[摘要] 2013年11月，中共十八届三中全会将在北京召开，此次会议的主要议程是研究全面深化改革重大问题。而此前曾被全国热议的楼市调控长效机制、以房养老等议题，都显示房地产行业的长远健康发展，将是此次会议的重要内容之一。
2013年11月，中共十八届三中全会将在北京召开，此次会议的主要议程是研究全面深化改革重大问题。而此前曾被热议的楼市调控长效机制、以房养老等议题，都显示房地产行业的长远健康发展，将是此次会议的重要内容之一。
根据普遍的舆论反映、对业内人士的专访，总结发现有九大人们所普遍关心的问题，将房地产行业长远健康发展所面临的问题，也是人们所普遍关心的问题。
地产
一：系统化调控方案或初步表态
关注意义：新一届政府的房地产治理思路
2013年2月的“国五条”对于房地产带来的“需求释放意义”大于”稳定房地产市场”的意义已经成为定论，而有关房地产整体调控思路的表态，在新一届政府上台后鲜有表述，而7月份新华社旗下媒体关于“长效机制”的概念则成为舆论关注的热点。
近期以来，包括消息层面援引各个部委相关人士的表述可以看出，关于未来中国房地产市场的系统化调控思路，的确在探讨拟定，而十八届三中全会，则正是这一思路的释放点。
二、“新型城镇化”或被重新定义
关注意义：致力于消除地区发展差距
日前，经济学家易宪容撰文表示，市场期望在这次会议上会有重大的改革政策出台，重新定义城镇化，使得城镇化促进中国经济增长方式、扩大居民内需的动力和活力。
为此，中国城镇化应是“农民转为市民”的城镇化；是缩小“农村与城市之间、沿海与中西部之间、大中城市与小城市之间的三大差距”的城镇化。而城镇化要真正成为转变中国经济增长方式、扩大居民内需的动力和活力，需要从户籍制度、中国土地制度以及改变当前中国经济“房地产化”的政策等三大方面进行改革。
三、“土地二元制”或有望终结
关注意义：集体土地能否进入商品市场
据媒体报道，日前常委会全面否定了《土地管理法(修订案)》，并正在研究重新解释《宪法》第十条中的“城市的土地属于国家”条款，重新解释后的条款可能会描述为“城市的土地可以归国家或集体”。
与重新解释宪法的同时，国务院研究课题组推出了一份具有顶层设计色彩的《新一轮改革的基本思路和行动方案》，业内人士普遍认为，土地流转很有可能成为十八届三中全会的重要议题和本届政府的重要工作方向之一。
四、房产税时代或将正式来临
关注意义：现行调控政策变革基础之一
与长效机制一样，房产税也是近半年来的一个高频词汇。据报导，中国财政部财政科学研究所所长贾康在一个金融会议的间隙表示，三中全会肯定会讨论财政体制改革问题。
《环球时报》总编辑胡锡进近表示，如今的房地产正在经历“的”。我提醒北上广一线城市的者，如果房价接着涨，高额房产税一定会来，购房者必将输得很惨。所以只买住的房，不用房，大家(房价户型二手房租房)(房价户型 二手房租房)共同反对投机购房，给真正需要买房住的人机会，这样一线城市的房地产才能软着陆。
五、房企再融资或将开闸
关注意义：房企将实现直接融资
今年8月份，房地产企业一度密集地抛出融资预案，“房企再融资”也再度燃起了房地产市场的一把火。随着新一届政府不断加强运用“看不见的手”，无论是从金融秩序正常化，还是从房地产调控市场化，房企融资开闸从方向上来说是必然的。
华远地董事长对此表示，三中全会以后地产再融资或放开。“我不认为中国在未来的发展中依然会用这种错误的政策调整市场，也可能三中全会以后就允许在境内再融资了。”任志强表示，“到时候的地产企业都会冲上去，华远地产也不例外。”
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六、住宅产业化或有望范围展开
关注意义：保障性住房将更加普及
据报道，在此前被广泛热议的楼市调控长效机制中，住宅产业化将是其中重要内容，而且可能在保障房建设领域先行试水，快或在明年以地方试点的形式推出。
