年上海市常住人口达到2380万人，其中，户籍常住人口1420万人。与2011年相比，非户籍常住人口960万人，增加25万人。外加户籍人口增长的8万，上海一年净增人口33万。以人均居住面积15平方测算，需要住房面积近500万平方。
实际上，2012年上海商品住宅成交937万平方米，新增人口需求占到一半以。而2012年上海的新增供应量则为892万平方米，去库存化明显。
数据表明，上海房地产的消费结构，新增人口的需求占50%以上，而且去库存明显，说明上海的房地产市场较为健康。
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