[摘要] 今年一季度，随着楼市调控“政策触底”成为业内共识，上海、北京等城市的刚性需求有所释放，但各方对房价怎样“合理回归”仍存分歧。
市场寻底：房价回归“合理区间”尚待时日
温家宝总理在今年两会上表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。
对此，说，目前中国房企的“库存”巨大，不少开发商资金紧张的问题更加突出。在双重压力下，通过促销回笼资金是主要路径。预计新一轮的打折潮，将在未来两三个月内持续展开。
那么，房价还有多大下行空间？
与会嘉宾、成都大学副校长张其佐认为，如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇，市场底部迟将在年底前出现，房价至少还有１５％至２０％的下降空间。
中国房地产研究会副会长顾云昌则认为，经过去年的调整，目前大多数中小城市房价基本合理，但北京、上海等一线城市房价回归合理会很艰难。
一些与会嘉宾认为，不能忽视“房价合理回归”过程中的地方政府阻力。“市场底”何时出现，调整程度是否合理，还取决于地方政府会否自行给楼市“松绑”。
“如果成交量回暖和价格止跌两个指标同时出现，就可以确认底部出现。”说，乐观地看，今年楼市“市场底”将出现在第二三季度。
但部分与会嘉宾也表示，如果从房价收入比等因素看，房价市场寻底还需要较长时间。
“显然，目前我国房价收入比和房地产平均利润仍然过高。”张其佐认为，我国房价收入比应控制在３：１至６：１之间，房地产平均毛利率控制在１０％至１５％之间为宜。
改革跟进：政策退出应避免“报复性反弹”
在调控高压下，当前楼市投机性需求得到有效遏制，正是推行房地产制度性改革的良好时机。
“目前房地产调控效果仍是短期的，短期的需求调控往往压抑下一阶段供给，反而会给以后房价带来上涨压力。”张其佐说，调控政策频繁多变，也会带来市场剧烈波动。
“既然是短期调控政策，就早晚要退出。”中国（海南）改革发展研究院执行院长迟福林说，只有制度建设才能“填补”政策退出的空间。否则，楼市调控就难以走出“越调越高”和“报复性反弹”的怪圈。
对于房地产如何深度改革，财政部财政科学研究所所长贾康认为，“双轨统筹”是解决目前房价过高的重要手段。“政策轨”上的保障房供给是政府要牵头“托底”；对商品房价，政府不应再用手段一味强力干预。“市场轨”上政府应该主要管规划、管规则、管收税。
贾康建议，“十二五”期间，一线城市应先后跟进征收房产税。房产保有环节征税可以形成多种正面效应，合理激励地方政府转变职能，在配套改革中解决地方政府对土地财政的过度依赖。
“２０１２年是房地产的转折年。”潘石屹认为，开发商“有钱就能圈地，盖房就能挣钱”的开发模式已结束。政府应该转而用税收政策、货币政策调控房地产市场，通过增加土地供应等市场配置资源手段稳定楼市。
今年，住房保障体系建设、个人住房信息系统联网、房产税试点范围扩大等“制度层面”的改革将加速推进。与会嘉宾认为，考虑到我国城镇化进程在加快，要避免“过山车”式的房价反弹，楼市改革还有较长的路要走。
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