今年以来，住建部曾多次开展调研，探讨住宅产业化的相关技术问题和制度建设。作为住宅产业化的一部分，《工业化建筑评价标准》目前正由住宅产业化促进、中国建筑科学研究院及相关院校共同编制，计划明年出台。而据住宅产业化促进副主任文 透露，在房屋设计环节，设计标准化是住宅产业化下一步的重点工作。
七、保障房制度或被重新设计
关注意义：保障房将真正实现“保障”功能
保障性住房是我国政府一项重要的民生工程，“十二五”期间，计划新建保障性住房3600万套。但从以往的经验来看，目前我国保障性住房的建设和推进还处于探索阶段，还存在不少矛盾和问题，包括工程质量问题以及分配问题。
另外，在大规模的建设要求下，传统的建设方式带来的效率低下、成本高昂、资源浪费严重、管理维护难度大等种种问题，显然已经难以满足需要。因此，这些问题将很有可能在此次三中全会上得到更充分的讨论。
八、养老地产业或将迎来春天
关注意义：社会养老将有新看点
9月份国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中一项“以房养老”一度引发大讨论。实际上，进来养老地产行业已经风生水起，但与此同时，受制于体制、经济、观念等多重因素的影响，养老地产行业并未真正发展起来。
财经炒股名博神仙看盘就表示，三中全会的炒作亮点在于土改和养老，快速老龄化的中国，养老产业却还处于摸索阶段，市场理念和盈利模式大多不成熟，今后如何养老，成为当下热议的主题，中国的养老事业巨大，十八届三中全会或引热议。
九：住房信息联网或迎“政治考验期”
关注意义：长效机制的基本前提
从2013年11月算起，距离2014年6月底前要出台并实施的《不动产统一登记制度》仅剩8个月时间，而相对从2010年下半年开始，至今仍停留在公布推进城市数字“住房信息联网”，在8个月内完成住房登记制度，对于涉及到的国土部、住建部、法制办、税务总局等部门压力不可谓不小。
而从2013年新政府对于军队房地产严查，舆论层面接二连三的“房叔”、“房姐”被曝光，可以看出上下一体对于住房信息联网的要求迫切，作为对未来五年中国发展重要的“十八届三中全会”，如果提及房地产，如果提及房地产，相对于长效机制以及已有前例的房产税，住房信息联网具有更大的“前提意义”。
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楼市长效机制预测三中全会后出炉
房地产调控节点几乎成为当下公众的关注焦点。昨日建投研究院发布的四季度评级预测报告称，预计四季度是十八届三中全会后，房地产长效机制的面世是大概率事件，这一预测来自地产、信托等诸多领域研究人员观点的综合分析。
考虑到新一届政府更加强调用长效机制取代以往的调控政策，因而，报告预测房地产长效调控机制可能包括房地产直接融资、房产税、土地供给制度、保障房等。其中有可能的是房产税试点扩大，并选择在房地产市场比较发达、地域等方面具有代表性的城市实施。而这与近期国研发布的“383方案”关于房地产领域的改革内容大致相同。
楼市现回调态势 称三中全会或出调控举措
据中国之声《新闻联播》报道，中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查今天发布数据，10月份的中国非制造业商务活动指数为56.3%，环比上升0.9个百分点，创年内新高。房地产业活动预期指数大幅攀升，分析，当前市场变化不排除开发商的可能。
10月非制造业PMI再创新高，其中，新订单指数虽有回调，但仍保持在51.6%的稳定水平。从业人员指数环比上升0.2个百分点，连续七个月运行在51%以上。中国物流与采购联合会副会长蔡进分析，表明当前非制造业经营活动稳步攀升，再加上受生产大幅回升的影响，1日公布的制造业PMI创出18个月以来新高，这都反映出内需增长态势依然在延续。
