[摘要] 掉进购房陷阱，房子同时遭遇三方争抢，究竟谁能胜出？如此悲壮的故事，却落在了涉世不深的小房身上。小房买了一家皮包公司开发的楼盘，开发商向银行贷款、要施工单位垫资，再从购房者口袋里掏钱，空手套白狼的游戏玩不下去之后，留下一个烂摊子推给三方。
谁更优先
经过有关部门的调查和评估，认为该开发商经营不善，濒临破产，所剩下的能够偿还债务的就是这两栋已经封顶的楼盘。银行、建筑商和购房者三方都向法院起诉，要求将楼盘拍卖，偿还己方的债务。
银行向法院起诉请求法院判令其抵押登记具有对抗第三人的效力，享有优先受偿权，购房者认为其购房不知土地抵押，是善意取得，也应保护他们的权益，而建筑商则认为，其工程款也有优先受偿权。
按照三方的诉求，这两栋楼盘的估价值不能全部偿还，三方到底谁具有优先受偿权呢？
法院审理认为，物权优先于债权，购房者者交付了全部或大部分房款的购房者优先于工程款受偿，购房者是善意购房，应优先受偿，其后依次是建筑商和银行。就这样，小房和其他购房者在楼盘拍卖后，才侥幸拿回了自己的购房款。
点评
优先受偿权是指某一债权人优先于其他债权人优先受到清偿的权利。优先受偿权行使的条件：（1）债权人必须按照合同规定全部履行了自己的义务，且经检验符合要求，否则，债权人不得行使该权利。（2）债权人在债务人未按照合同约定支付价款时，一般应当先行催告，要求债务人在合理期限内支付价款，债务人在催告期限满后不支付的，债权人方可行使优先受偿权。（3）优先受偿权的实现方式为两种：种为双方协议，即由债权人与债务人协议将合同标的物折价，以折价价款优先受偿；第二种为拍卖方式，即由债权人申请人民法院依法将合同标的物拍卖，就该标的物拍卖的价款优先受偿。（4）优先受偿权行使的限制，即合同标的物不宜折价拍卖的，债权人不得行使优先受偿权。
根据《城市房地产管理法》第四十七条第二款规定“以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押”。根据《担保法》第四十一条规定“以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日生效”。第四十三条第二款规定“当事人未办理抵押登记，不得对抗第三人”。本案中银行具有对抗第三人效力，具有优先受偿权。但根据2002年6月20日《人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和债权。”《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。且按照《人民法院关于建设工程价款优先受偿权间题的批复》第二款的规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部份款项后，承包人就该商品房享有的工程价款受偿权不得对抗买受人。”综上所述，本案应首先保护交付了全部或大部份购房款的消费者，其次是清偿建筑承包商的工程款，银行只能先于其它债权优先受偿。但是在保护了善意购房人和清偿了建筑承包商的工程款以后，银行的权益已得不到有效的保障。
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