[摘要] 近年来，我国房地产价格高歌猛进，持续飙升，引发市场人士和社会公众普遍高度关注。中国房地产市场是否存在严重资产价格泡沫？如果是，那么房地产泡沫破灭是否会触发系统性金融危机？的确是值得深入研究的重要课题。
向松祚
近年来，我国房地产价格高歌猛进，持续飙升，引发市场人士和社会公众普遍高度关注。中国房地产市场是否存在严重资产价格泡沫？如果是，那么房地产泡沫破灭是否会触发系统性金融危机？的确是值得深入研究的重要课题。
本文有几个基本判断。
其一、从房价收入比、租金率、房价增速与家庭可支配收入增速之比、房价增速与GDP增速之比等多个国际公认指标来衡量，我国部分城市房地产市场已经出现比较严重的资产价格泡沫。
其二、整体来看，我国城镇商品住房和商业写字楼总供给量逐渐趋于饱和，部分城市已经出现严重供给过剩（所谓“鬼城”现象即属此类）。有机构统计数据表明，空置住房达到6800万套，总面积近60亿平方米。据不完全估计，我国城镇商品住房存量已经超过240亿平方米，每年竣工商品房面积仍然高达15亿平方米，五年之后，我国城镇商品住房总存量将超过320亿平方米。即使考虑2025年之后超过10亿人成为完全城镇居民，人均居住面积则已经超过30平方米。
其三、考虑人口结构迅速变化（独生子女逐渐成为社会主流人口和人口总体逐渐老龄化），住房刚性需求增速将快速下降。其四、实施新城镇化战略必然意味着我国土地制度和户籍制度的重大调整。如果允许集体制土地流转，是如果允许所谓“小产权房”能够直接公开上市交易，我国商品住房供应量将立刻增加至少30%，整体价格将面临巨大下降压力。
支持城镇商品住房价格持续上涨的主要力量有：其一、城镇化过程人口迁移所创造的刚性住房需求；其二、城镇居民改善性住房需求；其三、老旧住房的改造和重建。
综合考虑上述多种因素，我们认为，房地产市场价格（商品房和写字楼）不可能长期持续上涨。预计两年内房地产价格整体见顶回落，部分城市将出现房地产价格大幅度急剧下降，资产价格泡沫破灭所诱发的金融风险不容低估。
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