蔡进：市场的发展还是比较活跃，比较旺盛，同时就业状况，包括建筑业、服务业的就业状况增长量还是比较好，所以非制造业经济一是发展比较快，比较好，为整个中国经济的平稳发展还是奠定了比较好的基础。
10月非制造业中，服务业增长较为突出，商务活动指数环比上升0.9个百分点，达到54.8%，创出自2月以来的新高。从具体行业看，与居民消费、旅游和信息消费相关的行业成为拉动服务业活动上升的主要动力。蔡进表示，这一方面是受节日因素影响，另一方面也表明结构调整、服务业升级正在加速：
蔡进：服务业的回升也是得益于在宏观调控中间加大了结构调整的力度，在一定程度上释放了服务业发展的，所以说推动了服务业的快速发展，原先它是在一个传统的服务业的消费——衣食住行，但是现在服务业也在一个升级的过程中间，是近一段时间通信服务或者电信服务业发展还是比较迅速，比较快的。
10月建筑业商务活动指数62.0%，环比上升0.5个百分点。其中，房屋建筑业和土木工程建筑业活动均有不同程度回升，显示在进入淡季之前，相关城市建设和基础设施建设活动仍稳步运行。
蔡进：这一阶段以来在铁路建设的方面，在城市轨道交通的建设方面，在棚户区改造方面，还有像环保一些基础设施建设方面，等等这些方面应该说有关方面，是宏观政策方面加大了一定的投入，所以这个方面的话在一定程度上是推动了建筑业的快速增长的。
值得注意的是，建筑业的新出口订单指数环比大幅回升，达到了55.5%，蔡进认为，这预示着海外建筑需求有所回升，需关注指数的后续变化。
在建筑业增长迅速回升的同时，房地产业商务活动指数却出现回落，为49.9%，环比回落4.3个百分点，房地产业新订单指数也在大幅下降，中原地产市场研究部总监张大伟分析，这意味着房地产开发活动较上月有所回落。
张大伟：因为本身从新订单来说到了冬季本身成交也不会很活跃，从北方来说有施工期不会有新订单的出现。
不过，地产业收费价格指数10月达到54.1%，较上月上升4.2个百分点，业务活动预期指数57.6%，较上月上升2.0个百分点。蔡进说，这进一步印证了很多房地产企业或许对后期市场走势较为看好：
当前市场变化不排除的可能。
张大伟认为，楼市价格和预期的上涨符合当下的情况，现在在金九银十，楼市是一、二线城市，量、价上涨是比较明显的，分化也较为突出，但有可能恰恰因为楼市持续了一年多的上涨，因此也从政策等方面酝酿了一些调整的可能。
张大伟：从即将召开的11月份的三中全会来看的话，也会有可能对房地产有一些调控的出来的可能性，整体来看的话，现在市场有一些对后市的不确定因素存在，所以整体来说后市发展我觉得也是会逐渐平稳。
房市调控对十八届三中全会的“五个不要指望”
文/一语成谶（扬州）
万物芜杂，人心迷茫。其实，人法地，地法天，天法道。老子曰：“道生一，一生二，二生三，三生万物。”看似纷繁，本质简单如一。
无论是房地产的“多军”还是“空军”，极端的眼光看市场，其实是一种偏执和短视。房地产市场看似“一桶浆糊”，其实只要看清本质，依然可以激浊扬清，一鉴见底。对三中全会的楼市调控，至少六件事不要指望：
、房产泡沫客观存在，不要指望一个人口净流出的城市有房产有稳定的预期
怎样判断一个城市的房地产是否存在泡沫？各地的市长们都有自己的宏伟蓝图，动辄就把城市规划区面积扩大数百平方公里甚至上千平方公里，各地出现的“县改区”潮方兴未艾。市长们面对成百、上千万方的存量商品房，其底气是，“我们的城市未来人口将达到……万”。同样，市长们面对地方政府融资平台数百亿、上千亿的负债，其解释是，我们的土地储备还有……亩地可以上市。
问题是，不是每个城市都有不断做大的可能。如何判断一个城市的成长性其实没有太大的学问。人口净流出还是净流入，每年流失或流入的人口规模，是判断一个城市成长性的根本性指标。
关注一个城市的户籍人口与常住人口这两个指标，算好两笔账：
1、 X=当年常住人口—上年常住人口；
2、 Y=城市常住人口—城市户籍人口。
X值越大，表明城市未来成长性越好，你在这个城市持有多套住房的风险越小。反之，则应当考虑减持，对变现资金重新选择渠道。
Y值越大，说明这个城市的发展基础越好，体现一个城市的充分发展程度。一般而言，一线城市的Y值都很大。
Y值较小的城市，如果某一年X 值较大，则要分析其人口快速集聚的原因究竟是什么？不能简单判断。
不同的城市，有心人可以收集数据，做一些分析，作出自己的判断。
第二、决定价格的永远是需求，不要指望北上广这类特大型城市的房价会掉落凡间
中国城市发展和布局模式是畸形的，一线城市人口规模过快膨胀，特大型城市迅速崛起，而特大城市、大城市、中型城市、城镇的合理布局和合理产业分工根本没有形成。人口过度集中形成的强大需求，是中国一线城市和各大都市圈房价不断走高的根本原因。
就业和机会都集聚在特大城市，都集中在几大经济板块，人自然蜂涌而去。有人不断集聚，就会不断产生新的需求，今年特大城市房价再上飙20%，对此并不应该感到意外。
一线城市的高房价，是全球城市化进程中的共性问题。没有办法解决，中国也没有办法解决。这样的判断，令人沮丧。级别越高的城市，其房产的保值功能将越强，这一点同样无法改变。
中国从根本上打破城乡二元结构和户籍制度的束缚，人口实现自由迁徒流动，将有助于一线城市各类资源的弹性利用。
以上海为例：
上海今年公布的数据表明，2012年上海市常住人口达到2380万人，其中，户籍常住人口1420万人。与2011年相比，非户籍常住人口960万人，增加25万人。外加户籍人口增长的8万，上海一年净增人口33万。以人均居住面积15平方测算，需要住房面积近500万平方。
实际上，2012年上海商品住宅成交937万平方米，新增人口需求占到一半以。而2012年上海的新增供应量则为892万平方米，去库存化明显。
数据表明，上海房地产的消费结构，新增人口的需求占50%以上，而且去库存明显，说明上海的房地产市场较为健康。
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第三、尽管在中国只有政府不想控制的事情，没有政府控制不了的事情，但不要指望房价会出现大起大落
做市场判断，不要看政府说什么，关键看政府做什么。
真正想要控制房价，根本无需出台什么“国八条”、“国五条”。只要给地方政府下命令即可。控制不了房价就换人，怎么可能调控不了房价呢？物价局、房管局核一个价，全市统一，就这么简单。
这样一说问题就简单多了。保证地方政府的土地财政，化解地方政府融资平台的高风险，是一段时期内政府不得不作的选择。
很多媒体人和网友对官方消息看重，这一点好。因为在中国没有经济学，只有政治经济学。但是，需要提醒的是，中国的表达方式是个有意思的事情，你所看到的，可能并非表达方所要真正表达的意思。
可能大家都曾注意到这样的现象，一旦房地产的价格走高不下，那么，当下官媒上一定不停地吹风，房产税方案正在研究或是正在扩大试点什么的，一旦房市低迷，比如2008年下半年，房产税等反向调控的新闻则一条也看不到。
如何甄别信息，去伪存真，是一门学问，是一门深的学问。不能像判断城市成长性一样给出一个公式。学会关注新闻，关注各类政经新闻、国际新闻、社会新闻，并将各类信息有机地整合分析，才能准确把握政府当下关注的问题、遇到的困难和想办的事情，从而得出对形势和走势准确的决断。
一般而言，对稳定和发展相矛盾的事情，政府首先考虑的问题是稳定。对社会稳定会造成重大隐患的决策，政府一般不会作出。房产税的全面推开，确实需要对民意、对稳定、对成本、对移民潮风险等作综合评估。
至少目前可以得出这样的基本判断，房地产市场的稳定与社会的稳定和政府的利益呈显著的相关性。政府决不会过度打压房地产市场。
第四、中国楼市的终出路，只能是那句老话“保障归政府，需求靠市场”，不要指望可以依靠政府获得产权房
10月29日，政治局进行第十次集体学习，学习内容为“加快推进住房保障体系和供应体系建设”，总书记在其间作了“坚持市场化改革方向”的讲话。与此前“房价合理回归”的调控方向不同的是，的讲话未提及房价，更未说要抑制房价，强调的是政府在增加住房供给方面的责任以及住房领域市场化改革和经济功能。
上面引述的官媒报道，在十八届三中全会前，传递出一个信息：政府准备下决心真正建立保障房体系了。
而建设保障房的钱从哪儿来？你去问100个城市的市长，“送礼，你们买单，你们买单的钱从哪儿来？”可能有99个市长从心底里要对你呐喊“当然是卖地”。可见，没有房地产的进一步市场化，就没有“居者有房住、而不是有房产”的住房保障体系。
春江水暖鸭先知。北京的做法具有示范意义。北京提出，今明两年推出“自住型商品房”7万套，售价比周边商品房低30%左右。
有分析人士指出，三中全会后，会建立长效机制来解决房地产的问题。但可以确定的是，全会上应该只是指导性意见，不会有具体的措施，建立一个长效机制，也需要一个过程，不可能一蹴而就，而且政策的指向，也应该是加大保障力度，加强市场供应，逐步完善税收体制，推进房地产市场的进一步市场化。
第五、政府解决问题的思维是有惯性的，不要指望房市调控毕其功于一役
目前对房地产市场的变数是房产税的问题。税收政策的调整涉及地方政府未来收入结构的重大调整，涉及面广量大、情况各异的百姓住房，是重大、复杂的系统性改革。
三中全会对这一块会有所表述，但实施的时间、范围、方式等，都不会有具体的明确。存量房的增收，还有一段很长的路要走。
改革往往是对既有利益分配方式的调整。触动利益，就是触动灵魂，就是触动底线。人都是有底线的，无论是人与人打交道，国与国打交道，官与民打交道，人所共知的原则是，千万不要触动对方的底线，触动底线势必引起强大的反弹和不计后果的报复。
所以，在历次改革过程中，政府用得多的一招，就是“老人老办法，新人新办法”。这就是上海、重庆等房产税试点城市为什么只把矛头指间“增量房”的理论渊源。
多年来，我一直坚持这样的观点。中国房地产政策的重大调整，必须“老房老办法、新房新办法”。原有房产，土地出让70年期满后，开始征收房产税；新上市土地，取消土地出让金，大幅度降低房价，这一类房从一出售就开始征收房产税，以此逐步取代地方政府对土地财政的依赖。
按照过去各类改革的惯例，房市未来的政策调控，除“老房老办法，新房新办法”，很难再有更合适的选择。
2013年11月4日上午匆草
调任一家国企任副总两个多月了。在一次婚宴上，遇到扬州扬子江置业（房地产开发公司）的一位俞姓副总，他说“我看你的房地产方面的文章好多年了，后来才听说‘一语成谶’是你的网名”。心生感慨：不能辜负了追我贴子这么些年的朋友和数万粉丝，于是在一年多不太动笔的情况下，在十八届三中全会即将召开的当口，说说房地产这个无须多说话题。——是为后记
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三中全会后楼市或有大动作？
楼市调控或将采取釜底抽薪之法
由于多地房价近期快速上涨，在十八届三中全会后房地产调控升级预期可能将趋浓，酝酿已久的房地产调控长效机制将逐渐浮出水面。据悉，住建部等部门近期将对成都等地楼市进行调研，目的在于收集相关信息，总结各地调控楼市经验教训。业内人士认为，此举意味着，房地产调控长效机制正在加快建立。
另据了解，正在酝酿的房地产调控长效机制中，有关房地产企业直接融资的政策可能会得到明确，房地产企业融资将进一步市场化、多元化。其中，备受市场关注的房地产信托基金(REITs)政策方案，已被相关机构提交至决策部门。
在房产税、个人住房信息系统建设和供地政策等方面，有可能在短期内取得一定突破，在房地产调控长效机制中被明确。其中，供地政策可能将要求各地年度土地供应规模需比照此前五年供地规模平均值。以限购为主的手段恐仍将在一定时期内存在。
编者按：内地楼市近月再次炽热，看似按兵不动。新领导层强调改革着眼于“顶层设计”，估计三中全会后，楼 市调控措施会采釜底抽薪之法，改革集中在土地、税收及体制方面。中指研究院近日公布数据显示，9月国内百城新建住宅均价连续16个月环比上升，同比升幅亦较上月扩大。在国庆长假期间，部分大城市楼市成交炽热，有形容指现今楼市再次进入“疯涨”阶段。
A
开发商各师各法提高楼价
虽然一线城市楼价被紧盯，但“上有政策，下有对策”，开发商仍是花样百出以提高售价，以北京为例，一些新盘就通过收取非毛坯费来提高售价。业内人士表示，以清水房捆绑精致装修价格的做法正在大行其道，非毛坯费者收取近百万元，在不出台新调控政策的前提下，需求旺盛，预期睇升，新盘增加的额外费用也很快被买楼者消化。
究竟楼价会升到甚么程度，各人看法不同。不过，有指出，因各城市房地产存量水平持续减少，不能跟上持续释放的市场需求，估计短期内楼价会持续上涨；但房产供不应求态势在四季度及明年会逐步改观，从而放缓明年房价的上升势头。
对于中长期国内房地产市场形势，他认为，人口红利期结束将使未来房地产市场需求总规模逐渐减少，未来五年国内房地产市场将进入平稳期，之后可能出现局部调整。
B
土地税收体制成改革重点
对于炽热的楼市，管理层似乎没有大动作，不像以往一再出台调控措施来遏抑楼价。有分析认为，李克强一向强调改革应着眼于“顶层设计”，即是不再以“头痛医头、脚痛医脚”的救火形式来整顿市场，而是从体制上着力，根本性的去解决问题。
分析认为，三中全会关系到未来中国经济能否持续发展，改革力度之大将前所未见，其中包括金融自由化改革、户籍制度改革、收入分配制度改革、政府审批制度改革、财税改革、国有企业改革等；而涉及房地产领域的包括土地制度改革、房产税改革、地方税收改革等，这些改革都是要相互才能成功，这正是为何暂时对楼市按兵不动的主要原因。
据了解，针对房地产市场，土地制度改革将是重头戏。目前由政府主导的土地征管交易方式，是造成十年楼市调控无果，房价愈调愈高的重要原因。估计未来要取消各级政府的土地储备制度，国有土地、集体土地都作为市场主体直接入市交易，土地制度改革是房地产调控的釜底抽薪之举，是遏制高房价的治本之策。
更重要的是，这将改变地方政府过度依赖土地财政，令房地产市场绑架经济的畸形现象。当然，要将土地出让这块肥肉从地方政府手中拿过来，必然会遇到很多阻力，不容易，这要考验改革决心与能量。
C
征收房产税限购政策退出
其次，业界估计税收将在房地调控中发挥重要作用，也是房地产调控手段改革的重要内容之一。国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向常委会作报告时，双双提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”，因此，三中全会后征收房产税是必然之举，至于到时如何征收将会明朗化。
虽然，有不少言论指征收房产税对遏抑楼市作用有限，过重的征税又会引来民众强烈反弹。不过，征收房产税的作用并非要即时压低楼价，重点在形成长效机制，将手段色彩较浓的限购政策等退出。
再者，三中全会将形成新的基本住房制度体系，即：按照“市场的归市场、政府的归政府”的框架思路，商品房市场主要以市场调解为主，主要是中高收入者的市场；低收入者的住房问题由政府提供帮助。政府将会把建设各类保障性住房作为长期工作抓紧抓好。
当然，这些改革涉及不少人的既得利益，阻力必大，有多少可得到落实，将成改革成功与否的指标。（中新）
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